汕頭經(jīng)濟特區(qū)地價管理規(guī)定
汕頭經(jīng)濟特區(qū)地價管理規(guī)定
廣東省汕頭市人民政府
汕頭經(jīng)濟特區(qū)地價管理規(guī)定
汕頭經(jīng)濟特區(qū)地價管理規(guī)定
（2015年12月10日汕頭市人民政府令第167號發(fā)布 2022年12月30日汕頭市人民政府令第206號修訂）
第一條 為加強地價管理，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)有償使用，維護土地市場秩序，保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《汕頭經(jīng)濟特區(qū)土地儲備條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本規(guī)定。
第二條 特區(qū)范圍內(nèi)的地價管理，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱的地價是指土地使用權(quán)（包括地下空間使用權(quán)）價格，主要包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價和樓面地價。
基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由自然資源主管部門依法制訂，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后公布施行�；鶞�(zhǔn)地價根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展與土地市場供求狀況適時更新；標(biāo)定地價按年度更新。
宗地地價、樓面地價由自然資源主管部門委托土地評估機構(gòu)評估后依法確定，或者根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價及修正體系計算后確定。
第四條 市自然資源主管部門負責(zé)組織實施本規(guī)定。
區(qū)（縣）人民政府和汕頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、汕頭綜合保稅區(qū)、華僑經(jīng)濟文化合作試驗區(qū)管理機構(gòu)以及發(fā)展改革、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、工業(yè)和信息化、國有資產(chǎn)管理、稅務(wù)等行政管理部門，按各自職責(zé)做好地價管理相關(guān)工作。
第五條 以劃撥方式提供的土地使用權(quán)，按以下標(biāo)準(zhǔn)收取土地成本費用：
（一）屬政府征收、收購（回）土地的，按劃撥時土地征收、收購（回）土地的平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費）和平整費用收��；
�。ǘ⿲賴罱！┩炕蛘唛_墾整理形成的土地的，按劃撥時的圍填開墾平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費）和平整費用收取。
城市道路、綠化等建設(shè)用地以劃撥方式提供土地使用權(quán)的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意，可以不收取土地成本費用。
第六條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改革、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含司法處置情形）或者土地用途改變等原因，不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)自不符合劃撥用地條件之日起實行有償使用。
國家和省、市對國有（集體）企業(yè)改革涉及處置劃撥土地使用權(quán)有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。
第七條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)（宗地形式），經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，按以下標(biāo)準(zhǔn)補交地價款：
�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)人屬機關(guān)事業(yè)單位或者個人的，按剩余使用年限宗地地價的40％補交；
�。ǘ┩恋厥褂脵�(quán)人屬企業(yè)和其他組織的，按剩余使用年限宗地地價的50％補交；
（三）劃撥工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)保留工業(yè)用途進行升級改造的，按剩余使用年限宗地地價的40％補交。
劃撥土地使用權(quán)為宗地形式的華僑房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)（含歷史上已發(fā)生流轉(zhuǎn)的房產(chǎn)，下同），經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，適用本規(guī)定第八條的規(guī)定補交地價款。
第八條 分攤土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，除屬舊城改造項目中出售的商品房產(chǎn)以及1949年10月24日前已確認權(quán)屬的華僑房產(chǎn)和城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)不需補交地價款外，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定補交地價款：
（一）屬補貼出售、集資統(tǒng)建、房改出售、經(jīng)濟適用住房出售的房產(chǎn)，以及1949年10月24日后確認權(quán)屬的華僑房產(chǎn)和城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)，按批準(zhǔn)土地用途基準(zhǔn)地價的1％補交；
�。ǘ⿲倨渌愋头慨a(chǎn)的，按批準(zhǔn)土地用途基準(zhǔn)地價的3％補交，國家、省另有規(guī)定的除外。
第九條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)的使用年限和起始日期按以下規(guī)定確定：
�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)證書已登記使用年限和起始日期的，按土地使用權(quán)證書確定，未登記的，按土地批準(zhǔn)文件確定；
�。ǘ┩恋厥褂脵�(quán)證書未登記或者未核發(fā)土地使用權(quán)證書，且土地批準(zhǔn)文件也未規(guī)定，使用年限按批準(zhǔn)土地用途的法定最高年限確定。屬1992年1月11日前劃撥的，起始日期自1992年1月11日起算；屬1992年1月11日后（含1992年1月11日）劃撥的，起始日期按土地批準(zhǔn)文件的批準(zhǔn)日期起算。
第十條 國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃依法采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者的，以實際成交價格作為出讓、租賃價格。
第十一條 采取協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，根據(jù)宗地地價及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等因素綜合確定出讓價格，且不得低于國家、省規(guī)定的協(xié)議出讓最低價。
第十二條 土地使用權(quán)人申請將非經(jīng)營性用地或者工業(yè)、倉儲用地調(diào)整為商業(yè)、娛樂、旅游和商品住宅經(jīng)營性用地的，按法定程序納入土地儲備。
第十三條 依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率或者計容建筑面積的，應(yīng)當(dāng)補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加計容建筑面積。
項目實測增加的計容建筑面積在《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》允許誤差范圍內(nèi)的，增加計容建筑面積按照本條第一款規(guī)定補交地價款。
核收地價的建筑面積測算規(guī)則由市自然資源主管部門制訂，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施。
出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。
第十四條 依法取得使用權(quán)的土地沒有約定、規(guī)定容積率，或者約定、規(guī)定不明確，經(jīng)批準(zhǔn)容積率超過2.0的，超過2.0的部分應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定第十三條的規(guī)定補交地價款。
第十五條 工業(yè)、倉儲用地出讓期限內(nèi)，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不補交地價款。
第十六條 依法取得使用權(quán)的土地（含房產(chǎn)分攤土地），經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，且不屬于依法應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補交地價款。補交地價款＝（新用途剩余使用年限樓面地價－原用途剩余使用年限樓面地價）×建筑面積。
用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化產(chǎn)生的地價增減額，合并計算應(yīng)當(dāng)補交的地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。
出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。
第十七條 住宅用地上經(jīng)批準(zhǔn)配建一定比例商業(yè)服務(wù)設(shè)施，且土地出讓時未明確設(shè)施用地比例的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第十六條計算補交地價款。出讓合同對補交地價款問題有約定的，從其約定。
第十八條 符合條件的工業(yè)項目用地范圍內(nèi)的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，根據(jù)國家、省產(chǎn)業(yè)用地政策可繼續(xù)按照工業(yè)用途管理，不補交地價款。
符合條件的新型產(chǎn)業(yè)用地配套的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過30%的，不補交地價款。
科教用地按規(guī)定可兼容的研發(fā)與中試、科技服務(wù)設(shè)施與項目及生活性服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，不補交地價款。
本條第一款至第三款規(guī)定的不補交地價款的項目配套設(shè)施均不可單獨分割轉(zhuǎn)讓。
第十九條 對于符合國家、省產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家、省支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在五年內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。在過渡期內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，不補交地價款。
過渡期屆滿需辦理相關(guān)用地手續(xù)，涉及地價的，按照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 依法取得使用權(quán)的土地（含房產(chǎn)分攤土地）經(jīng)批準(zhǔn)臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補交地價款。補交地價款＝（新用途樓面地價－原用途樓面地價）×建筑面積×臨時改變土地用途年限×5％。
第二十一條 依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加建筑面積。
依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，且不屬于依法應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補交地價款。補交地價款按本規(guī)定第十六條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80％計收。
依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補交地價款。補交地價款按本規(guī)定第二十條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80％計收。
出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。
第二十二條 2006年11月1日前依法取得土地使用權(quán)的綜合用地，根據(jù)現(xiàn)行國土空間規(guī)劃明確具體土地用途，再根據(jù)具體土地用途確定土地出讓年限，地價款按“不退不補”的原則處理。
第二十三條 因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃需要依法收回土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)補償土地使用權(quán)人，補償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)原土地用途、容積率以及收回時的剩余使用年限宗地地價確定。
第二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法轉(zhuǎn)讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權(quán)的，不需補交土地出讓金。
第二十五條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)人民政府同意延長使用年限的，應(yīng)當(dāng)補交地價款，延長后的使用年限自批準(zhǔn)之日起算，但不得超過相應(yīng)土地用途的法定最高年限。補交地價款＝延長后剩余使用年限宗地地價－原剩余使用年限宗地地價。
原批準(zhǔn)使用年限低于法定出讓最高年限的用地，使用期限屆滿經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的，應(yīng)當(dāng)按續(xù)期使用年限宗地地價補交地價款，重新簽訂土地出讓合同。續(xù)期使用年限自原使用期限屆滿之日起算，續(xù)期后累計使用年限不超過相應(yīng)土地用途的法定出讓最高年限。
第二十六條 經(jīng)批準(zhǔn)臨時使用國有土地的，每年按宗地地價的5％計收臨時使用土地補償費；屬劃撥用地目錄范圍的用地，每年按本規(guī)定第五條規(guī)定的土地成本費用的5％計收臨時使用土地補償費。臨時使用土地補償費應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)時一次性計收。
第二十七條 無法提供權(quán)屬依據(jù)但可以按有關(guān)規(guī)定確認使用權(quán)的土地，確認為劃撥性質(zhì)的，按確認時土地征收平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費）的30％補交地價款；確認為出讓性質(zhì)的，按確認時同類土地宗地地價的30％補交地價款。
第二十八條 本規(guī)定實施前已批準(zhǔn)的舊城區(qū)改造項目，因土地使用權(quán)劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權(quán)使用年限等情形應(yīng)當(dāng)補交的地價款，按本規(guī)定規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的60％收取。
第二十九條 實施“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”改造項目應(yīng)當(dāng)補交的地價款，按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 歷史上以優(yōu)惠價格取得土地使用權(quán)的工業(yè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或者企業(yè)主動申請不再享受優(yōu)惠的，按照取得土地使用權(quán)時的優(yōu)惠金額補交地價款；出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件等無法確認優(yōu)惠金額的，按宗地地價與已繳交地價款的差額的40％補交地價款。
出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。
第三十一條 同一宗用地因涉及土地使用權(quán)劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權(quán)使用年限等多種情況應(yīng)當(dāng)補交地價款的，分別核算各條件變化產(chǎn)生的地價增減額，合并計算應(yīng)當(dāng)補交的地價款。
土地用途與容積率同時調(diào)整的，補交地價款＝新用途剩余使用年限樓面地價×新增計容建筑面積＋（新用途剩余使用年限樓面地價－舊用途剩余使用年限樓面地價）×原建筑總面積。新用途剩余使用年限樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件下的樓面地價確定。
第三十二條 按照本規(guī)定計算補交地價款、補償標(biāo)準(zhǔn)和臨時使用土地補償費涉及確定宗地地價和樓面地價的，由自然資源主管部門公開委托不少于兩家土地評估機構(gòu)依法進行評估后，根據(jù)評估結(jié)果的平均值綜合確定；有下列情形之一的，可由自然資源主管部門根據(jù)標(biāo)定地價及修正體系計算后確定；尚未公布標(biāo)定地價的，根據(jù)基準(zhǔn)地價及修正體系計算后確定：
�。ㄒ唬┌凑毡疽�(guī)定第七條、第二十七條規(guī)定計算補交地價款，宗地面積不足100平方米的；
�。ǘ┌凑毡疽�(guī)定第十三條規(guī)定計算補交地價款，宗地增加容積率不足0．5且增加的計容建筑面積不足500平方米的；
�。ㄈ┌凑毡疽�(guī)定第十六條規(guī)定計算補交地價款，改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產(chǎn)分攤土地面積不足100平方米的；
�。ㄋ模┌凑毡疽�(guī)定第二十六條、第三十條規(guī)定計算補償標(biāo)準(zhǔn)、補交地價款，宗地面積不足500平方米或者房產(chǎn)分攤土地面積不足100平方米的；
�。ㄎ澹┌凑毡疽�(guī)定第二十條規(guī)定計算補交地價款的；
�。┌凑毡疽�(guī)定第三十一條第二款規(guī)定計算補交地價款，增加的計容建筑面積不足500平方米，且改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產(chǎn)分攤土地面積不足100平方米的。
宗地地價和樓面地價的估價期日以自然資源主管部門依法受理補交地價的申請時點為準(zhǔn)。
第三十三條 根據(jù)本規(guī)定采取評估方式確定地價的，土地使用權(quán)提供前產(chǎn)生的評估費用由財政負擔(dān)，提供后產(chǎn)生的評估費用由土地使用權(quán)人負擔(dān)。
財政部門應(yīng)當(dāng)將評估費用列入土地出讓業(yè)務(wù)費的預(yù)算安排。
第三十四條 土地價格評估應(yīng)當(dāng)遵循市場準(zhǔn)入規(guī)則和行業(yè)規(guī)范，健全定價機制，規(guī)范從業(yè)機構(gòu)管理，營造公平的市場競爭環(huán)境。
第三十五條 本規(guī)定實施中的有關(guān)具體應(yīng)用問題由市自然資源主管部門負責(zé)解釋。
第三十六條 本規(guī)定自2023年2月1日起施行。
