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你擁有地下汽車位的什么權(quán)利？
作為買房人從開發(fā)商手中購買了房子之后，很多人都會考慮到汽車停車問題。關(guān)于地下汽車位（不含汽車庫）通常有兩個選擇：一是租賃地面車位，二是租賃或買地下汽車位。從長遠考慮，選擇購買地下汽車位可能是個好的選擇，然而根據(jù)目前的《物權(quán)法》規(guī)定和實際情況，作為買房人從開發(fā)商手中購買地下汽車位卻存在多個法律問題。
1、 開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售地下汽車位嗎？
這是很多業(yè)主都很關(guān)心的問題，根據(jù)物權(quán)法的第七十四規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。根據(jù)該規(guī)定是否能推定出不管何種情形下，開發(fā)商都可以把汽車位賣給業(yè)主呢？從現(xiàn)有的其他法律規(guī)定上看開發(fā)商要想根據(jù)上述規(guī)定出售其建造的地下汽車位應(yīng)當具備以下幾個先決條件：
首先，該汽車位不屬于人防工程，如果屬于人防工程，根據(jù)《人民防空法》的原則，“誰投資，誰受益”，且大部分開發(fā)商都將人防建設(shè)費納入房屋建設(shè)成本中，如果業(yè)主購買了這樣的房子，就能夠直接使用屬于人防工程的汽車位，而不需再出錢購買；其次，開發(fā)商建造不屬于人防工程的地下停車位對應(yīng)投資款項沒有攤?cè)敕课蒌N售價格；最后，開發(fā)商銷售汽車位的價格，應(yīng)當獲得物價局、建設(shè)局的批準。
2、 開發(fā)商怎么賣汽車位給業(yè)主？滿足了上述幾個條件后，很多開發(fā)商就認為可以進行銷售汽車位了，這時又出現(xiàn)幾個問題。首先一個問題是，業(yè)主發(fā)現(xiàn)買了汽車位卻沒有汽車位的產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商在賣掉汽車位后仍持有整體汽車位的產(chǎn)權(quán)證，作為買房人都會有一個疑惑：“我買到汽車位的所有權(quán)了嗎，這個汽車位確實歸我所有嗎”，這個疑惑根據(jù)目前《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定及相關(guān)的規(guī)定都找不到明確答案，反而推定出沒有產(chǎn)權(quán)證的地下汽車位可能得不到法律保護，因為這樣的單個汽車位沒有哪個政府部門頒發(fā)權(quán)屬登記證書，因此業(yè)主只能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的汽車位，除了與開發(fā)商簽訂的合同之外，沒有其他能夠證明業(yè)主擁有該汽車位的憑證；第二個問題，有些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)賣沒有產(chǎn)權(quán)證的汽車位不妥，或者自也認為汽車位的所有權(quán)存在問題，那就干脆把汽車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。我個人的觀點是，似乎只聽說過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因為土地的所有權(quán)歸國家，土地使用權(quán)屬于《物權(quán)法》中的用益物權(quán)，很特殊，法律規(guī)定中沒有規(guī)定汽車位有關(guān)的使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，僅僅在《合同法》的租賃合同中提過“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。個人觀點是汽車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實質(zhì)就是租賃合同，此時就會遇到一個很尷尬的新問題，租賃合同不能超過20年，超過部分無效。汽車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的年限一般約定都在40-70年，遠遠超過20年的強制性規(guī)定，此時超過20年部分的使用權(quán)就得不到法律保護，對應(yīng)的使用費也就不需要繳納，這樣的結(jié)論恐怕是所有開發(fā)商不愿意看到的。第三個問題，有的開發(fā)商就想出了新招，“銷售”汽車位時在合同中約定：前二十年是租賃關(guān)系，以后的就贈與給業(yè)主，這樣的想法應(yīng)該說是無奈之舉，從法律上是看是找不到漏洞，可是在實踐操作中可能會打消業(yè)主購買汽車位的積極性了。
由此可見，地下汽車位僅僅有《物權(quán)法》恐怕是不夠的，相應(yīng)的配套法規(guī)應(yīng)該進一步明確，目前江蘇個別城市開始考慮為汽車位配上權(quán)屬身份證，這個做法可以值得考慮，否則開發(fā)商在實際銷售汽車位過程中，會遇到很尷尬的局面：一方面規(guī)劃時要求開發(fā)商必須按一定比例建造地下汽車位，另一方面，因種種原因銷售汽車位后，反而被業(yè)主告上法庭被告知沒有權(quán)利銷售，如此情形大大打擊了開發(fā)商的積極性。只有法律進一步明確了產(chǎn)權(quán)歸屬，既要保護好投資人的收益，也保護好業(yè)主的權(quán)利，這樣才能讓投資人愿意多建汽車位，有效利用地下空間。
江蘇和合合律師事務(wù)所 徐飛律師
2009年6月9日
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