甘肅省嘉峪關(guān)市人大常委會(huì)

嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例

（2022年12月20日嘉峪關(guān)市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過 2023年3月30日甘肅省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年4月23日嘉峪關(guān)市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過 2024年5月30日甘肅省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)的《嘉峪關(guān)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）


目 錄


第一章 總 則

第二章 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域和前期物業(yè)

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

第四章 物業(yè)服務(wù)與監(jiān)督管理

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則


第一章 總 則


第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)管理人。

第三條 物業(yè)服務(wù)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的黨建引領(lǐng)下的治理架構(gòu)。

第四條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)管理各項(xiàng)工作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范化、市場(chǎng)化。

第五條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定本市物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策和措施，并組織實(shí)施；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng);

（三）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本；

（四）會(huì)同價(jià)格主管部門結(jié)合實(shí)際確定并頒布普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）建立健全物業(yè)服務(wù)管理糾紛行業(yè)調(diào)解機(jī)制，物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核體系，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度；

（六）對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（七）對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下統(tǒng)稱維修資金）交存、使用進(jìn)行監(jiān)督管理；

（八）每年對(duì)全市物業(yè)行業(yè)總體情況進(jìn)行調(diào)查研究、分析問題，提出整改落實(shí)方案;

（九）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第六條 市人民政府相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策，會(huì)同相關(guān)部門制定普通住宅小區(qū)（含保障性住房）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)查處物業(yè)服務(wù)價(jià)格收費(fèi)違法違規(guī)行為和特種設(shè)備安全監(jiān)督管理工作；

（三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（四）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理消防工作;消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促落實(shí)消防安全責(zé)任，依法開展消防監(jiān)督檢查；

（五）城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設(shè)施的行為；

（六）環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)處置生活垃圾，查處違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為；

（七）其他主管部門按照各自職責(zé)，依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

第七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，依法履行下列職責(zé)：

（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；

（四）對(duì)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)；

（六）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，開展未進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)住宅的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)或者自助物業(yè)服務(wù)；

（七）組織居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域進(jìn)行定期巡查，及時(shí)勸阻、制止違法違規(guī)行為；

（八）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第八條 物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)健康發(fā)展。


第二章 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域和前期物業(yè)


第九條 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域。

第十條 有以下情形之一的，可以將其確定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理：

（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第五項(xiàng)確定的物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬平方米。

第十一條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù);期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十二條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

第十三條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)服務(wù)用房。但最低不能低于四十平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偟墓�用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押物業(yè)服務(wù)用房。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中予以調(diào)劑安排。

第十四條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務(wù)管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，前款所列資料尚未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不齊全的，應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊。

第十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。


第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)


第十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十九條 業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的要求；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金；

（六）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；

（七）履行房屋安全使用責(zé)任；

（八）按照規(guī)定投放垃圾；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二十條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

第二十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面材料后三十日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對(duì)材料進(jìn)行審核，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。

籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表召開首次籌備組會(huì)議，成立籌備組。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生；業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第二十六條和第二十七條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件及推薦產(chǎn)生的規(guī)定。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

籌備組成立七日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；

（三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（五）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，依法應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和增補(bǔ)等事項(xiàng)。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，無建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第二十三條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

（四）未在為物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職；

（五）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并解散籌備組。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（四）監(jiān)督維修資金的使用以及組織維修資金的補(bǔ)交、再次籌集；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（七）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（八）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況；

（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；

（十一）配合、支持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每?jī)蓚�(gè)月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開臨時(shí)會(huì)議。

定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員參加，委員不得委托他人參會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)，并聽取意見和建議。

業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員有前款所列行為的，業(yè)主、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提議業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自行終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

（一）不再是本物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

（二）以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職；

（三）因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不足時(shí)，可以按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則完成增補(bǔ)，業(yè)主委員會(huì)成員不足總數(shù)二分之一的，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

因物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域調(diào)整，新合并進(jìn)入的區(qū)域，按照物業(yè)專有面積所占比例增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員，并進(jìn)行公示。

業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

因物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。

換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

第三十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第二十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第二十三條和第三十條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三十九條 物業(yè)管理委員會(huì)由社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織代表擔(dān)任，副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十條 未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)于成立之日向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約。

物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案。

第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。

會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)按照本條例第三十條確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個(gè)工作日。

第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第四十三條 已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。


第四章 物業(yè)服務(wù)與監(jiān)督管理


第四十四條 物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公開公平的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

第四十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由具備從業(yè)條件的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資格從業(yè)人員實(shí)施。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第四十七條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人的除外。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務(wù)符合國家和省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主的意見和建議，接受監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）對(duì)改變小區(qū)原景觀面貌、違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、違規(guī)停放電動(dòng)車及充電、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門；

（五）制定服務(wù)管理區(qū)域的消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開展防火檢查、巡查，消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，對(duì)消防車通道實(shí)行標(biāo)志和標(biāo)線標(biāo)識(shí)管理，接入消防物聯(lián)網(wǎng)，確保消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并定期組織演練；

（六）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告，配合供能運(yùn)營單位開展入戶排查工作，協(xié)調(diào)隱患排除工作；

（七）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

（八）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；

（九）引導(dǎo)業(yè)主正確使用生活垃圾分類設(shè)施，做好生活垃圾分類管理工作；

（十）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作；

（十一）協(xié)調(diào)、落實(shí)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)做出的決定。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

第五十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，并通過市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案以及應(yīng)急處置方案等管理檔案；

（四）上年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

（五）上年度公共水電熱費(fèi)用等分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（七）物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)信息以及收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予持續(xù)公示；分?jǐn)傎M(fèi)用、公共收益收支情況每半年公示一次；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)決定事項(xiàng)公示期不少于十日。公示期業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

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