浙江省麗水市人大常委會

麗水市物業(yè)管理條例

（2019年1月15日麗水市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過 2019年3月28日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準 根據(jù)2024年5月31日麗水市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議決定修改 2024年7月26日浙江省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準修改決定）

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主組織

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)使用與維護

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全和合理使用，營造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 本市物業(yè)管理納入基層社會治理體系，遵循黨委領(lǐng)導、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則，倡導誠信友善、公平公開、專業(yè)服務(wù)、智慧共享、和睦共治的理念，健全黨建引領(lǐng)下的居（村）民委員會、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人等多方參與的協(xié)調(diào)運行機制。

倡導綠色智慧管理理念，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，推進智慧社區(qū)建設(shè)。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理機制，對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理指導監(jiān)督的工作經(jīng)費給予保障。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，制定全市物業(yè)管理活動的相關(guān)制度和示范文本，建設(shè)推廣物業(yè)管理信息平臺，健全物業(yè)資料移交保管制度，指導和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場誠信體系建設(shè)等工作。

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱縣級物業(yè)主管部門）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)工作，建立物業(yè)服務(wù)人綜合評價制度，組織開展業(yè)務(wù)培訓。

發(fā)展和改革、市場監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、公安、財政等部門應(yīng)當在各自職責范圍內(nèi)，依法加強物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，建立違法行為投訴、處理和回復制度，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開展活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，建立和完善自律懲戒、行業(yè)調(diào)解等制度，推進物業(yè)服務(wù)標準化建設(shè)，組織開展業(yè)務(wù)培訓，促進物業(yè)服務(wù)人依法誠信經(jīng)營和行業(yè)健康有序發(fā)展。

第七條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等銜接聯(lián)動的物業(yè)糾紛多元化解機制，加強物業(yè)糾紛源頭治理。

第二章 業(yè)主組織

第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會。

分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共有物業(yè)部分能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，分別設(shè)立業(yè)主大會。

第九條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會的書面報告之日起六十日內(nèi)，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議�？h級物業(yè)主管部門應(yīng)當對業(yè)主籌備召開首次業(yè)主大會會議給予業(yè)務(wù)指導。

籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的人員組成，建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

籌備組一般由五至十三名單數(shù)成員組成，其中業(yè)主人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。參加籌備組的業(yè)主由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會的人員擔任。

籌備組應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業(yè)主對成員名單有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當及時收集整理項目產(chǎn)權(quán)資料，各類施工及采購合同，竣工圖紙，設(shè)施設(shè)備清單及安裝使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料，供水、供電、供熱、通信、有線電視等準許使用文件，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明資料，管理用房配置清單，房屋以及建筑面積清冊，業(yè)主名冊等物業(yè)管理所需要的資料，并制作兩份副本，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，將資料原件移交給縣（市、區(qū)）城建檔案館保管。

第十一條 籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：

（一）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等草案；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復。

第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在房屋竣工驗收前，將籌備經(jīng)費存入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以競爭性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶。

籌備經(jīng)費應(yīng)當獨立建賬、專款專用，主要用于首次業(yè)主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務(wù)、交通、通訊等必要支出。

籌備組成立后，可以編制籌備經(jīng)費支出預算，經(jīng)籌備組全體成員簽字后書面向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請預支籌備經(jīng)費，預支額度一般不超過籌備經(jīng)費總額的百分之六十。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在接到申請后三個工作日內(nèi)，核實并劃撥籌備經(jīng)費預支款。

首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當向全體業(yè)主公示籌備經(jīng)費的使用情況，預支經(jīng)費的應(yīng)當及時申請核銷�；I備經(jīng)費結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會決定。

第十三條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當自籌備組成立之日起九十日內(nèi)召開，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

籌備組應(yīng)當自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交全部資料和籌備經(jīng)費余額，移交完畢后籌備組自動解散。

首次業(yè)主大會會議未能表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，籌備組的工作期限延長九十日；到期仍未表決通過的，籌備組予以解散，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導業(yè)主另行成立籌備組籌備首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限的，應(yīng)當決定補選并延長籌備組工作期限。到期仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組予以解散。

第十四條 對于指導后仍無法成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時組織成立物業(yè)管理委員會，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當給予業(yè)務(wù)指導。物業(yè)管理委員會的人員組成、產(chǎn)生辦法等按照本條例第九條關(guān)于籌備組的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理委員會臨時代為履行業(yè)主委員會的職責，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當維護業(yè)主合法權(quán)益，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

物業(yè)管理委員會的任期一般不超過兩年，期滿未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續(xù)后自動解散。

第十五條 業(yè)主大會應(yīng)當根據(jù)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開定期會議和臨時會議。

會議召集人應(yīng)當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等予以公示，并告知相關(guān)的居（村）民委員會。業(yè)主大會會議不得對未經(jīng)公示的議題進行表決。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會可以派代表列席業(yè)主大會會議。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期組織召開。

第十六條 下列事項由業(yè)主共同決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會行使：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）制定共有物業(yè)和共有資金的管理與使用辦法；

（四）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；

（五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

（六）使用物業(yè)專項維修資金；

（七）籌集物業(yè)專項維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有物業(yè)的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（十）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項至第九項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當自作出之日起三日內(nèi)予以公示，并同時報送居（村）民委員會。

物業(yè)未全部交付的，業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位交付相關(guān)物業(yè)時，應(yīng)當向業(yè)主書面告知業(yè)主大會決定的事項。

第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用電子信息平臺等形式召開。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當建立電子信息平臺，為業(yè)主大會的召開和討論、表決等有關(guān)事項提供服務(wù)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)等單位應(yīng)當予以協(xié)助。

在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下，業(yè)主大會可以采用手機短信、微信等方式實名投票表決。

一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當自行確定一名投票人參加業(yè)主大會會議。

第十八條 業(yè)主代表大會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)行使職責。

業(yè)主代表由業(yè)主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產(chǎn)生，具體人數(shù)和名額分配按照業(yè)主總?cè)藬?shù)的一定比例確定，每推選單位至少有一名業(yè)主代表。業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計算。業(yè)主撤銷所推選的業(yè)主代表授權(quán)的，應(yīng)當書面通知業(yè)主委員會，并可以另行推選業(yè)主代表。

業(yè)主代表大會作出決議后，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十日。公示期內(nèi)提出書面反對意見的業(yè)主少于業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之一且其專有部分少于建筑物總面積三分之一的，業(yè)主代表大會作出的決議生效。

成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當向縣級物業(yè)主管部門備案。

第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五至十一名單數(shù)委員組成，設(shè)主任一名、副主任一至二名，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。鼓勵符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會委員，充分發(fā)揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用。

縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當探索建立業(yè)主委員會管理制度，并制定激勵政策，對在基層社會治理中表現(xiàn)突出的業(yè)主委員會成員進行褒揚或者獎勵。

第二十條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主委員會候補委員，候補委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的百分之五十，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則與委員相同。

業(yè)主委員會委員出缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補并予以公示，同時向縣級物業(yè)主管部門備案。

當按照前款規(guī)定遞補后，業(yè)主委員會委員人數(shù)低于原有人數(shù)的百分之五十的，應(yīng)當報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照本條例規(guī)定的換屆改選程序重新選舉業(yè)主委員會。

第二十一條 縣級物業(yè)主管部門接受業(yè)主委員會備案后，對備案材料齊全的，應(yīng)當發(fā)放備案證明。

業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，可以繼續(xù)使用籌備經(jīng)費賬戶；不使用籌備經(jīng)費賬戶的，也可以持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和共有物業(yè)經(jīng)營收益，不得以個人和其他單位的名義進行存儲和管理。

第二十二條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告履職和財務(wù)收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受業(yè)主詢問或者質(zhì)詢；

（三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部管理制度以及共有物業(yè)、共有資金的管理與使用方案；

（四）擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案；

（五）組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)專項維修資金，以及管理共用設(shè)施設(shè)備；

（六）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）制作和保管會議記錄、業(yè)主以及業(yè)主代表名冊、業(yè)主委員會選舉以及備案材料、共有物業(yè)檔案、會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件和工作檔案，并接受業(yè)主查詢；

（八）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)管理費以及其他費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）按照業(yè)主大會決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則聘請執(zhí)行秘書、財務(wù)人員；

（十）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開三日前，將業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議。

第二十三條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）擅自動用物業(yè)專項維修資金、業(yè)主共有收益，或者侵占、挪用業(yè)主共有財物；

（三）利用職務(wù)上的便利，索取或者非法收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或者報酬，接受減免物業(yè)服務(wù)費用或者其他費用，或者牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）與本業(yè)主委員會訂立商業(yè)合同或者進行交易；

（六）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)、銷售商品；

（七）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（八）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關(guān)資料；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能妨礙公正履職的行為。

第二十四條 具有下列情形之一的業(yè)主委員會委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會確認并予以公告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職之日起滿一個月的；

（四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主大會可以決定是否終止其委員職務(wù)；決定終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當予以公告：

（一）因健康或者犯罪被限制人身自由等原因無法履行職責的；

（二）拒不召集業(yè)主委員會會議的；

（三）一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的；

（四）違反本條例第二十三條禁止性規(guī)定的；

（五）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定以及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。候補委員有權(quán)列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立會議記錄制度。會議記錄須由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管會議記錄。

業(yè)主委員會在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項予以公示。

第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿二個月前，向所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面報告屆滿日期等情況，并按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當派員指導。

業(yè)主委員會不按期組織換屆選舉或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導業(yè)主進行換屆選舉。

任期屆滿前二個月至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項組織召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會會議。

第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當自任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，將其保管的財務(wù)資料、業(yè)主名冊、會議記錄等檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。尚未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，應(yīng)當移交給所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會等業(yè)主組織的日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從共有物業(yè)經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。工作經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會具體規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度業(yè)主組織工作經(jīng)費使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。

管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定聘請專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和共有物業(yè)經(jīng)營收益等收支情況進行審計。鼓勵開展業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計。

業(yè)主對共有物業(yè)經(jīng)營收益、業(yè)主組織工作經(jīng)費、物業(yè)專項維修資金的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿。經(jīng)已經(jīng)交付使用物業(yè)專有部分占已經(jīng)交付使用總建筑面積百分之二十以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提出審計的，業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行審計。

審計結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，對業(yè)主委員會履職情況、共有物業(yè)經(jīng)營收益收支情況進行監(jiān)督。監(jiān)督委員會委員選舉辦法、任期等由業(yè)主大會按照本條例有關(guān)業(yè)主委員會委員的相關(guān)規(guī)定在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會的，應(yīng)當向縣級物業(yè)主管部門備案。

第三十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的監(jiān)督指導下，由業(yè)主自行管理。

實行自行管理的，應(yīng)當將下列事項提交業(yè)主大會會議表決：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

由業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域的其他事項按照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預售許可證前，依法通過公開招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米或者投標人少于三個的，經(jīng)縣級物業(yè)主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報縣級物業(yè)主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位參照市物業(yè)主管部門制定的示范文本制定。建設(shè)單位對示范文本作出修改的，不得減損業(yè)主的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當在與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后，向其移交本條例第十條規(guī)定中的物業(yè)管理資料副本一份。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第三十三條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當于退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)的啟動經(jīng)費進行約定，用于物業(yè)管理用房裝修、辦公設(shè)施以及相關(guān)設(shè)備購置等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主公示前期物業(yè)服務(wù)啟動經(jīng)費的使用情況，退出物業(yè)管理項目時應(yīng)當向業(yè)主委員會移交。

第三十五條 建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收。在現(xiàn)場查驗過程中和辦理承接手續(xù)時，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助，邀請縣級物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、部分業(yè)主參加，并接受其監(jiān)督。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔，但前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

建設(shè)單位應(yīng)當依法向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)承接查驗資料兩份，其中一份由物業(yè)服務(wù)人建立檔案、妥善保管，另一份在業(yè)主委員會成立后十日內(nèi)向其移交。

第三十六條 承接查驗后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將承接查驗的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定的地上總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積應(yīng)當計入地上總建筑面積計算基數(shù)。

物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當在建設(shè)工程設(shè)計方案審查時征求縣級物業(yè)主管部門的意見，在審定的建設(shè)工程設(shè)計方案中確定，不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房應(yīng)當集中配置。物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積在十萬平方米以下的，物業(yè)管理用房不得超過兩處；總建筑面積超過十萬平方米的，物業(yè)管理用房不得超過三處。每處物業(yè)管理用房建筑面積不得少于二十平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當是地面以上的房屋，安排在物業(yè)管理區(qū)域中心區(qū)域或者主要出入口附近。未配置電梯的物業(yè)管理用房所在樓層不得高于三層，獨棟的物業(yè)管理用房除外。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同副本報縣級物業(yè)主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；

（四）制定安全防范應(yīng)急預案，及時采取措施應(yīng)對突發(fā)事件，并按照有關(guān)規(guī)定及時向有關(guān)行政機關(guān)以及專業(yè)經(jīng)營單位報告；

（五）建立和落實消防安全管理制度；

（六）協(xié)助行政機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理工作；

（七）接受居（村）民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主提供養(yǎng)老、托幼、家政、文化、體育等物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，并按照有關(guān)規(guī)定申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策�？h級人民政府相關(guān)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當予以指導、協(xié)助。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

（五）其他應(yīng)當公布的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當于每年第一季度公布上一年度物業(yè)合同的履行情況、公共水電費用的分攤情況，由物業(yè)服務(wù)人負責實施的維修項目中物業(yè)專項維修資金的使用情況和共有物業(yè)以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以答復。

第四十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級標準、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。合同中應(yīng)當明確電梯維修維護、消防設(shè)施維修維護、公共水電等費用的結(jié)算方式和收費標準。正常的物業(yè)運行成本不得向業(yè)主另行分攤。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當會同相關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)等級標準，并向社會公布。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和市場價格信息。

第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至業(yè)主簽署商品房交接單當月的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔；業(yè)主簽署商品房交接單次月起，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔；業(yè)主無正當理由拒不收房的，自商品房統(tǒng)一交付之日次月起，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。當事人另有約定的，從其約定。

業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

第四十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)時，應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人，并就物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作出約定，在辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者簽訂出租、居住權(quán)設(shè)立合同后三十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會已經(jīng)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、階段工作未完成、債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、對業(yè)主組織決定有異議等理由拒絕退出物業(yè)管理項目。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當及時清算并向業(yè)主或者業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會退還預收的物業(yè)服務(wù)費和結(jié)余的其他公共物業(yè)經(jīng)費，并向業(yè)主委員會移交下列資料和物品：

（一）建設(shè)單位依法移交的相關(guān)物業(yè)資料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及電梯、消防、技防等設(shè)施設(shè)備改造、維護、運行、保養(yǎng)的有關(guān)完整資料；

（三）物業(yè)管理用房和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托管理的其他房屋、場地以及財物；

（四）提供物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料；

（五）利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關(guān)資料、公共水電分攤費用交納記錄等資料；

（六）其他應(yīng)當移交的資金、資料和物品。

未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向居（村）民委員會移交前款規(guī)定的資金、資料和物品。

第四十五條 對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當制定物業(yè)整治改造計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。

老舊住宅區(qū)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導成立業(yè)主組織，并選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自行管理；無法選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自行管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的居（村）民委員會組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由業(yè)主承擔。

市、縣（市、區(qū)）人民政府鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)人為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項維修資金和其他業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進行經(jīng)營；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）損害業(yè)主利益以及法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五章 物業(yè)使用與維護

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）違法拆除、變動房屋主體或者承重結(jié)構(gòu)，違法挖掘房屋地下空間，或者超過原設(shè)計標準增加房屋使用荷載;

（二）將陽臺或者無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、客廳、餐廳、書房和廚房的上方;

（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

（五）破壞或者擅自改變房屋外立面;

（六）擅自將雨污水混接或者在供水、排水管上接管;損害管道燃氣設(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

（七）擅自占用綠地，損毀綠化植物和設(shè)施;

（八）損壞消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高操作場地;

（九）違反規(guī)定在疏散通道、安全出口、樓梯間等區(qū)域停放電動自行車，或者私拉電線和插座給電動自行車充電；

（十）違法飼養(yǎng)動物;

（十一）損壞或者擅自占用、改建共有物業(yè);

（十二）違規(guī)傾倒建筑垃圾、投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、非業(yè)主使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政機關(guān)，有關(guān)行政機關(guān)應(yīng)當依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當積極予以配合。

第四十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛的，應(yīng)當在依法設(shè)置或者劃定的車位內(nèi)按照標示有序停放。有條件的住宅小區(qū)可以利用公共空間設(shè)置符合消防安全和用電安全的電動自行車充停設(shè)施。

占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場地設(shè)置的停車位，屬于全體業(yè)主共同所有，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定可以收取停車費。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會的決定收取停車費，并提取相應(yīng)的管理服務(wù)費用。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)、實施作業(yè)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當提供便利，不得收取費用。

第四十九條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)技術(shù)資料無償移交給相關(guān)專業(yè)單位，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。

物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的變壓器等供電設(shè)施設(shè)備和二次供水設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給供電和供水單位，供電和供水單位應(yīng)當接收。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當負責水表、電能表、燃氣表等分戶終端計量裝置或者入戶端口前端的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護和更新改造。

第五十條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)進行租賃等經(jīng)營的，其租賃等經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)期限，租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場租賃價格。

業(yè)主大會成立后，利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意。

共有物業(yè)經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)專項維修資金；補充達到首期交存金額后，也可以按照業(yè)主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理方面的其他需要。

共有物業(yè)經(jīng)營收益應(yīng)當單獨分類列賬、獨立核算，每年三月底前公示上一年度物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)竣工驗收前，一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的物業(yè)保修金。

物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位因注銷、清算等原因無法繼續(xù)履行保修責任的，應(yīng)當確定繼續(xù)履行保修責任的單位，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域公示三十天后告知物業(yè)保修金管理機構(gòu)。建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位收到保修通知書五日內(nèi)不履行物業(yè)保修責任的，由物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會組織維修，費用在物業(yè)保修金中列支。建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位應(yīng)當在保修金使用后十五日內(nèi)予以補足。

各項物業(yè)保修期限屆滿前一個月，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置發(fā)布公告，并處理業(yè)主對該項物業(yè)提出的質(zhì)量異議。

第五十二條 物業(yè)保修金存儲期滿前一個月，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當將擬退還物業(yè)保修金事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限為三十日。

公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人提出異議的，建設(shè)單位和異議人應(yīng)當通過協(xié)商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，物業(yè)保修金存儲期滿仍未修復的，存儲期延長至修復完成。

公示期內(nèi)未收到異議的，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額依照有關(guān)規(guī)定退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位。

建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法退還的，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

第五十三條 保修期滿后，共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，按照相關(guān)規(guī)定根據(jù)業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積的比例從物業(yè)專項維修資金中列支。物業(yè)專項維修資金不足支付維修、更新和改造費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積比例由相關(guān)業(yè)主按比例分攤。

物業(yè)專項維修資金低于首期交存額百分之三十的，不得用于本條例第五十五條第一款所列情形以外的事項。

尚未交存物業(yè)專項維修資金或者業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的物業(yè)管理區(qū)域，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當通知業(yè)主委員會組織續(xù)交。具體續(xù)交辦法由市、縣人民政府另行規(guī)定。

第五十四條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞等原因造成的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔的維修養(yǎng)護費用；

（五）國家和省規(guī)定應(yīng)當由有關(guān)單位和個人承擔的費用。

第五十五條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全或者嚴重影響業(yè)主居住使用的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當立即采取應(yīng)急防范措施，并及時修繕：

（一）電梯故障的；

（二）消防設(shè)施故障、消防器材不符合標準或者未保持完好有效，且消防救援機構(gòu)出具整改通知書的；

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