|
|
|
主要論著 |
|
從邯鄲某小區(qū)業(yè)主“被盜案”闡釋物業(yè)管理車輛、財(cái)物失竊及業(yè)主被害刑事案件等糾紛處理規(guī)范及實(shí)務(wù)
殷清利
近階段以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)管理模式的創(chuàng)新與規(guī)范，在法律層面，越來(lái)越多地出現(xiàn)了一些新的糾紛。
比如：2007年5月底，在邯鄲某小區(qū)出現(xiàn)了極為奇怪的一幕，一業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)管理未盡責(zé)任及開(kāi)發(fā)商提供的專用防竊門(mén)不防竊，而導(dǎo)致其家近十萬(wàn)元財(cái)物被盜。在一日，其業(yè)主將此防竊門(mén)放在小區(qū)大門(mén)旁進(jìn)行“展覽”，引起其他業(yè)主及過(guò)往市民的關(guān)注。此案除可能涉及防竊門(mén)的質(zhì)量侵權(quán)責(zé)任，但另外也已涉及到物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主失竊到底是否、如何承擔(dān)什么樣的責(zé)任。
為給大家解除疑惑，特邀請(qǐng)殷清利律師就包括以上糾紛及相關(guān)糾紛處理實(shí)務(wù)予以釋義。
【闡釋嘉賓】：殷清利，河北邯鄲十力律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。
★中國(guó)河北2006年“3.15”年度人物、公益維權(quán)斗士；
★河北省民工維權(quán)律師團(tuán)成員;
★河北省律協(xié)未成年法律服務(wù)協(xié)作網(wǎng)協(xié)作律師；
★邯山區(qū)青少年法律維權(quán)中心首席志愿者;
★&LAUO;消費(fèi)日?qǐng)?bào)&RAUO;特約記者;
★《邯鄲律師網(wǎng)》（://WWW.HANDANLAWYER.COM）主創(chuàng)人；
★6218148法律熱線主辦人;
★邯鄲電臺(tái)《律師熱線》特邀律師；
★全國(guó)首例狀告“中國(guó)知名品牌”欺詐案;
執(zhí)業(yè)幾年來(lái),多次應(yīng)&LAUO;燕趙都市報(bào)&RAUO;、&LAUO;消費(fèi)日?qǐng)?bào)》《河北工人報(bào)&RAUO;、&LAUO;邯鄲晚報(bào)&RAUO;等媒體之特邀進(jìn)行專項(xiàng)法律點(diǎn)評(píng);并先后分別以河北法學(xué)實(shí)務(wù)界代表名義參與評(píng)議&LAUO;物權(quán)法(草案)&RAUO;、&LAUO;勞動(dòng)合同法(草案)&RAUO;。
2006年以邯鄲律師名義狀告汽車春運(yùn)漲價(jià)、叫板商家懸賞千元,并狀告中國(guó)知名品牌等,高舉公益訴訟大旗,發(fā)起成立《公益訴訟聯(lián)盟》。另創(chuàng)辦法律熱線,以“6218148,法律維權(quán)暖萬(wàn)家”為宗旨深入邯鄲民眾。
特別是在2007年3月份，其公益維權(quán)事跡受到河北省人民政府嘉獎(jiǎng)，被河北省人民政府保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益辦公會(huì)議辦公室、河北省消協(xié)、河北電視臺(tái)等單位評(píng)選為“2006-3•15年度人物”獎(jiǎng)。被譽(yù)為“公益維權(quán)斗士”；
另外，在業(yè)務(wù)上思路明晰,風(fēng)格迥異，敢于轉(zhuǎn)變舊的辦案理念，總結(jié)較為特殊的辦案心得;在品行上樸實(shí)誠(chéng)懇,匡扶正義，愿做草根斗士、維權(quán)先鋒！有較好的當(dāng)事人認(rèn)同感;另具備較高的演講辯論技能,曾獲O6年市司法系統(tǒng)社會(huì)主義榮辱觀演講大賽律師類第一名。且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及拆遷、刑事辯護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)爭(zhēng)議等業(yè)務(wù)上出類撥萃,其代理的邯鄲縣東柳林拆遷案，在社會(huì)影響較大，成為繼“重慶釘子戶”之后最受媒體關(guān)注的案件之一。
一、 業(yè)主車輛丟失賠償案件的法律處理實(shí)務(wù)
1、如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
2、如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛的丟失有過(guò)錯(cuò)過(guò)失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。
當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常伯安全防范義務(wù)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，困為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒(méi)有保管義務(wù)。
3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門(mén)的停車場(chǎng)，并對(duì)停放的車輛收取場(chǎng)地使用費(fèi)，我們應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
在無(wú)法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
二、業(yè)主室內(nèi)財(cái)物被盜賠償案件的實(shí)務(wù)處理
物業(yè)管理合同沒(méi)有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。
對(duì)于業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物被盜的損害賠償問(wèn)題，我們還是應(yīng)該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定，如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責(zé)。如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明管理公司沒(méi)有盡到保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)的，物業(yè)管理公司也不能免責(zé)。這里有兩個(gè)問(wèn)題需要注意：
1、盜竊案件已被偵破的，則應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)民事賠償責(zé)任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償?shù)�，則由物業(yè)管理公司賠償或補(bǔ)充賠償其不足的部分；
2、盜竊案件未被偵破的，其業(yè)主財(cái)物損害的數(shù)額難以確認(rèn)的，則應(yīng)按照公平合理的原則，也就是權(quán)利義務(wù)均衡與對(duì)價(jià)的原則，確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
三、業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的實(shí)務(wù)處理
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害，其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務(wù)，而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任，物業(yè)管理公司往往以沒(méi)有過(guò)錯(cuò)為由拒絕賠償，由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。
我們認(rèn)為，問(wèn)題的關(guān)鍵在于對(duì)物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)作如何理解，物業(yè)管理公司對(duì)治安管理服務(wù)要做到何種程度才算是按照合同約定正確履行了此項(xiàng)義務(wù)。如果認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的治安管理必須“保證小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故”，則物業(yè)管理公司只要未做到這一點(diǎn)，即為違反合同義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
但如此理解，對(duì)物業(yè)管理公司而言過(guò)于苛刻。無(wú)論是從物業(yè)管理合同的締約目的，還是從各地制定的物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)的規(guī)定來(lái)看，物業(yè)管理中的治安服務(wù)，都應(yīng)理解為對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。不可能要求物業(yè)管理公司保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件；從權(quán)利義務(wù)相對(duì)等原則而言，物業(yè)管理公司收取的管理費(fèi)中的治安費(fèi)比例和數(shù)額都很小，要求其對(duì)業(yè)主被害承擔(dān)過(guò)重的賠償責(zé)任也不公平。
如果物業(yè)管理公司確實(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是從法律關(guān)系的角度還是從我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定來(lái)看，業(yè)主被害所造成的損害后果應(yīng)當(dāng)由實(shí)施加害行為的犯罪分子承擔(dān)，被害業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任，缺乏法律依據(jù)。
但如果物業(yè)管理公司沒(méi)有履行其與住戶之間的約定義務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶被外來(lái)人闖入住所搶劫或傷害，住戶的損害結(jié)果與物業(yè)管理公司疏于管理的行為之間具有因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
物業(yè)管理公司和業(yè)主之間約定了一些保安義務(wù)，例如實(shí)行封閉式管理、來(lái)訪人員登記制度，卻沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行，最終導(dǎo)致住戶被外來(lái)人闖入住所搶劫或傷害，那么其行為還構(gòu)成不作為的侵權(quán)責(zé)任。不作炎的侵權(quán)首先以有作為的義務(wù)為前提。保安義務(wù)來(lái)自誠(chéng)信和公平等民法的基本原則。
在以上物業(yè)公司的行為如果即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，同是又應(yīng)承提侵權(quán)責(zé)任，便構(gòu)成兩者的兌合，依合同法第122條規(guī)定，可任選一種。
四、其他所涉及延伸案件實(shí)務(wù)處理
1、車輛所有人臨時(shí)將車輛停放在物業(yè)停車場(chǎng)，物業(yè)管理公司出具的不是保管費(fèi)收據(jù)，而是場(chǎng)地租用費(fèi)收據(jù)，如果車輛失竊，提供場(chǎng)地一方的物業(yè)管理公司是否承擔(dān)責(zé)任？
答案：亦應(yīng)當(dāng)。
不管是收取場(chǎng)地租用費(fèi)還是收取保管費(fèi)，只是收取費(fèi)用的形式不同，人民法院在審理此類案件時(shí)，不能僅憑收據(jù)形式而確定法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)審查其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如果構(gòu)成保管關(guān)系，不管用何種形式收取費(fèi)用，均構(gòu)成保管合同，管理人均應(yīng)承擔(dān)作為保管人的民事責(zé)任。
2、至酒店住宿或吃飯，車輛免費(fèi)停在酒店指定的地點(diǎn)后丟失，酒店是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
答案：視情況而定。
在這類法律關(guān)系中，住宿或吃飯為主消費(fèi)關(guān)第，在主消費(fèi)關(guān)系過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供了車輛停放的附屬服務(wù)。
對(duì)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任應(yīng)區(qū)分不同的情況，綜合判斷，不能一概而論。
如這種停車服務(wù)是經(jīng)營(yíng)者綜合服務(wù)設(shè)施和服務(wù)環(huán)境的一部分，有的經(jīng)營(yíng)者將車輛的停放地點(diǎn)設(shè)為封閉形式且有保安人員檢查的，消費(fèi)者將車輛停放在酒店指定場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依《消法》規(guī)定，對(duì)停放的車輛丟失承擔(dān)違反安全保障義務(wù)的賠償責(zé)任。
如車輛停放在開(kāi)放式場(chǎng)所，由于場(chǎng)地的開(kāi)放性作為經(jīng)營(yíng)者難以盡到保障其安全環(huán)境義務(wù)，經(jīng)營(yíng)者提供的停放場(chǎng)所只是場(chǎng)地使用性質(zhì)的，可考慮減輕或免除經(jīng)營(yíng)者的賠償責(zé)任。
如車輛停放在開(kāi)放式場(chǎng)所，且經(jīng)營(yíng)者在場(chǎng)所顯著位置標(biāo)明“丟車自負(fù)”等警示，經(jīng)營(yíng)者不能對(duì)車輛丟失承擔(dān)責(zé)任。
以上實(shí)務(wù)處理參考：《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》及《民事裁判標(biāo)準(zhǔn)》。
法律維權(quán)熱線：0310-6218148
|
|
|
|
|
