| |
|
|
公告信息 |
|
|
|
|
|
|
| 成功案例 |
|
淺議當(dāng)前房產(chǎn)糾紛的若干法律問題
寫作提綱
一、 緒論
隨著房產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)交易也日趨活躍，但由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，相應(yīng)地產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)法律糾紛問題。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的若干法律問題進行如下闡述。
二、本論：
（一）房地產(chǎn)交易過程中存在的法律糾紛
1、對于商品房預(yù)售的糾紛
2、房改房和經(jīng)濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發(fā)展
3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的法律糾紛問題
4、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛
（二）房屋拆遷糾紛案件中存在的法律問題
（三）物業(yè)管理過程中發(fā)生的法律糾紛
（四）立法及司法上的完善
1、抓緊制訂、實施一系列法規(guī)、規(guī)章，修改、完善與市場經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的法規(guī)
2、準確界定政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的職責(zé)，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控責(zé)任，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為的監(jiān)管責(zé)任
3、公房、集資房、房改房、經(jīng)濟適用房買賣交易的辦法，交易合同的效力，糾紛的解決應(yīng)盡快出臺統(tǒng)一性的規(guī)定或是司法解釋
三、結(jié)論
我國的房產(chǎn)行業(yè)尚未成熟，減少和妥善解決房地產(chǎn)糾紛，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，關(guān)鍵還在于治本，在于完善法律法規(guī)，以引導(dǎo)各方當(dāng)事人依法行事。
淺議當(dāng)前房產(chǎn)糾紛的若干法律問題
謝斌斌
【內(nèi)容摘要】隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋商品化，住房制度改革進程的加快，房產(chǎn)問題越來越突出。由此引發(fā)的房產(chǎn)糾紛也就成為當(dāng)前人們關(guān)注的問題。本文在闡述我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中的現(xiàn)狀及存在法律問題上的糾紛，這類糾紛包括房屋預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、繼承、拆遷、物業(yè)管理等方面，并結(jié)合國家、各省市配套房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)對房地產(chǎn)糾紛的法律問題進行綜合分析和探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)糾紛 房地產(chǎn)交易糾紛 拆遷糾紛 產(chǎn)權(quán)糾紛 物業(yè)管理糾紛
隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和住房制度改革的深化，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成為國民經(jīng)濟重要的新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)交易也日趨活躍，但由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，相應(yīng)地產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)法律糾紛問題。此類糾紛案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分，其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題，在法庭審判中存在不少認識誤區(qū)。房地產(chǎn)又是適用地方法規(guī)、規(guī)章或地方政府的決定非常廣泛的領(lǐng)域，糾紛案件的政策性、法律性強，但這方面的相當(dāng)一部分法律法規(guī)制定于市場經(jīng)濟體制未完全建立以前，法律存在一定的滯后性，與飛速發(fā)展的經(jīng)濟不相適應(yīng)，矛盾突出，問題較多。由于房地產(chǎn)糾紛法律案件訴訟標(biāo)的額一般都很大，直接影響著當(dāng)事人基本的生活狀況和根本利益，在審理中當(dāng)事人互不相讓，往往難以調(diào)解結(jié)案。本人就當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的若干法律問題進行如下闡述。
一、房地產(chǎn)交易過程中存在的法律糾紛
（一）對于商品房預(yù)售的糾紛
有的學(xué)者認為，商品房的預(yù)售是預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同①。商品房預(yù)售制度有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及時籌集資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，加速了商品房的流轉(zhuǎn)，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是，當(dāng)購買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設(shè)計訂立預(yù)售合同后，在房屋正式交付使用時，卻發(fā)現(xiàn)標(biāo)的與原來的廣告宣傳不同；或是開發(fā)商在預(yù)售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。
由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商發(fā)布的售房廣告對預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證；甚至有的開發(fā)商預(yù)售之后又將土地和房屋設(shè)定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權(quán)手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，隨意改變規(guī)劃設(shè)計，減少小區(qū)公益設(shè)施，綠地的建設(shè)，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件做到準確適用法律有一定的難度。
最高人民法院2003年５月７日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年６月１日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。《解釋》對房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對房價構(gòu)成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當(dāng)事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的，認定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導(dǎo)致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當(dāng)事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究？當(dāng)開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復(fù)，還是承擔(dān)違約責(zé)任，違約金應(yīng)如何計算等等，在審判實踐中不好把握。
（二）房改房和經(jīng)濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發(fā)展
我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定�！督忉尅芬矊⒄{(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。
根據(jù)國務(wù)院的房改政策，單位建設(shè)的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關(guān)政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。
（三）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的法律糾紛問題
沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認定為無效，所有權(quán)過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。因為，如果將登記作為必備要件，則會嚴重破壞交易誠信，當(dāng)事人可以在登記前的任何時候反悔，這將使交易人始終處于不安狀態(tài)，不利于保護善意一方當(dāng)事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。
“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準手續(xù)的�；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。②”這就明確了房屋買賣合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。
（四） 房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛
由于發(fā)生侵占，錯誤登記，或是遺產(chǎn)分割不及時，遺產(chǎn)由繼承人中的一方長期使用，當(dāng)房屋拆遷或是出售時，為分割收益而發(fā)生糾紛。常出現(xiàn)的難題是，一旦有一方當(dāng)事人取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，其他當(dāng)事人再主張權(quán)利時，對方以產(chǎn)權(quán)證進行對抗，認為是政府以行政行為對其權(quán)利給予了確認，如果要重新確權(quán)，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。在審判實踐中對此也有兩種分歧意見，一種認為是要通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，再進行民事確權(quán)，因為產(chǎn)權(quán)確認是政府的行政行為；而另一種觀點認為，不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因為產(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請進行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過民事確權(quán)之訴完全可以解決。
二、 房屋拆遷糾紛案件中存在的法律問題
(一)隨著城市建設(shè)步伐的推進，舊城改造和商品房的開發(fā)建設(shè)過程中，房屋拆遷案件成為房地產(chǎn)糾紛案件中數(shù)量最多、當(dāng)事人矛盾最容易激化的案件
1、 拆遷補償或安置協(xié)議簽訂后，一方不按協(xié)議履行義務(wù)或?qū)f(xié)議反悔，另一方起訴到人民法院要求對方履行義務(wù)。
2、 承租人起訴要求出租人（被拆遷人）賠償因房屋拆遷造成的停業(yè)和裝修損失。實踐中出租人的營業(yè)房被拆遷，造成承租人對房屋的裝修被拆除，經(jīng)營受到影響，但是拆遷人一般都不會對承租人的損失進行補償，為此發(fā)生糾紛起訴到法院。
3、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。因此，在拆遷糾紛中有些當(dāng)事人雙方達不成協(xié)議，經(jīng)行政部門裁決后，當(dāng)事人不服裁決，又引起了行政訴訟。
(二)當(dāng)前，各地因拆遷引起的爭議比較大，拆遷問題成為全社會關(guān)注的焦點
《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，財產(chǎn)所有人對財產(chǎn)享有所有權(quán)，法律依法予以保護�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五條也規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可在我國現(xiàn)行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強制性，而被拆遷人對其房屋所有權(quán)卻喪失了平等處分的權(quán)利，拆遷人與被拆遷人的關(guān)系并非純粹平等的民事主體關(guān)系。這類案件最典型的特點是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：
1、拆遷補償標(biāo)準太低，市場評估價不客觀，對被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單
《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2001年修改后的《條例》最顯著的一點是根據(jù)市場經(jīng)濟的原則，將拆遷補償?shù)臉?biāo)準由過去的被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建設(shè)面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，因此，評估是否公正、準確，直接影響到雙方（拆遷人和被拆遷人）的合法權(quán)益。我們辦理案件的過程中發(fā)現(xiàn)，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后自行委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對拆遷房屋進行評估,評估機構(gòu)評估時完全參照當(dāng)?shù)厝嗣裾_定的基準價格進行評估,房屋所在的地段因素對評估的影響不是很大。而且，政府制定的基準價格并不隨著房價的上漲及時調(diào)整。即使是雙方協(xié)商的情況下，補償?shù)臉?biāo)準和安置的辦法也是行政機關(guān)早已制定的，市場價其實成了政府定價，權(quán)利的不對等更加突出，導(dǎo)致群眾利益不能得到公正的保護。
2、拆遷人有權(quán)申請行政裁決和強制執(zhí)行，被拆遷人處于不利地位
國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理條例》是一部行政法規(guī)，它對拆遷問題作了具體規(guī)定，拆遷中的拆與不拆是按行政法律關(guān)系來處理的，一旦某一地區(qū)被列入拆遷范圍，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后，被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補償問題與拆遷人協(xié)商。安置和補償屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，但是，條例卻賦予行政機關(guān)對應(yīng)屬民事法律調(diào)整的問題予以行政裁決權(quán)，拆遷人與被拆遷人處于權(quán)利不對等的位置上。
3、房屋拆遷時，房屋所屬土地不能給予合理補償也是拆遷中爭議的焦點
建設(shè)部1995年10月31日《關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補償問題的復(fù)函》中答復(fù)：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進行安置補償。按此批復(fù)的精神，拆遷城市私有房屋對土地不予補償。但事實是，房價的組成中土地的價格所占比重更大，房屋的價格也因為所處地理位置的不同而差距較大。拆遷時只對房屋進行補償，而拆遷戶在重新購買房屋時，房價中卻又包含了土地價格，兩種房價差距甚多，拆遷戶所得到的補償款根本無法購買到一套相當(dāng)?shù)纳唐贩�，有的拆遷戶只能租房去�、邸Ａ硗�，《城市房屋拆遷管理條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，對集體所有土地上建成的農(nóng)民房屋的拆遷，如何補償法律卻沒有具體的規(guī)定，一般也只是按照拆遷條例予以補償。但新政策規(guī)定農(nóng)村拆遷不再另批宅基地，因農(nóng)民住房結(jié)構(gòu)等級本來就低，只補償建筑部分，大部分的空地使用權(quán)不予補償，結(jié)果是，拆遷補償費連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農(nóng)民們的生產(chǎn)資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴重的不穩(wěn)定因素。
拆遷的目的是為了實現(xiàn)城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結(jié)果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當(dāng)前群眾上訪事件的不斷發(fā)生，就是拆遷工作矛盾激化的表現(xiàn)。
4、對房改房土地補償中的漏洞
公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權(quán)證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現(xiàn)的問題是，土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)的分離。土地使用權(quán)人要對土地進行商品開發(fā)，追求利益的最大化，充分實現(xiàn)土地的價值，就會盡量壓低對拆遷戶的補償費，產(chǎn)權(quán)人得不到應(yīng)有的補償，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生沖突，卻無法解決。
5、立法設(shè)計不全面，造成保護疏漏
除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會給工作、小孩上學(xué)、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對此并未規(guī)定相應(yīng)的補償辦法，實踐中也常引起爭議。
6、有法不依
比如，對房屋承租人的安置補償問題，在《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規(guī)定，要求拆遷人要對承租人做出合理安置補償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但是實際操作中，拆遷人通常不會給承租人予以補償，由此發(fā)生糾紛。
由于拆遷（無論公益事業(yè)還是商業(yè)開發(fā)）總是打著城市建設(shè)的名義，具有很強的政府色彩，各地的政策法規(guī)又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據(jù)目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護。
三、物業(yè)管理過程中發(fā)生的法律糾紛
我們所指的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修，養(yǎng)護，管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動④。在物業(yè)管理過程中，往往涉及到三個主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司。商品房在出售后，物業(yè)管理又成為容易發(fā)生糾紛的領(lǐng)域。由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，管理中雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)尚不明確，因業(yè)主欠交物業(yè)管理費、業(yè)主財產(chǎn)丟失、物業(yè)維修、維護等原因起訴到法院的案件不斷出現(xiàn)。
開發(fā)商通過建設(shè)形成的物業(yè)，在沒有銷售前物業(yè)的所有權(quán)為開發(fā)商。在進入銷售后，通過業(yè)主與開發(fā)商之間履行一定的交易程序后，物業(yè)的所有權(quán)依法地轉(zhuǎn)由業(yè)主所有。在符合一定條件的情況下，業(yè)主可以通過成立業(yè)主委員會來實現(xiàn)對自身權(quán)利的保護。此時，業(yè)主委員會可以通過一定的程序來實現(xiàn)對物業(yè)管理活動的控制，包括選擇物業(yè)公司、提高物業(yè)管理水平、協(xié)商解決糾紛等。但是在實踐過程中，由于業(yè)主對于責(zé)任主體和權(quán)利義務(wù)關(guān)系認識不清，導(dǎo)致許多糾紛無法得到很好的處理。例如，開發(fā)商在施工過程中出現(xiàn)的一些質(zhì)量問題，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商予以解決，而很多業(yè)主往往要求物業(yè)公司解決；小區(qū)中的一些公共設(shè)施，如人防工程、架空層車庫、道路、綠地、配電房、屋頂、外墻等存在著權(quán)屬不清的問題，業(yè)主無法判斷這些公共設(shè)施是屬于開發(fā)商還是物業(yè)公司而引起糾紛；許多物業(yè)公司是原有開發(fā)商的全資子公司和控股公司，其與開發(fā)商之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，有的時候物業(yè)公司扮演著開發(fā)商的角色，也導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生；還有的物業(yè)公司無法擺脫計劃經(jīng)濟體制的管理模式⑤，沿用行政管理的手段，無法擺正提供物業(yè)管理服務(wù)的心態(tài)，采用粗暴、蠻橫無理的管理手段，也形成了許多糾紛。上述糾紛的形成主要原因是各方對于自身的權(quán)利義務(wù)認識不清，在出現(xiàn)糾紛時無法確定責(zé)任主體并要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任而造成的。
2003年9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》填補了房地產(chǎn)市場的一個缺陷，對整個房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有重要意義。它的頒布從根本上解決了物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題，對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用，當(dāng)然也同時為人民法院正確審理這類案件，準確確定各方的責(zé)任提供了法律依據(jù)。雖然目前法院受理的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量比較少，但隨著商品房出售數(shù)量的增加，物業(yè)管理糾紛會逐漸增加，人民法院應(yīng)通過審理這類案件，讓當(dāng)事人了解，學(xué)習(xí)條例的規(guī)定，用條例來確定各方的權(quán)利和義務(wù)，減少不必要的糾紛。
四、立法及司法上的完善
大量房地產(chǎn)糾紛訴訟到法院，表明目前我們的房地產(chǎn)市場離法治化、規(guī)范化的目標(biāo)還存在一定距離，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度不完善且具有滯后性，其本身還存在諸多亟待解決的問題。立法及司法上應(yīng)從以下幾點來完善。
（一）抓緊制訂、實施一系列法規(guī)、規(guī)章，修改、完善與市場經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的法規(guī)
衣、食、住、行是老百姓的基本生活要求，“住”的問題如果解決不好，將對社會穩(wěn)定造成嚴重的潛在隱患，將會對老百姓的根本利益造成侵害。本人以為，在城市房屋拆遷安置中，要么政府進行征用，給居民以合理的補償，然后再向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓，使開發(fā)商和被拆遷人隔離，減少開發(fā)商與居民的沖突，不再讓人們感覺政府總是為了保護開發(fā)商的利益而對他們采取著各種強制措施，以致造成對政府的不滿；要么就是開發(fā)商直接與居民在拆遷中以平等的民事主體身份，通過民事法律關(guān)系調(diào)整，政府的行政行為要退后。另外，必須對公益事業(yè)和商業(yè)開發(fā)加以區(qū)分，對公益事業(yè)要有明確的規(guī)定，公益性只能為公眾利益，不具有任何營利性質(zhì)，要堅決杜絕借公益事業(yè)的名義征地，進行商業(yè)開發(fā)的行為。對公益事業(yè)的拆遷可以賦予行政機關(guān)行政裁決和強制執(zhí)行權(quán)，但對房屋拆遷補償費和安置費要規(guī)定最低限額標(biāo)準，未達到最低規(guī)定限額時，被拆遷人可以不予搬遷。這樣硬性規(guī)定，可以依法保障被拆遷人的權(quán)益。尤其是要加強對被拆遷房屋的市場價格評估規(guī)則的完善，政府不應(yīng)對評估進行保護性規(guī)定，限低不限高，使評估既體現(xiàn)市場規(guī)律，又體現(xiàn)政府保護，只有讓市場規(guī)律參與調(diào)節(jié)，才能保證拆遷評估的客觀、公正。而對于有法不依的行為應(yīng)加大處罰力度，對于行政機關(guān)不履行職責(zé)，或是履行職責(zé)不當(dāng)者，群眾可以通過行政訴訟得到救濟。
（二）準確界定政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的職責(zé)，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控責(zé)任，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為的監(jiān)管責(zé)任
城建部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)和銷售工作的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)中的許多行為都必須經(jīng)過城建部門的許可，因此，城建部門要及時履行監(jiān)管義務(wù)。另一方面，對于現(xiàn)在政府采取的公檢法聯(lián)合強制措施的合法性和正當(dāng)性問題，應(yīng)有明確的限制性規(guī)定，這種手段很大程度上影響了政府在百姓心目中的形象和公正性。
（三）公房、集資房、房改房、經(jīng)濟適用房買賣交易的辦法，交易合同的效力，糾紛的解決應(yīng)盡快出臺統(tǒng)一性的規(guī)定或是司法解釋
本人以為，住房改革制度最終的方向是把住房全部推向市場，當(dāng)前的種種限制是考慮了這些住房中所具有的社會保障、福利性質(zhì)，以及國有土地的土地出讓金問題，但開放搞活住房二級市場，促進房屋市場的發(fā)展是市場發(fā)展的趨勢。國務(wù)院23號文件已要求穩(wěn)步開放已購公有住房交易市場，并規(guī)定了準開、準入制度；財政部、國土資源部、建設(shè)部也下發(fā)了關(guān)于《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》的通知。因此盡快取消集資房、房改房、經(jīng)濟適用房上市交易的各種限制，在房屋所有人與買受人承擔(dān)了相應(yīng)的土地出讓金或是雙方對出讓的收益進行合理的分配，就應(yīng)該允許自由買賣，努力提高住房的使用效率，改善居民居住條件。
總之，房地產(chǎn)制度是一項直接涉及到千家萬戶切身利益的重要法律制度，它對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對改善人民群眾居住質(zhì)量，促進消費，擴大社會就業(yè)具有重要作用。我國的房產(chǎn)行業(yè)尚未成熟，由此引發(fā)的房產(chǎn)糾紛也就成為了當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)的熱點，而減少和妥善解決房地產(chǎn)糾紛，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，關(guān)鍵還在于治本，在于完善法律法規(guī)，以引導(dǎo)各方當(dāng)事人依法行事。怎樣以一部規(guī)范、完整、準確的法律來對房產(chǎn)糾紛問題進行合理約束，是我們所共同期待的。
|
|
|
|
|
