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A租賃公司與B貿(mào)易公司、C集團(tuán)公司、D房地產(chǎn)公司、陳XX先生合作建房糾紛一案
【案情】
原告：A租賃公司 被告：B貿(mào)易公司
被告：C集團(tuán)公司
被告：D房地產(chǎn)公司
被告：陳XX先生
1994年4月2日，A租賃公司 與B貿(mào)易公司就合作建設(shè)"XX廣場(chǎng)"商品房合同書，合同約定由A租賃公司提供現(xiàn)有用地藍(lán)線圖，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目原合作方變更手續(xù)，為主辦理小區(qū)紅線圖手續(xù)；負(fù)責(zé)建設(shè)場(chǎng)地的"三通一平"工作，并承擔(dān)費(fèi)用；協(xié)調(diào)處理建設(shè)場(chǎng)地拆遷工作，并承擔(dān)費(fèi)用；參與項(xiàng)目的籌建工作；承擔(dān)所分得樓宇部分之產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用、稅賦等A租賃公司權(quán)益內(nèi)的費(fèi)用；與B貿(mào)易公司共同承擔(dān)項(xiàng)目完成后的物業(yè)管理。B貿(mào)易公司為主策劃籌建本項(xiàng)目，主持籌建處工作；承擔(dān)本項(xiàng)目除A租賃公司承擔(dān)費(fèi)用外的一切費(fèi)用，包括：籌備費(fèi)用、籌備處經(jīng)費(fèi)、基建程序辦理中應(yīng)繳納政府的各項(xiàng)費(fèi)用、地價(jià)、建設(shè)費(fèi)用、項(xiàng)目保險(xiǎn)、銷售費(fèi)用等；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的勘探、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量和進(jìn)度管理，并在其中考慮A租賃公司的意見；及時(shí)足額籌措投入資金，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，保證本項(xiàng)目在取得紅線圖后三年內(nèi)完成等。分成比例約定，（1）以建筑面積分成；（2）A租賃公司分成暫按綜合樓全部、商住樓部分順序，商住樓部分方向、層次按比例合理搭配，以縱向分配和方便管理為分配原則。具體方案待總平及設(shè)計(jì)方案做出后，由董事會(huì)討論決定。其中：綜合樓為砼框架結(jié)構(gòu)，中高檔裝修，底層高度不低于4.5米。（3）分成比例：由于設(shè)計(jì)方案尚未獲批，容積率無(wú)法確定，本著兼顧雙方利益的原則，雙方視容積率取得的情況，就分成比例作了約定等。1994年6月28日，"XX廣場(chǎng)"取得廈門市廈禾路舊城改造指揮部立項(xiàng)批復(fù)。同年10月9日，廈門市人民政府以廈府（1994）地395號(hào)批復(fù)同意A與B貿(mào)易公司合作興建"XX廣場(chǎng)"。而后，雙方取得了相關(guān)建設(shè)手續(xù)。1995年6月30日，A租賃公司 與B貿(mào)易公司簽訂《"XX廣場(chǎng)"商品房項(xiàng)目補(bǔ)充合同書》，雙方就分房條款協(xié)商如下：一、總建筑面積482848平方米，A租賃公司分25，計(jì)12071.2平方米。其余為B貿(mào)易公司所有。1、商場(chǎng)第四層面積3543平方米，2、公寓第五、七層、八、九層和十層的一半共4424.20平方米。3、寫字樓第五、六、七、二十層和八層的一半共4104平方米。扣除A租賃公司所分建筑面積的1即120.71平方米，提供給政府使用，實(shí)際寫字樓面積為3983.29平方米。二、公用面積分?jǐn)偘词┕D計(jì)算，A租賃公司占25的公用面積，其面積從A租賃公司 分?jǐn)偟膶懽謽敲娣e中扣除。上述計(jì)算的各層面積如有變化時(shí)，單元面積減少，A租賃公司不調(diào)整；單元面積增加，按總面積12071.2元不變的原則減少樓層。三、A租賃公司所得的面積12071.2平方米為分房最終面積。四、A租賃公司分得地下室車輛位置共41位，即地下一層1-5號(hào)5個(gè)車位，二層24-59號(hào)36個(gè)車位。五、在售樓過(guò)程中，A租賃公司所銷售發(fā)生的應(yīng)征稅額仍由A租賃公司負(fù)責(zé)。1999年7月30日，C集團(tuán)公司向A租賃公司承諾：XX 廣場(chǎng)的商場(chǎng)第四層整層、公寓第五、六層整層、車位41個(gè)歸A租賃公司。B貿(mào)易公司承諾在1999年9月29日之前，將上述物業(yè)到廈門市房管部門辦理登記，如有違約，將由C集團(tuán)公司承擔(dān)一切責(zé)任。承擔(dān)保證責(zé)任的方式為連帶保證，期限至B貿(mào)易公司或保證方履行上述承諾完畢。B貿(mào)易公司、C集團(tuán)公司在該承諾書上簽名蓋章。同年11月22日，A租賃公司B貿(mào)易公司簽訂《廈門"XX廣場(chǎng)"房產(chǎn)交割協(xié)議書》，雙方對(duì)"XX廣場(chǎng)"房產(chǎn)分割數(shù)量、交割時(shí)間與步驟等作了進(jìn)一步的約定。C集團(tuán)公司、陳XX先生作為B貿(mào)易公司的擔(dān)保單位及個(gè)人在交割協(xié)議書上簽名蓋章。2000年2月17日，D房地產(chǎn)公司向A租賃公司出具擔(dān)保書，愿為B貿(mào)易公司履行"XX廣場(chǎng)"房產(chǎn)分割給A租賃公司所有的義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。如B貿(mào)易公司違約，D房地產(chǎn)公司自愿承擔(dān)連帶賠償?shù)谋ＷC責(zé)任，保證期限三年。2000年7月24日，廈門市某某國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司、A租賃公司、B貿(mào)易公司簽訂一份《確認(rèn)書》，內(nèi)容：原A租賃公司 系廈門市某某國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司下屬企業(yè)，1994年原A租賃公司與B貿(mào)易公司合作開發(fā)"XX廣場(chǎng)"項(xiàng)目，合作形式為以合同方式合作，雙方分房。1998年，原A租賃公司 進(jìn)行股份合作制改制，廈門市某某國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司剝離收回國(guó)有資產(chǎn)，原A租賃公司 就分得的"XX廣場(chǎng)"房產(chǎn)，一部分最終歸廈門市某某國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司所有：另一部分歸A租賃公司所有，即：寫字樓第二十層整層、第八層的一半、商場(chǎng)第四層，公寓第五層C、D、E、F、G單元及第六層整層共12套房產(chǎn)。廈門市某某國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司、A租賃公司 、B貿(mào)易公司在該確認(rèn)書上簽名蓋章。因B貿(mào)易公司未能履行上述承諾，A租賃公司遂提起訴訟。本案原告委托福建重宇合眾律師事務(wù)所律師作為其的訴訟代理人。
本案在審理過(guò)程中，經(jīng)廈門市中級(jí)人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：
一、B貿(mào)易公司應(yīng)將具備交付使用條件的下列廈門"XX廣場(chǎng)"商品房（每層面積以房管部門最終丈量面積為準(zhǔn)），B貿(mào)易公司按下列時(shí)間履行義務(wù)：
1、 B貿(mào)易公司應(yīng)于2001年1月20日之前，將"XX廣場(chǎng)"住宅第五層中的C、D、E、F、G單元及第六層整層共12套房產(chǎn)，面積1747平方米（計(jì)人民幣4892440元）交付給A租賃公司，并完備權(quán)屬登記申辦手續(xù)。若未能按期履行，則在逾期之日起三日內(nèi)支付等額現(xiàn)金，即人民幣4892440給A租賃公司 ；
2、 B貿(mào)易公司應(yīng)于2001年1月20日之前，將"XX廣場(chǎng)"寫字樓第二十層整層，面積1002.7平方米（計(jì)人民幣4010800元），寫字樓第八層的一半，即A、B、D三單元，面積501.35平方米（計(jì)人民幣2005400元），交付給A租賃公司 ，并完備權(quán)屬登記申辦手續(xù)。若未按期履行，則在逾期之日起三日內(nèi)支付等額現(xiàn)金，即人民幣6016200元給A租賃公司。
3、 B貿(mào)易公司應(yīng)于2001年1月20日將"XX廣場(chǎng)"四樓商場(chǎng)面積4478平方米（計(jì)人民幣13434000元）交付給A租賃公司 ，并完備權(quán)屬登記申辦手續(xù)。若未能按期履行，則在逾期之日起三日內(nèi)支付等額現(xiàn)金，即人民幣13434000元給A租賃公司 。
二、如B貿(mào)易公司出現(xiàn)一項(xiàng)違約，則B貿(mào)易公司應(yīng)賠償A租賃公司損失，損失計(jì)算方法從2000年10月30日起計(jì)到B貿(mào)易公司實(shí)際履行全部義務(wù)之日，每日按人民幣20000元計(jì)算。
三、B貿(mào)易公司在本調(diào)解書生效后七日內(nèi)支付給A租賃公司 人民幣500000元作為履約保證金，B貿(mào)易公司如約履行上述條款義務(wù)完畢，A租賃公司則同時(shí)返還此履約保證金，如有任何一項(xiàng)違約則作為一項(xiàng)違約金，賠償A租賃公司 。
四、B貿(mào)易公司、C集團(tuán)公司、D房地產(chǎn)公司、陳XX先生同意由法院查封B貿(mào)易公司和C集團(tuán)公司、D房地產(chǎn)公司在"XX廣場(chǎng)"未售、未抵押的房產(chǎn)，價(jià)值以訴訟標(biāo)的為限，以確保本調(diào)解書的履行。
五、C集團(tuán)公司、D房地產(chǎn)公司、陳XX先生為B貿(mào)易公司上述條款之義務(wù)承擔(dān)連帶的責(zé)任。
六、上述各條款任何一項(xiàng)，如B貿(mào)易公司違約，A租賃公司均可立即追究B貿(mào)易公司、C集團(tuán)公司、D房地產(chǎn)公司、陳XX先生全部責(zé)任。
【評(píng)析】
房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛,一般來(lái)說(shuō),標(biāo)的大、周期長(zhǎng)、政策性強(qiáng)，案情復(fù)雜，本案就是這樣。政策性的合作開發(fā)，還夾雜著國(guó)企改制，該案糾紛發(fā)生期間又是廈門"4.20"大案在廈門查處期間。整個(gè)案件的處理，關(guān)系著數(shù)千萬(wàn)的國(guó)有資產(chǎn)、眾多國(guó)企改制職工的前途及已投入改制入股的血汗錢。本所程章毅律師本著勤勉敬業(yè)的精神，從99年下半年起，歷時(shí)兩年的時(shí)間，通過(guò)無(wú)數(shù)次與各方的談判，文件的起草，促成了一系列合同、協(xié)議、結(jié)算書、交割書、確認(rèn)書、擔(dān)保書的訂立。理順了各方的關(guān)系，促成了矛盾的解決。其中對(duì)行業(yè)運(yùn)作的熟悉、談判的策略的運(yùn)作、非訟文件的技巧，以及最終和解解決，可稱是經(jīng)典之作。
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