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主要論著 |
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購(gòu)房陷阱36 計(jì)
第1計(jì) 瞞天過(guò)海
此計(jì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用之策。許多開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)要客戶去看樣板房。購(gòu)房人看罷往往驚嘆不已，以為以后自己的房子也可以達(dá)到那樣的裝修效果。實(shí)際上一般商品房居住時(shí)達(dá)不到樣板房的效果。因?yàn)楣庹諚l件、層高、裝飾家具不同，裝修效果完全不同。而且實(shí)際居住時(shí)，家庭有許多東西是必不可少，而樣板房里卻是沒(méi)有的，如日常用品、小孩玩具等。買(mǎi)房時(shí)樣板房只能作為一個(gè)完美的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際意義不大。
第2計(jì) 避實(shí)就虛
售樓小姐介紹房子時(shí)常用此策。她們介紹時(shí)，往往偏重于小區(qū)的社會(huì)功能（如辦高級(jí)學(xué)校、離商場(chǎng)近等）、選擇功能（需要另行付費(fèi)的功能，如高級(jí)物業(yè)管理等）和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（未來(lái)將如何如何），對(duì)于小區(qū)功能、必備功能與現(xiàn)實(shí)狀況采取回避態(tài)度。對(duì)于購(gòu)房人而言，看中的主要應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的必備功能，如地段、采光、停車(chē)、安全、交往等。當(dāng)然，社會(huì)功能、選擇功能和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃也是考量因素之一，但它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響不如現(xiàn)實(shí)功能。
第3計(jì) 借刀殺人
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借口委托某知名物業(yè)公司管理小區(qū)，收取較高的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上小區(qū)并未移交給該公司管理，而是以業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生為由，“暫時(shí)管理”該小區(qū)。
第4計(jì) 以逸待勞
許多人以為買(mǎi)房時(shí)找熟悉的人打招呼可以使房?jī)r(jià)便宜一點(diǎn)。其實(shí)，大部分人并不知道，通過(guò)談判也可以達(dá)到同樣的效果。由于熟人打招呼了，開(kāi)發(fā)商就不必費(fèi)心與你談判，還由于熟人的“面子”，造成購(gòu)房人放棄其他要求。
第5計(jì) 趁火打劫
主要是按揭貸款時(shí)，銀行強(qiáng)制投保。由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂，甚至貸款銀行也已經(jīng)指定，購(gòu)房人往往無(wú)法選擇銀行。銀行往往強(qiáng)制投保貸款責(zé)任險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)意外保險(xiǎn)。實(shí)際這兩種保險(xiǎn)責(zé)任重合。既然購(gòu)房人已經(jīng)提供了抵押擔(dān)保，銀行不應(yīng)當(dāng)要求投保貸款責(zé)任險(xiǎn)。實(shí)際上銀行充當(dāng)了保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)代理人，分取了部分業(yè)務(wù)費(fèi)。
第6計(jì) 聲東擊西
售樓小姐帶買(mǎi)方看房時(shí)，往往會(huì)向買(mǎi)方“透露”已經(jīng)有別的客戶看中了該套房子。實(shí)際上，她們只是以此讓看房人早下買(mǎi)房決心。有時(shí)她們還會(huì)打電話給可能的買(mǎi)房人，告知有人來(lái)訂房，請(qǐng)他（她）早做決定，或者換另一套房子。
第7計(jì) 無(wú)中生有
買(mǎi)方看房時(shí)，售樓小姐宣稱銷售率達(dá)到多少多少，造成熱銷的假象。有時(shí)售樓處掛有一個(gè)分戶圖，圖上插滿了小紅旗，造成存貨不多，欲購(gòu)從速的心理暗示。筆者住處附近的一個(gè)大型居住小區(qū)，一年以前就宣稱銷售率達(dá)到了70，實(shí)際上如今還在無(wú)錫日?qǐng)?bào)做廣告，有心人一看便知其中貓膩。
第8計(jì) 暗渡陳倉(cāng)
現(xiàn)實(shí)中此計(jì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用。初期規(guī)劃時(shí)，房地產(chǎn)商往往考慮到客戶的需求，提高規(guī)劃質(zhì)量，降低小區(qū)的容積率，拉開(kāi)棟與棟的間距，并以此制作小區(qū)模型。實(shí)際建造時(shí)，則適當(dāng)擴(kuò)大房屋的進(jìn)深，這樣一來(lái)就增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，必要時(shí)調(diào)整規(guī)劃。這些動(dòng)作，一般人是看不出來(lái)的。
第9計(jì) 夸大其詞
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)往往會(huì)夸大商品房的使用功能。例如，24小時(shí)保安、紅外線電子監(jiān)控、附設(shè)體育設(shè)施、健康的居住環(huán)境等。這些功能有些是要等到房屋交付后由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商的，有些是價(jià)格高、檔次低的服務(wù)。有的會(huì)大夸其信用如何好，以往業(yè)績(jī)?nèi)绾蝺?yōu)秀，實(shí)際上建立在規(guī)范基礎(chǔ)上的合同比建立在信任基礎(chǔ)上的合同更可靠。
第10計(jì) 笑里藏刀
開(kāi)發(fā)商的諸如送閣樓的銷售措施可謂笑里藏刀。因?yàn)轫攲铀烷w樓，業(yè)主必須支付的房屋價(jià)格就比正常價(jià)格高。實(shí)際上業(yè)主一般不可能得到閣樓的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同上的面積并不包括閣樓的面積，且閣樓一般屬于全體業(yè)主共同所有。未來(lái)一旦有的業(yè)主以產(chǎn)權(quán)共有為由要求頂樓業(yè)主退出閣樓，也會(huì)帶來(lái)許多麻煩。
第11計(jì) 李代桃僵
部分小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)的，有的開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，就向購(gòu)房者出示以前開(kāi)發(fā)的房屋的預(yù)售許可證，購(gòu)房人信以為真，于是
簽訂商品房預(yù)售合同。這容易為未來(lái)的合同履行埋下風(fēng)險(xiǎn)。
第12計(jì) 順手牽羊
此計(jì)主要用于房屋交接時(shí)。新房交接時(shí)，開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人急于得到新房的心理，在交房的正常費(fèi)用之外，搭收一些額外的費(fèi)用。例如所謂防盜門(mén)費(fèi)用、文明裝修保證金等。
第13計(jì) 移花接木
房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快時(shí)，有的不良開(kāi)發(fā)商會(huì)作出“一屋二賣(mài)”的不法行為。當(dāng)合同約定的違約金比較低，而房屋上漲的金額高于違約金時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)鋌而走險(xiǎn)。有的地區(qū)沒(méi)有開(kāi)展商品房預(yù)售合同備案工作，有的地號(hào)、房號(hào)并不固定，造成開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。
第14計(jì) 借尸還魂
此計(jì)說(shuō)來(lái)不好聽(tīng)用得卻不少。主要是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利用媒體廣告推廣樓盤(pán)時(shí)，采用一些比較流行、比較人性化的概念如健康、傍水、綠色、環(huán)保等，實(shí)際建設(shè)時(shí)則大打折扣，很少考慮到人性化。
第15計(jì) 虛張聲勢(shì)
售樓工作人員為了突出自己的信用，造成“言必行、行必果”的假象，對(duì)于購(gòu)房人提出的要求變更部分合同條款的要求，橫加拒絕。有時(shí)買(mǎi)方就實(shí)際問(wèn)題提交給公司總經(jīng)理，問(wèn)題也就迎韌而解。
第16計(jì) 欲擒故縱
房地產(chǎn)商銷售商鋪時(shí)，常用此法。有時(shí)買(mǎi)方看到有商鋪可賣(mài)，興沖沖地去房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)，卻被告知已經(jīng)賣(mài)完，造成銷售火爆的局面。過(guò)后，銷售人員又悄悄“透露”，經(jīng)理手中還有一兩間商鋪，他去打通關(guān)系，可以“搞”到，只是價(jià)格要稍微多一些。
第17計(jì) 拋磚引玉
新的小區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了形成“人氣”，暗中指使一些親信、員工家屬等到現(xiàn)場(chǎng)簽合同，造成旺銷的場(chǎng)面。許多看房人不明就里，急忙作出購(gòu)買(mǎi)決定。而后，開(kāi)發(fā)商又慢慢置換，將這些房子再真正賣(mài)出。有時(shí)由于操作不當(dāng)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，假的買(mǎi)房人“弄假成真”，引起開(kāi)發(fā)商與“演員”
的訴訟。
第18計(jì) 擒賦擒王 有經(jīng)驗(yàn)的售樓小姐往往善于抓住真正有決定權(quán)的家庭成員的心理，投其所好，說(shuō)服其下定決心。比如有的家庭妻子說(shuō)了算，有的家庭長(zhǎng)輩的聲音更有影響力。
第19計(jì) 渾水摸魚(yú) 許多購(gòu)房人并不了解辦理房產(chǎn)證時(shí)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是多少，往往委托房地產(chǎn)公司去辦理房產(chǎn)證。有的開(kāi)發(fā)商借辦證之際，搭車(chē)收費(fèi)，渾水摸魚(yú)。
第20計(jì) 水漲船高
有的開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷時(shí)每月漲價(jià)若干元，以此來(lái)催促購(gòu)房人打消顧慮，積極成交。實(shí)際上房地產(chǎn)的價(jià)格并非開(kāi)發(fā)商說(shuō)漲就漲的。房產(chǎn)的價(jià)格是由其品質(zhì)支持的，一旦其品質(zhì)（地段、方位、容積率等）確定，其價(jià)格是基本不變的。
第21計(jì) 金蟬脫殼 有極少量不良開(kāi)發(fā)商借預(yù)售的名義，收取數(shù)額不等的商品房預(yù)售款，往往是一屋多賣(mài)，而后卷款而逃，此類案例屢有發(fā)生。
第22計(jì) 請(qǐng)君入甕
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常用定金合同、預(yù)購(gòu)合同、認(rèn)購(gòu)金等定金類合同套牢購(gòu)房人，交定金時(shí)他們會(huì)告訴你，商品房銷售合同如果談不成，定金是可以退的�？傻搅撕贤勁袝r(shí)，購(gòu)房人只有簽字的“權(quán)利”，根本無(wú)權(quán)提出自己的要求，否則定金會(huì)被沒(méi)收。此類案例現(xiàn)實(shí)中非常多見(jiàn)。
第23計(jì) 含糊其詞
開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，往往會(huì)追求過(guò)分多的免責(zé)條款。這樣一來(lái)，在合同的第八條（免責(zé)條款）中約定的十分含糊，屆時(shí)如果發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商以其專業(yè)知識(shí)可以說(shuō)服法官其可以免責(zé)。
第24計(jì) 假途伐虢
有的開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的尾盤(pán)委托中介公司銷售，中介公司將該房屋粉飾一新，作為新空房的價(jià)格賣(mài)出去，賺取差價(jià)。實(shí)際上如果購(gòu)房人直接與公司交易，可以省下不菲的房款。
第25計(jì) 偷梁換柱
商品房預(yù)售合同里一般約定商品房的質(zhì)量要求和配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往利用購(gòu)房人注重室內(nèi)，忽視公共設(shè)施的特點(diǎn)，將電梯、小區(qū)配套設(shè)施甚至住宅內(nèi)裝修的材料檔次降低。
第26計(jì) 釜底抽薪
有的開(kāi)發(fā)商視其正在銷售的房屋熱銷，于是改變既有規(guī)劃，插入幾棟房子，牟取暴利。一般購(gòu)房人很少留意小區(qū)的總體情況。這種行為增加了小區(qū)的容積率，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。
第27計(jì) 假癡不癲
購(gòu)房人實(shí)際看房時(shí)，陪同的售樓人員與客人大談小區(qū)綠化率、得房率、人居概念等不易量化的問(wèn)題，一旦客人問(wèn)及房屋的通風(fēng)、采光、日照、間距比等實(shí)際問(wèn)題時(shí)，售樓人員往往假裝不知道，或者含糊其詞。似乎沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意將通風(fēng)、采光、日照、間距比等實(shí)際問(wèn)題訂入書(shū)面合同。
第28計(jì) 仗勢(shì)欺人
房地產(chǎn)高峰時(shí)期，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以勢(shì)壓人，在合同中約定一些不合理的條款，而且聲明不得加一字、不得減一字。有的購(gòu)房人迫于其氣勢(shì)，放棄自己的一些合理要求。
第29計(jì) 樹(shù)上開(kāi)花
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分尾盤(pán)粉刷一新，“舊貌換新顏”，掩蓋房子的質(zhì)量瑕疵。本來(lái)空置幾年的房子內(nèi)墻粉刷應(yīng)當(dāng)是有些褪色的，有的樓層如頂樓還有些滲水的痕跡，粉刷后很難看出來(lái)。
第30計(jì) 反客為主 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常將一些物品或服務(wù)強(qiáng)制客人消費(fèi)，如辦理房產(chǎn)證，只可委托該公司辦理；強(qiáng)制安排自己的物業(yè)公司管理小區(qū)等。
第36計(jì) 走為上 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段當(dāng)然不止這些。但最后一計(jì)，當(dāng)然是走為上計(jì)。有的不良開(kāi)發(fā)商被套牢后，低價(jià)預(yù)售房屋，卷款而逃。
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