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公告信息 |
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主要論著 |
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房產(chǎn)中介公司的法律地位分析
一、涉及中介公司的房產(chǎn)買賣糾紛的引發(fā)原因
房屋買賣過程通常包括簽訂合同、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等多個環(huán)節(jié)，涉及房地產(chǎn)、合同、貸款、戶籍管理等多個領(lǐng)域的法律政策，這些對于一個初次買房或賣房的普通百姓來講，會比較陌生。由于交易環(huán)節(jié)多、涉及法律領(lǐng)范圍廣，房屋買賣具有很強(qiáng)的專業(yè)性和復(fù)雜性，需要相對專業(yè)的中介公司進(jìn)行操作。同時，由于買賣雙方的信息不對稱，房買賣雙方互相尋找對方的過程，通常是通過中介公司來完成的。因此委托中介公司獲取信息并具體操作已獲得普遍的社會認(rèn)同，大眾百姓對房產(chǎn)中介存有一定程度的依賴心理。而中介公司的服務(wù)也為買賣雙方省去了很多辦理手續(xù)所需要花費(fèi)的時間�？梢姡薪楣臼嵌址抠I賣市場中一個非常重要的角色
在這種前提下，如果某一個交易環(huán)節(jié)未銜接好，或者房產(chǎn)中介未能忠實(shí)履行義務(wù)，充分披露信息，甚至違規(guī)操作等均會引發(fā)糾紛。由于中介公司與買賣雙方各有不同的利益追求，使房產(chǎn)交易活動中存在大量的不規(guī)范現(xiàn)象。對于很多糾紛的發(fā)生，中介公司難辭其咎。
從法院的審理實(shí)踐中可以看出，涉及中介公司的房屋買賣糾紛主要有以下幾類：
1、為追求高額利潤，中介公司違規(guī)與買賣雙方簽訂所謂的“出售合同”，隱瞞真實(shí)的房價信息，試圖從直接交易中賺取差價。當(dāng)事人得知實(shí)情后引發(fā)訴訟，要求中介公司予以返還。
2、基于激烈的市場競爭，為順利取得中介費(fèi)，一些中介公司急于促成交易，在買賣合同中虛填房價，簽訂所謂的“陰陽合同”，幫助客戶達(dá)到少繳稅或多貸款的目的，致事后引發(fā)糾紛。
3、因中介公司相關(guān)收費(fèi)違規(guī)或要求收取未約定的費(fèi)用而引發(fā)訴訟。主要表現(xiàn)為超出政府定價向當(dāng)事人收取中介費(fèi)，以多種名義從當(dāng)事人交納的房款中扣除中介費(fèi)之外的其它費(fèi)用而引發(fā)糾紛。
4、中介公司提供的格式合同中存在相關(guān)“霸王條款”，免除自己的責(zé)任而限制委托人的契約自由，使得部分中介公司未能提供相應(yīng)的居間服務(wù)而依然要求上、下家支付中介費(fèi)從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
5、房屋存在質(zhì)量或權(quán)力瑕疵，而中介公司未進(jìn)行嚴(yán)格的審查，甚至給一些詐騙分子以可乘之機(jī)，從而引發(fā)糾紛。
分析上述幾種情形的發(fā)生原因，利益驅(qū)動自然是最根本的誘因。而從法律層面上分析，中介公司對自己定位不明確卻是最直接的原因。多數(shù)中介公司都冠以房地產(chǎn)“咨詢”、“經(jīng)紀(jì)”公司的名號，而經(jīng)營范圍則“包羅萬象”。這往往使得中介公司的權(quán)利意識無限放大，而對自身的責(zé)任的認(rèn)識則被弱化。如前所述的情形1，賺取差價的行為，表明中介公司扮演著一種炒房者的角色，對于哄抬房價、擾亂市場秩序，這些中介起到了推波助瀾的作用。從中介公司的角度來說，它們認(rèn)為自己所從事的是一種行紀(jì)行為，所簽訂的合同所履行的手續(xù)也都按照行紀(jì)的規(guī)定進(jìn)行。實(shí)際上，無論從法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定還是從房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的操作程序來看，中介公司都無法完成以自己的名義購買房屋這一行為，而能否以自身名義購買所委托的標(biāo)的物恰恰是行紀(jì)合同最明顯的法律特征。中介對自身的定位不明使得他們采取了一些不合理的做法，帶來了糾紛的大量產(chǎn)生。再如情形4、5，前者是中介過于強(qiáng)烈的要保護(hù)自身的利益而促成霸王條款的出現(xiàn)，后者是中介沒有盡到應(yīng)盡的義務(wù)而給委托人帶來損失或不必要的麻煩。在筆者看來，中介公司與委托人的關(guān)系中，由于存在著專業(yè)知識、技能與信息等多方面的不對稱，在法律上的權(quán)利義務(wù)上也應(yīng)當(dāng)作出不對稱的安排。中介公司的利益當(dāng)然要得到保護(hù)，一些違背誠信原則的房屋買賣雙方跳過中介私下交易的情形也大量存在。只是筆者認(rèn)為，在交易過程中，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的注意義務(wù)。由于委托了中介公司，一些房屋購買者或房屋出售方在房屋買賣過程中的注意義務(wù)就應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)嫁到中介公司身上去。剩余的兩種情形2和3，都是由于中介公司的違規(guī)操作所引發(fā)的。情形2是中介公司“好心過度”引起的，作為受托人應(yīng)當(dāng)從委托的利益出發(fā)，但這是以不違反法律法規(guī)以及相關(guān)政策的規(guī)定為前提的。作為房地產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在教會委托人“如何做”某些事情的同時，也應(yīng)當(dāng)告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介違反了有關(guān)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定引起的，之所以有了規(guī)定還出現(xiàn)這種情況，在于中介公司無法界定中介服務(wù)的具體內(nèi)涵，有意或無意將一些事務(wù)劃在收費(fèi)限額所限制的事項(xiàng)之外。從而導(dǎo)致總數(shù)超出收費(fèi)上限。
中介公司的地位不明確導(dǎo)致的權(quán)利義界限不明帶來了很多糾紛，本將通過論述房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易過程中的地位，為其他相關(guān)的法律問題尋求答案。
二、中介公司在房產(chǎn)交易過程中的法律地位
（一）從中介公司所從事的事務(wù)看中介公司的法律地位
實(shí)踐中，中介公司所從事的事務(wù)主要有兩類，一是幫助買賣雙方完成尋找對方的過程，二是為一方或雙方提供咨詢或代為辦理產(chǎn)證過戶、貸款等等手續(xù)，而這些手續(xù)也是以交易成功為前提的。第一類事務(wù)是中介公司為了促使房屋買賣交易的實(shí)現(xiàn)，為委托人尋找買家或賣家，報(bào)告訂約的機(jī)會，在買賣雙方有意向進(jìn)行交易時，中介公司會作為雙方訂約媒介提供服務(wù)。在這里，中介公司分別從事著報(bào)告居間和媒介居間兩種業(yè)務(wù)。[1]在中介公司與委托人所簽訂的合同中，第一類事務(wù)也是約定的主要內(nèi)容。根據(jù)我國合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。因此，中介公司在房屋買賣交易中，所扮演的角色是一種典型的居間人的角色，中介合同也是一種的居間合同。而第二類事務(wù)中，也有很多是中介公司提供訂約的媒介服務(wù)，如為買賣雙方提供咨詢并幫助起草買賣合同文本等。只是一些純屬為特定買賣合同一方進(jìn)行的勞務(wù)型事務(wù)不具有居間合同的典型性，即是中介公司不存在，委托人也能獨(dú)立完成，如協(xié)助辦理登記過戶手續(xù)、貸款手續(xù)、戶口遷移手續(xù)等。但這并不影響整個中介行為的居間性質(zhì)，因?yàn)樗鼈兌际窃谫I賣合同成功簽訂、居間行為完成后進(jìn)行的。
（二）從相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定看中介公司的法律地位
對于房地產(chǎn)中介這個服務(wù)性行業(yè)，目前僅有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、以及《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等幾部簡單的法律法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行規(guī)范。各地的行政部門根據(jù)本地房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r也相繼出臺了一些地方性法規(guī)，但其效力、范圍、處罰力度尚不能滿足中介市場健康發(fā)展的需要，亟待進(jìn)一步完善。[2]
從僅有的幾部法律法規(guī)我們也可以看出立法者的一些思路�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十六條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二條寫明“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。……本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動�！笨梢�，在房地產(chǎn)買賣過程中可能涉及的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都被定義為典型的居間行為。因此也就排除了房產(chǎn)中介公司從事房產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)的可能性。另一方面，行紀(jì)合同的主體具有限定性，必須是經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營行紀(jì)業(yè)務(wù)的法人、自然人或其他組織。[3]雖然市場上的一些中介公司的經(jīng)營范圍非常廣泛，但沒有任何一家房產(chǎn)中介公司得到過從事房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)的批準(zhǔn)。也就是說，在中國的房地產(chǎn)市場上，并不存在也不允許存在中介公司充當(dāng)房地產(chǎn)行紀(jì)人的現(xiàn)象。
至此，我們可以得出這樣一些結(jié)論，中介公司所從事的中介服務(wù)屬居間服務(wù)。房地產(chǎn)中介合同屬于包含委托辦理其他事項(xiàng)的居間合同。
三、房地產(chǎn)居間的法律特征
（一）居間合同的法律特征
居間合同是雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會或?yàn)橛喠⒑贤拿浇�，他方給付報(bào)酬的合同。[4]居間人提供的是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，最顯著的特征是居間性，即居間人不是上下加任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為。不能決定買賣最后能否成功，也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利和義務(wù)。居間人在交易中是完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體�？梢詤⒓与p方當(dāng)事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是中間人。
歸納起來，居間合同具有以下法律特征：[5]
1、居間人為委托人提供訂約服務(wù)，其目的是為了形成合意，最終訂立合同。
2、居間人在居間活動中向委托人僅僅提供訂立合同的服務(wù)，但不做訂立合同意思表示。
3、居間合同必須具備一定的主體資格。現(xiàn)有的規(guī)章歸定中介公司人員的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛。
4、居間合同屬于有償、諾成、不要式合同。
（二）房地產(chǎn)中介在居間活動中的義務(wù)
房地產(chǎn)居間具有居間行為的共性，如居間人具有接受委托和報(bào)酬請求權(quán)等權(quán)利。同時，由于房地產(chǎn)交易的一些特殊性，在很多方面房地產(chǎn)居間也有其自身的特殊性，居間人的義務(wù)更加具體、嚴(yán)格，主要有：
1、完成委托事項(xiàng)的義務(wù)
居間人應(yīng)按照合同約定為委托人服務(wù)，完成委托人交辦的事項(xiàng)。這一點(diǎn)是任何居間行為的共性，也是“合同義務(wù)不得違反”這一法律原則要求的。居間人的主要義務(wù)在于報(bào)告訂約機(jī)會或提供媒介服務(wù)，應(yīng)盡力促使將來可能訂約的當(dāng)事人雙方達(dá)成合意，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準(zhǔn)備合同，對于相對人與委托人之間所存在的障礙，加以說合和克服。[6]對于促成交易才“有利可圖”的房產(chǎn)中介來說，完成這些義務(wù)并不成問題。
2、按照法律、法規(guī)的歸定收取報(bào)酬
居間報(bào)酬的確定,國際上通常有四種制度:約定報(bào)酬制、約定報(bào)酬酌減制度、婚姻居間約定報(bào)酬無效制度和法定報(bào)酬制。[7]至于我國應(yīng)當(dāng)采用何種形式,學(xué)者們有不同看法:有的主張“法定報(bào)酬制”,有的主張“法定限額內(nèi)的約定制”。[8]《合同法》規(guī)定:“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定�！蔽覈贤▽娱g人的報(bào)酬實(shí)行的是約定優(yōu)先制”，這種約定既包括當(dāng)事人的事先約定,又包括事后達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議。但具體到房地產(chǎn)居間，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第五條規(guī)定：“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的０．５—２．５％計(jì)收�！彪m然該通知僅為國家計(jì)委、建設(shè)部的部門規(guī)章，物價檢查部門可對違規(guī)中介進(jìn)行處罰，對于民事主體之間的居間合同并無強(qiáng)制力，[9]而一旦雙方當(dāng)事人就居間報(bào)酬提起訴訟，法院都會參照該通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以合同顯失公平為由對報(bào)酬作出變更。因此我國房地產(chǎn)居間報(bào)酬的確定是采用的“法定限額內(nèi)的約定制”。
3、忠實(shí)的義務(wù)
居間合同的居間人就居間活動有忠實(shí)義務(wù)，[10]主要包括：一、居間人應(yīng)將所有知道的有關(guān)訂約的情況或商業(yè)信息告知委托人。合同法第425條歸定：居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、不得對訂立合同是使不利影響。三、居間人對于所提供的信息，成交機(jī)會以及后來的訂約情況，負(fù)有向他人保密的義務(wù)。
4、不得從事違反、規(guī)避法律法規(guī)和社會公德的委托活動，更不能指導(dǎo)房屋買賣雙方從事這樣的活動的義務(wù)
遵循誠實(shí)信用原則是民事活動的一項(xiàng)基本原則，作為應(yīng)當(dāng)熟知房產(chǎn)方面法律法規(guī)的房產(chǎn)中介，更加不得違背這一原則。中介公司若指導(dǎo)買賣雙方當(dāng)事人達(dá)成違背法律法規(guī)或社會公德的合同，如文章開頭所列舉的為減少稅收而虛填房價等情況，就會導(dǎo)致合同的無效或部分的無效，也就是說，買賣房屋這一交易行為并沒有成功促成或交易行為存在瑕疵。在居間合同中，居間人取得報(bào)酬的前提是促成合同成立，無效的合同或合同條款都應(yīng)當(dāng)視作自始不存在，因此居間人不應(yīng)當(dāng)取得報(bào)酬或取得全部報(bào)酬，已經(jīng)取得的，委托人有權(quán)要求返還。同時，由于中介公司作出了違背法律法規(guī)規(guī)定的事情，對維護(hù)市場秩序有管理職責(zé)的行政部門也應(yīng)當(dāng)對其作出處罰。
（三）中介公司作為居間人的法律問題探討
1、中介公司注意義務(wù)的限度
忠實(shí)義務(wù)要求居間人向委托人如實(shí)報(bào)告，如實(shí)報(bào)告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。在房地產(chǎn)居間過程中，最主要的合同事項(xiàng)在于買賣的標(biāo)的物房屋的實(shí)際情況。房屋作為一種具有較高價值的“大件”不動產(chǎn)，具有很強(qiáng)的特殊性。房屋的質(zhì)量具有表面瑕疵和隱藏瑕疵之分，而權(quán)利方面的瑕疵有些可以從登記機(jī)關(guān)的登記中反映，有些卻無法反映。房產(chǎn)中介是否具有房屋瑕疵的審查義務(wù)呢？
當(dāng)事人的義務(wù)來源有三種，即法定義務(wù)、約定義務(wù)和附隨義務(wù)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》所確定的強(qiáng)制性義務(wù)中沒有規(guī)定上述義務(wù)，對于該義務(wù)房產(chǎn)中介與買房人所簽訂的委托買房協(xié)議中一般也不會約定。附隨義務(wù)是當(dāng)事人基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的輔助義務(wù)，顯然不能要求房產(chǎn)中介承擔(dān)房屋質(zhì)量權(quán)利瑕疵擔(dān)保這一主要義務(wù)。故對于房源信息的真實(shí)性房產(chǎn)中介不負(fù)保證義務(wù)。[11]
但是，根據(jù)房產(chǎn)中介的忠實(shí)義務(wù)，它負(fù)有向委托人如實(shí)報(bào)告的附隨義務(wù)，這里的如實(shí)，應(yīng)理解為知道什么報(bào)告什么。同時，房產(chǎn)中介相對于一般人具有專業(yè)上的優(yōu)勢，提供專業(yè)知識方面的咨詢服務(wù)也是它完成居間服務(wù)的必經(jīng)階段。它應(yīng)該從專業(yè)角度提醒買房人就房源信息中可能產(chǎn)生問題的事項(xiàng)進(jìn)行審查、核實(shí)，同時幫助委托人審查相關(guān)事項(xiàng)。即對于房源信息的真實(shí)性，房產(chǎn)中介負(fù)有審查義務(wù)和提醒義務(wù)。
居間人應(yīng)當(dāng)盡可能了解所獲得信息的真實(shí)性，即應(yīng)當(dāng)用盡一切可以利用的合法手段。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有明確合同法所謂“重要事項(xiàng)”的范圍。筆者認(rèn)為，中介至少應(yīng)做到以下幾方面的核實(shí)工作：（1）聽取房屋出售人的陳述，了解房屋基本情況，查看身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口簿等權(quán)證原件；（2）到房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的登記情況、有無抵押存在等；（3）到房屋現(xiàn)場實(shí)地察看，觀察房屋的座落、朝向、環(huán)境、以及房屋表面可直接看到的質(zhì)量問題。這些要求可能高于實(shí)踐中的一些中介的做法，特別是要求中介查詢房產(chǎn)登記情況，但這可以有效防止一些欺詐犯罪，對于加強(qiáng)中介的自我保護(hù)也是大有裨益的。
可以看出，中介承擔(dān)的是一種類似“善意管理人”的謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。其中的審查義務(wù)是形式審查，即對于房屋質(zhì)量的表面瑕疵和相關(guān)權(quán)證和登記機(jī)關(guān)的登記可以反映出來的瑕疵進(jìn)行審查。只有在房產(chǎn)中介怠于行使或?qū)彶檫^程中出于嚴(yán)重過失沒有發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)的問題時，才視為該義務(wù)的違反。如果房產(chǎn)中介盡到這兩項(xiàng)義務(wù)，它可就買房人在交易中受欺詐不負(fù)責(zé)任；反之應(yīng)與售房人共同承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。中介違背上述義務(wù)，給購房者帶來了損失，如居間合同有約定則承擔(dān)違約責(zé)任，無約定，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)直接損失的賠償責(zé)任。
在中介窮盡了一切注意手段后，仍有可能存在糾紛的隱患。一些權(quán)利爭議、權(quán)利變動情況無法或未能及時在房產(chǎn)登記中反映，如作為買賣標(biāo)的物的房屋正涉及訴訟，如作為權(quán)利人一方的當(dāng)事人死亡未及時注銷等，這是較少和較為極端的情況，而大量存在的是出售方一房二賣的情況。在我國物權(quán)法沒有出臺，房屋買賣預(yù)登記制度沒有建立的情況下，這種欺詐情況無法完全避免。
2、中介的非居間行為
前問題到過，房產(chǎn)中介在促成買賣后，其居間行為已經(jīng)完成。接下來的登記過戶、辦理貸款等手續(xù)并非中介的法定義務(wù)。實(shí)踐中，買賣雙方或一方委托中介辦理這些手續(xù)的情況不在少數(shù)。實(shí)際上，這些行為并非居間行為，而是屬于委托合同或代理的法律關(guān)系范疇，換句話說，是區(qū)別于居間服務(wù)的另一種有償服務(wù)。而我們對于中介收費(fèi)的歸定，沒有區(qū)分兩種服務(wù)，中介與委托人所簽訂的合同，也通常沒有作出區(qū)分。因此，履行非居間服務(wù)范圍內(nèi)的過錯往往成為買賣方不支付居間費(fèi)用的抗辯理由。
對此，筆者認(rèn)為，由于我國房地產(chǎn)居間報(bào)酬的確定是采用的“法定限額內(nèi)的約定制”，在不超出法定限額的前提下，當(dāng)事人約定的報(bào)酬自然是對應(yīng)居間人為委托人利益所進(jìn)行的一切勞動，即對應(yīng)居間勞動和非居間勞動兩類勞動。在當(dāng)事人未區(qū)分兩類服務(wù)范圍的前提下，居間人促成買賣雙方交易成功，是完成了合同的主要義務(wù)，非居間性質(zhì)的服務(wù)即使存在過錯也不能抹煞合同主義務(wù)完成這一事實(shí)。此時可視作當(dāng)事人對報(bào)酬約定不明確，根據(jù)合同法第六十一條確定兩類勞動分別對應(yīng)的報(bào)酬，如果仍無法確定可根據(jù)合同法第四百二十六條的規(guī)定，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。
3、中介公司作為“代理人”參與房屋買賣，或分別與買賣雙方簽訂“房屋買賣合同”
在房屋買賣過程中，房產(chǎn)中介的正常角色應(yīng)當(dāng)是中間人，可以參加雙方當(dāng)事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人。而房地產(chǎn)市場比較常見的情形是，房屋出售方或買受方因時間或?qū)I(yè)知識的缺乏，“全權(quán)委托”某中介公司以某個價錢出售或購買某房屋，并出具相應(yīng)的委托書。中介公司也以代理人的身份在房屋買賣合同上署名。在筆者看來，這種情況并沒有否定我們對房產(chǎn)中介的法律定位。在房屋、價格都以特定的情況下，作為“代理人”的中介公司并沒有以自己的名義進(jìn)行某些決定的余地，而房產(chǎn)交易登記過戶前，買賣雙方當(dāng)事人必然會在同一份買賣合同上簽字，否則就無法達(dá)到登記過戶的要求。因此，房產(chǎn)中介所從事的仍舊是居間行為。
在房產(chǎn)中介分別與房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同的情況下，應(yīng)視不同情況作不同分析。若買賣雙方對同一標(biāo)的物交易的意向一致，價款金額大致相近，可認(rèn)定雙方實(shí)質(zhì)上房屋買賣合同成立。因?yàn)闊o論房產(chǎn)中介簽訂的合同冠以什么名稱，它起到的作用都是居間斡旋的作用，以最終達(dá)到買賣雙方意思一致為目的。由于不存在一份買賣雙方簽署的合同，若一方拒絕配合，另一方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等手續(xù)時會存在麻煩，此時只有訴至法院，法院應(yīng)當(dāng)支持。
在存在兩份由中介簽訂的針對同一房屋的買賣合同的情況下，房屋的價款往往存在差額。這是房產(chǎn)中介意圖賺取差價的通常做法，一些交易由于當(dāng)事人的疏忽或無知得以最終完成。事后當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)存在差價，就會發(fā)生糾紛。中介公司獲得的這部分差價屬于不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)當(dāng)予以返還，返還的對象及返還的數(shù)額存在爭議。已經(jīng)有一些賣家起訴要求返還的案例，多數(shù)得到支持。筆者認(rèn)為，我們首先要確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以哪份合同的價格為準(zhǔn)。合同簽訂肯定存在先后，由于針對的是同一個房源，中介通常會首先與出售方簽訂合同，因?yàn)樗_定出售方肯以某個價格出賣該房并且該價格有利可圖，然后再與買受方簽訂合同。此時由于無法取得產(chǎn)權(quán)，中介的行為屬于無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，與買受方的購房合同是否有效需要得到出售方的追認(rèn)，如果得到追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)按照后一個合同確定房屋的實(shí)際出售價格。如果得不到，房屋的交易根本無法進(jìn)行下去。
4、意向金模式的合法性
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些中介公司在實(shí)際操作中采用了一種意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向；購買人委托中介機(jī)構(gòu)向出售方議價確認(rèn)；購買人簽署居間議價委托時，向中介機(jī)構(gòu)支付一定數(shù)額意向金或誠意金，并同意在中介方議價成功時，將該意向金作為立約定金直接轉(zhuǎn)付給房屋出售方，作為買賣擔(dān)保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉(zhuǎn)定金的居間議價模式，是在市場發(fā)展過程中約定俗成的，符合居間服務(wù)的自身特征，首先，意向金條款并不必然違背現(xiàn)有法律規(guī)定，只要符合公平原則和誠實(shí)信用原則，符合意思自治的法制思想，應(yīng)確認(rèn)其合法性；其次，意向金模式符合居間服務(wù)行為的自身特征。居間的本質(zhì)就是為促成交易而進(jìn)行的斡旋服務(wù)。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時地用定金擔(dān)保的方式確定下來，符合交易談判的時效性原則。
四、結(jié)語
綜上所述，房產(chǎn)中介在房屋買賣過程中處于一個居間人的地位，當(dāng)然這并不排除它完成一些非居間性質(zhì)委托事項(xiàng)。相對于其他居間活動，房產(chǎn)中介承擔(dān)著更多審查注意義務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，相關(guān)法律的完善，房產(chǎn)中介在我們的經(jīng)濟(jì)活動中會起到越來越重要的作用。
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