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訂閱]城市信報(bào)車房一周博客 相冊(cè) 音樂 播客 個(gè)人中心 首頁博文收藏博客圈字體大�。捍笾行� 正文 東營人買房何時(shí)不再“夢幻”(2008-02-23 14:20:41)標(biāo)簽：房產(chǎn) 分類：對(duì)話欄目
東營人買房何時(shí)不再“夢幻”
——山東魯北律師事務(wù)所任萬東律師訪談
車房一周：上次在房媒沙龍中聽您講了2007年東營樓市出現(xiàn)的比較集中的幾點(diǎn)問題，因?yàn)槲覀冃艌?bào)也開辦了購房便民服務(wù)板塊，其間也掌握了很多類似的情況，所以這次感謝您來到信報(bào)，跟我們一起探討關(guān)于房子的頭疼事兒。
任萬東律師：2008年02月02日我應(yīng)邀參加了東營房產(chǎn)協(xié)會(huì)舉辦的2007東營房媒沙龍，會(huì)上，各房產(chǎn)商暢談了2007年東營房產(chǎn)的發(fā)展和2008年東營房產(chǎn)走勢的預(yù)想；我作為特邀嘉賓談了談2007年東營市商品房買賣中較為熱點(diǎn)的幾個(gè)法律問題，在這里，也愿同《城市信報(bào)》的讀者溝通、交流一下。
車房一周：您從業(yè)8年多，為什么近2、3年開始專注房地產(chǎn)法律問題？
任萬東律師：由于全國性政策的變化，2002年東營也結(jié)束了福利分房制度，03年之后東營房地產(chǎn)受全國影響迅猛發(fā)展起來，隨之產(chǎn)生的法律問題也越來越多，并且購房者的維權(quán)意識(shí)也越來越強(qiáng)，需要專業(yè)人士對(duì)其買房提供幫助。因此，我開始較專注辦理房產(chǎn)方面的法律事務(wù)，并擔(dān)任《東營房產(chǎn)網(wǎng)》的法律顧問。
車房一周：2004年至2008年，購房者的訴訟問題有什么變化嗎？
任萬東律師：東營地產(chǎn)起步初期，商品房買賣合同糾紛剛開始主要集中在逾期辦理房屋權(quán)屬證書的問題上，而現(xiàn)在，問題非常多樣化，購房者積極要求維護(hù)自己各方面的合法權(quán)益，包括住宅面積、物業(yè)、房屋質(zhì)量等多方面。
車房一周：逾期辦理房屋權(quán)屬證書的現(xiàn)象現(xiàn)在也不少？
任萬東律師：是的，逾期辦理房屋權(quán)屬證書的原因有很多，通常是開發(fā)商的原因。在房屋價(jià)格這三、四年漲幅大的情況下，開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，很多購房合同上就有霸王條款或不公平條款。首先，開發(fā)商在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無理延長辦理房屋權(quán)屬備案的時(shí)間，比如依規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在90天之內(nèi)辦理房屋權(quán)屬備案，但購房合同上卻要180天或360天。其次，開發(fā)尚未按照合同約定的期限辦理房屋權(quán)屬證書。雖然在合同里約定了違約金，但執(zhí)行起來難度較大，甚至有的開發(fā)商在合同中約定要求購房者退房，把屬于購房者的權(quán)利予以強(qiáng)行剝奪。
車房一周：現(xiàn)在有的樓盤能辦下《房產(chǎn)證》，但《土地證》出現(xiàn)了問題。
任萬東律師：這種情況也較普遍，東營有的小區(qū)購房者只有《房產(chǎn)證》、沒有《土地證》。通常原因有三種情況，第一：小區(qū)土地被抵押、未解壓。第二：小區(qū)容積率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，只有大證，小證辦不下來。第三：開發(fā)商不愿繳納土地分割的各項(xiàng)稅費(fèi)，怠于辦理。
車房一周：還有一個(gè)咨詢最多的問題，就是開口費(fèi)。
任萬東律師：關(guān)于暖氣開口費(fèi)、燃?xì)忾_口費(fèi)的問題，也是購房者咨詢最多的，2001年國家計(jì)委、財(cái)政部就聯(lián)合下文“取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套重復(fù)收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的轉(zhuǎn)向配套費(fèi)” （詳見計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)文件），開發(fā)商在進(jìn)行土地開發(fā)時(shí)就已向政府繳納，并在銷售時(shí)已將這部分費(fèi)用攤?cè)氤杀�，所以向購房者收取暖氣、燃�(xì)忾_口費(fèi)，屬重復(fù)收取。
車房一周：是的，為什么有明文規(guī)定，開發(fā)商還能繼續(xù)我行我素呢？
任萬東律師：可能存在這種原因，即開發(fā)商將這筆費(fèi)用支出后，應(yīng)由政府來協(xié)調(diào)，對(duì)水、電、氣、熱、道路進(jìn)行配套，但是政府往往沒有出資進(jìn)行全面配套，導(dǎo)致開發(fā)商又向購房者進(jìn)行二次收費(fèi)。
車房一周：現(xiàn)在交開口費(fèi)就沒人管，而且交的費(fèi)用還不一樣，有的相差好幾千，這是為什么？
任萬東律師：這個(gè)問題比較復(fù)雜，可能存在一種情況，是開發(fā)商從中加入了的協(xié)調(diào)費(fèi)用，有的開發(fā)商還從中賺一筆。
車房一周：您還提到過車位使用權(quán)的問題。
任萬東律師：車庫和車位是不一樣的，車庫允許獨(dú)立銷售。但占用業(yè)主的公用空間和綠化面積的車位，屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得進(jìn)行買賣。
車房一周：但有的開發(fā)商會(huì)說車位沒有攤?cè)牍珨偯娣e，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，所以可以買賣。
任萬東律師：開發(fā)商應(yīng)提供充足的證據(jù)，公開展示給全體業(yè)主，保障購房者的知情權(quán)。如所述屬實(shí)，不會(huì)發(fā)生糾紛。還有的開發(fā)商利益熏心，把車位建在車庫門口，如果不買下車位，車就停不進(jìn)車庫，嚴(yán)重侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
車房一周：我們還接到這樣的情況，小區(qū)的車庫停不進(jìn)車，問了房產(chǎn)局才知道那屬于半地下儲(chǔ)藏室。
任萬東律師：國家有《汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范》，對(duì)車庫凈高標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到2.2米，否則，不能按照車庫出售，按照車庫出售的，屬于欺詐行為。低于2.2米的技術(shù)層是不計(jì)算面積的。儲(chǔ)藏間的面積按照建筑面積的一半來計(jì)算的。
車房一周：開發(fā)商建了儲(chǔ)藏室，卻按車庫賣，業(yè)主不知情，房產(chǎn)局也管不了。
任萬東律師：這是相關(guān)部門監(jiān)管有漏洞，工程質(zhì)量監(jiān)督站是按圖紙來進(jìn)行監(jiān)督施工、驗(yàn)收的，對(duì)是車庫還是儲(chǔ)藏室不管，登記部門也不審查，報(bào)什么寫什么。
車房一周：國家建設(shè)部要求辦理房屋權(quán)屬登記信息，我們從網(wǎng)上似乎查不到東營的信息。
任萬東律師：是的，房屋權(quán)屬登記信息公開能大大提高商品房交易的透明度，讓購房者獲取更多的信息。國家也頒布了《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，要求房產(chǎn)主管部門公開房屋權(quán)屬登記信息，但在落實(shí)上往往不到位。
車房一周：我們還接手過這樣的情況，明明土地是劃撥的，但開發(fā)商建成商品房賣，又不補(bǔ)交那部分的錢，最后當(dāng)然辦不出權(quán)屬證書，但因?yàn)闆]在房產(chǎn)局備案，也無人管，最終受害的還是消費(fèi)者。
任萬東律師：這是開發(fā)商違規(guī)操作造成的，開發(fā)商掩蓋開發(fā)土地性質(zhì)，違法以商品房名義進(jìn)行銷售，誤導(dǎo)購房者，給購房者造成的全部經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，有關(guān)政府部門對(duì)此也應(yīng)依職權(quán)作出處理。
車房一周：我個(gè)人認(rèn)為，購房者在買房過程中能掌握的透明信息太少，只能從主觀上判斷開發(fā)商實(shí)力，甚至買房前都搞不清楚土地性質(zhì)，盲目購房，導(dǎo)致日后的一系列問題。
任萬東律師：購房者在購房前，應(yīng)先了解一下開發(fā)商的實(shí)力，比如先了解開發(fā)商以前開發(fā)的地產(chǎn)情況，或到網(wǎng)上論壇了解一下；對(duì)于開發(fā)商預(yù)售房屋，開啟是否具備《商品房預(yù)售許可證》以及《土地證》、《規(guī)劃證》、《施工許可證》等，符合商品房預(yù)售的法定條件，也可請(qǐng)律師參與調(diào)查、提供幫助。
車房一周：您怎么看待東營樓市的種種情況。
任萬東律師：我國的商品房建設(shè)處于起步、初期階段，才短短一、二十年的時(shí)間，而期房銷售又是中國一特色。所以希望開發(fā)商講誠信，樹立品牌意識(shí)，長久發(fā)展，維護(hù)弱者權(quán)益。其次，購房者要采取合法手段、團(tuán)結(jié)起來，維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。第三：政府部門應(yīng)履行職責(zé)，切實(shí)盡到監(jiān)管義務(wù)，維持正常的房產(chǎn)秩序。
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