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逾期辦理房產(chǎn)證五業(yè)主獲賠十七萬
作者:陜西許小平律師事務(wù)所 任強(qiáng)律師
2001年本市某開發(fā)商對(duì)外銷售其開發(fā)的某小區(qū)商品房住宅樓，王某等五戶業(yè)主分別在6、7月間與之簽訂了《商品房買賣合同》，該開發(fā)商在合同中承諾簽訂合同后一年內(nèi)為業(yè)主辦理出房屋產(chǎn)權(quán)證書，但雙方并未對(duì)逾期辦證如何計(jì)算違約金明確約定。另根據(jù)雙方約定合同簽訂后業(yè)主支付了房屋的大部分房款，僅留1萬元在辦證之后再付給開發(fā)商。
但是在開發(fā)商承諾的一年辦證期限過了之后，開發(fā)商并未按約定為業(yè)主們辦好房產(chǎn)證，后來業(yè)主們經(jīng)過了解才得知原來由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致其無法向房管部門按時(shí)提交辦證的資料，致使業(yè)主無法在約定的時(shí)間內(nèi)得到自己的房產(chǎn)證。直到2004年的3月份，該開發(fā)商才通知業(yè)主為其辦證并要求提交契稅、手續(xù)等。至此時(shí)已距開發(fā)商承諾的辦證最后期限有一年零十個(gè)月的時(shí)間，也就是說因開發(fā)商的原因致使辦證的時(shí)間逾期一年零十個(gè)月。為此雙方發(fā)生糾紛訴至法院，本案經(jīng)一、二審判決：終審判決認(rèn)為雙方簽訂的商品房買賣合同有效，出賣人未按時(shí)為買受人辦理房產(chǎn)證，其責(zé)任在出賣人。雖然雙方對(duì)辦證期限有明確的約定，但未約定承擔(dān)逾期辦證的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定參照金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)并按照各戶已付房款金額及逾期時(shí)間計(jì)算違約金，由此上述五戶業(yè)主各獲賠違約金二至三萬余元不等，共計(jì)達(dá)十七萬余元。
【律師分析】
本案是一件典型的因辦房產(chǎn)證問題引發(fā)的商品房買賣合同糾紛，隨著前幾年開發(fā)的期房紛紛到了辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，由于某些開發(fā)商的原因無法及時(shí)辦理房產(chǎn)證而導(dǎo)致的與業(yè)主之間的矛盾也日益尖銳，此類糾紛也成了一個(gè)房地產(chǎn)法律的熱點(diǎn)問題。
如果遇到了自己購買的商品房無法按時(shí)辦理出房產(chǎn)證，該怎么辦呢？首先我們業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有維權(quán)意識(shí)，當(dāng)自己的合法權(quán)益受到侵害時(shí)應(yīng)當(dāng)行動(dòng)起來，如果一味地等待可能喪失最好的維權(quán)時(shí)機(jī)甚至喪失訴訟時(shí)效，到那時(shí)自己的合法權(quán)利就不再受到保護(hù)。其次我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解逾期辦證的原因和責(zé)任方。業(yè)主可以先找到開發(fā)商，向其了解無法及時(shí)辦證的原因，如果開發(fā)商認(rèn)為責(zé)任不在其身，就應(yīng)當(dāng)出具其已按約定履行合同義務(wù)的證據(jù)。如果確因開發(fā)商原因逾期辦證的，雙方可就開發(fā)商如何向業(yè)主承擔(dān)逾期辦證責(zé)任進(jìn)行協(xié)商解決。當(dāng)然如果協(xié)商不成，業(yè)主就可根據(jù)《商品房買賣合同》約定的爭議處理方式通過訴訟或仲裁予以解決。
如果雙方對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證如何承擔(dān)違約金數(shù)額有著明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定處理。如果雙方對(duì)于逾期辦證違約金沒有明確約定或者損失數(shù)額難以確定的，就可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定參照金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)并按照已付房款和逾期的時(shí)間計(jì)算違約金，由開發(fā)商按此計(jì)算結(jié)果向業(yè)主進(jìn)行賠償。
開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證合同未約定違約金如何處理
作者:許小平律師事務(wù)所房產(chǎn)部 任強(qiáng)律師
【案情介紹】
西安的戴女士2001年在某小區(qū)購買了一套住宅商品房，并一次性向開發(fā)商交付房款人民幣25萬余元并辦理了入住手續(xù)。雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)約定，開發(fā)商承諾在合同簽訂后一年內(nèi)將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書辦理出，由于戴女士缺乏經(jīng)驗(yàn)，未能在合同中具體約定如果超過上述期限逾期辦證該如何處理、開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。后來由于開發(fā)商自身的原因，戴女士在入住該房屋三年后仍未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。在多次向開發(fā)商催促和索要后，開發(fā)商終于在2004年9月辦理出了戴女士所購房屋的房產(chǎn)證，但由于開發(fā)商辦證嚴(yán)重的超期，致使戴女士感到自身的合法權(quán)益受到了侵害，在開發(fā)商拒絕承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，遂向人民法院起訴該開發(fā)商要求其承擔(dān)因逾期辦證而產(chǎn)生的違約責(zé)任，向買受人支付違約金35000元。開發(fā)商辯稱雙方僅就辦證期限作了約定，但未約定逾期就要給付違約金，同時(shí)買受人在其通知辦證可能遲延的情況下并未做出反應(yīng)，應(yīng)視為對(duì)逾期辦證的默認(rèn)，故不同意給付違約金。
一審法院認(rèn)為雙方的合同關(guān)系依法成立，受法律保護(hù)。一方如果存在違約的情形，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定或者有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定確定并承擔(dān)違約責(zé)任。由于雙方對(duì)于辦證期限有著明確的約定，而開發(fā)商并未能在約定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，應(yīng)視為違約。故根據(jù)有關(guān)規(guī)定判決該開發(fā)商向戴女士支付違約金人民幣35000元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
【律師分析】
本案屬于商品房買賣合同關(guān)系中典型的開發(fā)逾期辦證的違約責(zé)任問題。在商品房買賣合同關(guān)系中，房屋權(quán)屬證書是關(guān)系到買房人最終能否合法的取得該房屋的所有權(quán)并順利的行使該房屋各種權(quán)利以及防范可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)的最關(guān)鍵的因素，因此也就最令買房人關(guān)注。在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，我們一般都建議將開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限做以明確約定，同時(shí)約定因開發(fā)商原因逾期辦證而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本案中雙方雖然未能明確約定開發(fā)商逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算�！币虼�，即使合同雙方當(dāng)事人未能自行約定逾期辦證的違約責(zé)任，根據(jù)有關(guān)法定違約金的規(guī)定，只要確定開發(fā)商逾期辦證違約的事實(shí)，買房人仍然有權(quán)依據(jù)該司法解釋向開發(fā)商主張違約金。
又是公攤面積出的問題
作者:陜西許小平律師事務(wù)所 任強(qiáng) 律師
在西安某開發(fā)區(qū)的一個(gè)樓盤最近為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證，在這過程中卻與業(yè)主們發(fā)生很大的爭議和糾紛。
原來在該樓盤銷售時(shí)，由于地理位置等原因房屋銷售的十分火爆，當(dāng)時(shí)開發(fā)商就定了一個(gè)“規(guī)矩”，凡是簽訂合同的，均不改動(dòng)任何已經(jīng)由開發(fā)商確定的合同條款，否則可以不簽。業(yè)主們鑒于當(dāng)時(shí)爭購的情形而且也很想購買該樓盤，于是都對(duì)合同未提出任何異議就簽了字。
后來開發(fā)商為業(yè)主辦理出房產(chǎn)證后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自己房屋的總建筑面積增大了很多，原先140多平米的房屋竟然增加了6、7平米，而且套內(nèi)的建筑面積不但沒有增加反而減少了1平米多，公攤面積由原先的20多平米增加到28平米。這樣一來，每戶都要給開發(fā)商再補(bǔ)交幾萬元的房款。后來業(yè)主們發(fā)現(xiàn)他們所簽的《商品房買賣合同》第五條關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理的條款全部被開發(fā)商選定了第1項(xiàng)（雙方自行約定）：根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積的差異據(jù)實(shí)結(jié)算。而第2項(xiàng)按照面積誤差比絕對(duì)值3作為標(biāo)準(zhǔn)的處理內(nèi)容被刪除。也就意味著無論最終的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之間存在多大的差異，業(yè)主都必須接受現(xiàn)狀多退少補(bǔ)。
業(yè)主們都很難接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，紛紛要求通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。但業(yè)主們經(jīng)過咨詢律師才明白，由于他們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)選擇了面積差異處理按照實(shí)際差異據(jù)實(shí)結(jié)算的內(nèi)容，致使現(xiàn)在很難通過合同約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
【律師分析】
這是我昨天接待的一個(gè)咨詢案件。這絕對(duì)是一個(gè)典型的由開發(fā)商擺出的“霸王條款”，其所帶來的后果是雖然業(yè)主在面積差異的問題上吃了大虧，卻無法通過合同條款追究對(duì)方的責(zé)任維護(hù)自己的權(quán)益。
而在目前房地產(chǎn)市場上因?yàn)榉课菝娣e差異尤其是公攤面積的差異問題多產(chǎn)生的開發(fā)商與業(yè)主的糾紛也屢見不鮮。作為普通的購房者我們?nèi)绾伪苊馍线@樣的當(dāng)呢？
第一，就是在簽訂合同時(shí)要求雙方按照合同第五條第2項(xiàng)的內(nèi)容處理面積的差異，也就是說以面積誤差比絕對(duì)值3作為一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)：在3之內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算；超出3買受人有權(quán)退房。同時(shí)買受人也可不退房但由開發(fā)商承擔(dān)超出3部分的房價(jià)（產(chǎn)權(quán)面積大于約定面積時(shí)）或雙倍返還超出3部分的房價(jià)（產(chǎn)權(quán)面積小于約定面積時(shí)），這樣的話業(yè)主所承擔(dān)的面積誤差的風(fēng)險(xiǎn)就被控制在一定的范圍內(nèi)。
第二，僅僅約定了上述條款還不足以很好的維護(hù)買受人的合法權(quán)益。因?yàn)槟壳皫缀跛械匿N售都是按照建筑面積計(jì)價(jià)的，也就是說面積誤差比絕對(duì)值3是針對(duì)建筑面積而言的。也就是說，即使建筑面積的面積誤差比絕對(duì)值控制在3以內(nèi)，但有可能是套內(nèi)建筑面積實(shí)際縮小，公攤面積實(shí)際增大（就如同本案）。建筑面積總額增大，買受人多掏的錢全都算到了公攤面積上，這對(duì)于買受人來說是不公平的。所以作為專業(yè)房地產(chǎn)律師，我們一般都會(huì)建議買受人在合同中明確約定關(guān)于公攤面積差異處理的條款（新版合同附件四有專門的標(biāo)注）。這樣盡可能的防范出現(xiàn)面積增大但全加到公攤面積上的情況。
為了業(yè)主們?cè)诔霈F(xiàn)糾紛時(shí)有足夠的合同依據(jù)和理由主張自己的權(quán)益，在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎細(xì)致并且盡可能的進(jìn)行全面約定。
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