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公告信息 |
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主要論著 |
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談馳名商標(biāo)的保護(hù)(海南�？诼蓭熇钗淦�)
李武平
談馳名商標(biāo)的保護(hù)
李武平
“馳名商標(biāo)”，顧名思義，就是為相關(guān)公眾廣為知曉并享有較高聲譽(yù)的商標(biāo)，最早來(lái)自于《保護(hù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》。我國(guó)《馳名商標(biāo)認(rèn)定和保護(hù)》規(guī)定把馳名商標(biāo)明確定義為：在中國(guó)為相關(guān)公眾廣為知曉并享有較高聲譽(yù)的商標(biāo)。相關(guān)公眾包括與使用商標(biāo)所標(biāo)示的某類商品或者服務(wù)有關(guān)的消費(fèi)者，生產(chǎn)前述商品或者提供服務(wù)的其他經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)銷渠道中所涉及的銷售者和相關(guān)人員等。我國(guó)《商標(biāo)法》第十四條規(guī)定“認(rèn)定馳名商標(biāo)應(yīng)當(dāng)考慮下列因素：（一）相關(guān)公眾對(duì)該商標(biāo)的知曉程度；（二）該商標(biāo)使用的持續(xù)時(shí)間；三）該商標(biāo)的任何宣傳工作的持續(xù)時(shí)間、程度和地理范圍；（四）該商標(biāo)作為馳名商標(biāo)受保護(hù)的記錄；（五）該商標(biāo)馳名的其他因素”。
一、 馳名商標(biāo)保護(hù)現(xiàn)狀
馳名商標(biāo)作為一種具有超強(qiáng)經(jīng)濟(jì)利益的商業(yè)標(biāo)識(shí)較其他一般商標(biāo)更容易受到侵害，主要體現(xiàn)為馳名商標(biāo)的搶注、仿冒及國(guó)際間假冒、仿造產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。由于巨額利潤(rùn)的驅(qū)使，導(dǎo)致了馳名商標(biāo)侵權(quán)行為屢禁不止，從而使馳名商標(biāo)侵權(quán)的范圍更廣、影響更大，這不僅給馳名商標(biāo)所有人造成嚴(yán)重?fù)p害，也給商標(biāo)注冊(cè)國(guó)或使用國(guó)帶來(lái)了無(wú)法估量的損失。因此，馳名商標(biāo)要求得到比一般商標(biāo)更廣泛的特殊保護(hù)，其中包括國(guó)際保護(hù)和國(guó)內(nèi)保護(hù)。
（一） 馳名商標(biāo)的國(guó)際保護(hù)
關(guān)于馳名商標(biāo)國(guó)際保護(hù)兩個(gè)最重要的全球性國(guó)際條約是：《保護(hù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》和《TRIPS協(xié)議》。
《保護(hù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)巴黎公約》第6條之2 規(guī)定，（1）對(duì)馳名的商品商標(biāo)要給予特殊保護(hù)：成員國(guó)商標(biāo)主管機(jī)關(guān)有權(quán)或應(yīng)利害關(guān)系人的請(qǐng)求，對(duì)用于與馳名商標(biāo)相同或類似商品上的相同或近似的商標(biāo)，禁止或取消其注冊(cè)或使用；（2）允許利害關(guān)系人在這種商標(biāo)已經(jīng)注冊(cè)后的5年內(nèi)，提出撤銷或禁止使用這種商標(biāo)的請(qǐng)求；（3）對(duì)于以欺詐手段取得注冊(cè)或使用的商標(biāo)提出撤銷或禁止使用這種商標(biāo)的，則不受時(shí)間限制。 TRIPS對(duì)馳名商標(biāo)的保護(hù)比《巴黎公約》則更進(jìn)了一步：（1）將對(duì)馳名商標(biāo)的保護(hù)由商品商標(biāo)擴(kuò)大到服務(wù)商標(biāo)；（2）將保護(hù)的范圍擴(kuò)大到非類似商品或服務(wù)；（3）對(duì)如何認(rèn)定馳名商標(biāo)做了原則規(guī)定：應(yīng)顧及有關(guān)公眾對(duì)其知曉程度，包括在該成員地域內(nèi)因宣傳該商標(biāo)而使公眾知曉的程度。
（二） 我國(guó)馳名商標(biāo)的保護(hù)
我國(guó)《商標(biāo)法》只規(guī)定了馳名商標(biāo)認(rèn)定辦法，但未涉及到馳名商標(biāo)的保護(hù)問(wèn)題，僅在《馳名商標(biāo)認(rèn)定和保護(hù)》和《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《刑法》中涉及馳名商標(biāo)保護(hù)問(wèn)題。法律上的漏洞及不完善，致使我國(guó)存在大量仿冒、制造仿冒馳名商標(biāo)產(chǎn)品銷售的行為及馳名商標(biāo)在國(guó)內(nèi)外被搶注。當(dāng)前，我國(guó)知名商標(biāo)在海外被搶注的情況接連不斷，不僅數(shù)量驟然增加，而且遍及亞、歐、美、非、大洋洲，除了以往發(fā)生的代理商或個(gè)人搶注商標(biāo)外，還出現(xiàn)了個(gè)別的國(guó)外大企業(yè)搶注我國(guó)知名商標(biāo)的情況，如西門子公司搶注海信商標(biāo)的情況，更為嚴(yán)重的是，在有的國(guó)家或地區(qū)，出現(xiàn)了專門搶注中國(guó)知名商標(biāo)的企業(yè)或者個(gè)人。
二、我國(guó)馳名商標(biāo)保護(hù)存在的問(wèn)題
（一）商標(biāo)注冊(cè)意識(shí)淡薄，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)識(shí)。
我國(guó)實(shí)行商標(biāo)注冊(cè)原則。許多企業(yè)是在商品進(jìn)入市場(chǎng)被消費(fèi)者所認(rèn)識(shí)后才申請(qǐng)注冊(cè)商標(biāo)的，結(jié)果不是被他人搶注就是同他人注冊(cè)商標(biāo)相同或近似而被駁回。更有人認(rèn)為變更注冊(cè)人名義、地址，只花錢，不見(jiàn)效益，得不償失，忽略商標(biāo)權(quán)益所產(chǎn)生的影響。目前隨著體制改革的發(fā)展，企業(yè)改制后出現(xiàn)商標(biāo)超時(shí)使用，不參加續(xù)展登記，失去商標(biāo)權(quán)；合并企業(yè)放棄了一部分商標(biāo)的使用與管理，甚至有的企業(yè)在合并、兼并中，只注重對(duì)有形資產(chǎn)的評(píng)估，而忽視了對(duì)商標(biāo)價(jià)值的評(píng)估，沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度把商標(biāo)納入企業(yè)的全面管理機(jī)制中。
�。ǘ⿲�(duì)商標(biāo)宣傳滯后，知名度普遍不高
一件知名度較高的商標(biāo)是企業(yè)的無(wú)形財(cái)富，帶商標(biāo)的商品只有消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)生信任之后，才能有可能提高商標(biāo)的知名度，從而提高商品在市場(chǎng)中的地位。然而企業(yè)只注重形象的宣傳，注重對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的宣傳，結(jié)果是本末倒置，事倍功半。
�。ㄈ┎蛔⒅厣虡�(biāo)的使用和管理，致使假冒商標(biāo)泛濫
商標(biāo)是用來(lái)區(qū)別商品來(lái)源、鑒別商品質(zhì)量的，充分使用好商標(biāo)，能給企業(yè)帶來(lái)意想不到的經(jīng)濟(jì)效益�，F(xiàn)在有的企業(yè)在使用商標(biāo)時(shí)，沒(méi)有把商標(biāo)、商品的名稱、包裝、裝潢的輕重點(diǎn)把握好。商標(biāo)是一種產(chǎn)品的標(biāo)志和企業(yè)的形象，個(gè)別企業(yè)還存在隨意改變注冊(cè)商標(biāo)的圖形、文字及其組合的行為，致使消費(fèi)者難以辨認(rèn)真假商標(biāo)，一度使偽劣商品沖擊市場(chǎng)，企業(yè)蒙受巨大損失。
商標(biāo)管理是一個(gè)企業(yè)的綜合性工作，它包括商標(biāo)的設(shè)計(jì)、注冊(cè)、印制、使用、保管、倉(cāng)儲(chǔ)、銷毀等幾大項(xiàng)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)沒(méi)有專門的管理機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的管理人員，造成商標(biāo)管理的脫節(jié)。
三、解決辦法的建議
（一）強(qiáng)化商標(biāo)意識(shí)，改變觀念，保護(hù)商標(biāo)權(quán)
商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和專利權(quán)已成為現(xiàn)代知識(shí)產(chǎn)權(quán)的三個(gè)重要組成部分，而商標(biāo)權(quán)又關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就要走名牌之路。對(duì)特點(diǎn)鮮明、個(gè)性強(qiáng)烈的商標(biāo)要及時(shí)注冊(cè)，同時(shí)還應(yīng)實(shí)行防御商標(biāo)、聯(lián)合商標(biāo)和立體商標(biāo)的戰(zhàn)略，盡可能地?cái)U(kuò)大商標(biāo)權(quán)的保護(hù)范圍。
�。ǘ┘訌�(qiáng)對(duì)商標(biāo)的宣傳，積極創(chuàng)立馳名商標(biāo)
馳名商標(biāo)是企業(yè)最重要的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值甚至超過(guò)有形資產(chǎn)。廣告宣傳是創(chuàng)立馳名商標(biāo)的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)商標(biāo)廣告宣傳要根據(jù)自己企業(yè)形象和產(chǎn)品形象選擇適合自身的媒體，突出商標(biāo)特點(diǎn)和商品性能，注重廣告用語(yǔ)的精煉與規(guī)范。企業(yè)不僅要注重商標(biāo)在中國(guó)馳名，還要注重追求創(chuàng)造民辦馳名商標(biāo)。
（三）提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部商標(biāo)管理
成功的商標(biāo)帶有可靠的質(zhì)量、優(yōu)良的服務(wù)、先進(jìn)的技術(shù)等信息。企業(yè)必須樹立良好的質(zhì)量意識(shí)，堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)督，只有保持并不斷提高質(zhì)量，才能創(chuàng)立和保護(hù)商標(biāo)的永久信譽(yù)。
（四）我國(guó)應(yīng)規(guī)范馳名商標(biāo)特殊保護(hù)的原則�！栋屠韫s》規(guī)定，對(duì)馳名商標(biāo)注冊(cè)爭(zhēng)議的有效期限為５年，而我國(guó)商標(biāo)法統(tǒng)一規(guī)定對(duì)已注冊(cè)商標(biāo)有爭(zhēng)議的，可以自核準(zhǔn)之日起１年內(nèi)向商標(biāo)評(píng)審委員會(huì)提出。為了與國(guó)際慣例接軌，應(yīng)該在商標(biāo)法中適當(dāng)增加一些條款，對(duì)馳名商標(biāo)爭(zhēng)議期予以延長(zhǎng)。此外，還可以擴(kuò)大損害賠償金額，強(qiáng)化對(duì)侵犯馳名商標(biāo)所有權(quán)行為的懲處力度。這是因?yàn)轳Y名商標(biāo)是商標(biāo)侵權(quán)假冒的重點(diǎn)對(duì)象。對(duì)馳名商標(biāo)所有人、消費(fèi)者及社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序造成的損害程度大，需要強(qiáng)化對(duì)侵犯馳名商標(biāo)所有權(quán)人的懲處力度，從行政、民事及刑事方面，提高行政罰款、損害賠償及刑事量刑的標(biāo)準(zhǔn)，使違法者望而卻步。
四、結(jié)論
我國(guó)大量知名企業(yè)、馳名商標(biāo)和其他特定稱謂的網(wǎng)絡(luò)名被人搶先注冊(cè)，其中廣東佛山的“健力寶”、“容聲”等已遭此厄運(yùn)。其它如“長(zhǎng)虹”、“同仁堂”、“全聚德”、“紅塔山”等也都已成為別人的域名，對(duì)馳名商標(biāo)產(chǎn)品出口、企業(yè)形象、國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流都造成巨大的損失。因此，我們企業(yè)要提高馳名商標(biāo)的保護(hù)意識(shí)，重視商標(biāo)的提前注冊(cè)和市場(chǎng)意識(shí)，政府有關(guān)部門要加大馳名商標(biāo)的力度，完善相關(guān)法律法規(guī)，學(xué)習(xí)國(guó)外成功保護(hù)馳名商標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)為我所用。保護(hù)馳名商標(biāo)不僅是企業(yè)的責(zé)任，也是我們整個(gè)國(guó)家上下的責(zé)任，也是我們律師的光榮職責(zé)。
《著作權(quán)法》，人類文明的女神
1990年9月7日全國(guó)人大常委會(huì)第15次會(huì)議通過(guò)的《著作權(quán)法》至今已18年了，18年來(lái)國(guó)務(wù)院又相繼公布了配套的《著作權(quán)法實(shí)施條例》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》、《計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)登記辦法》、《著作權(quán)行政處罰實(shí)施辦法》，以及《最高人民法院關(guān)于審理著作權(quán)民事糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，從上述法律法規(guī)的立法技術(shù)上來(lái)看，是比較先進(jìn)、科學(xué)的，與美國(guó)等西方國(guó)家的相關(guān)法律比較而言，并不落后；從上述法律法規(guī)的實(shí)施來(lái)看，是較落后的。近幾年來(lái)，本人專注于知識(shí)產(chǎn)權(quán)特別是著作權(quán)侵權(quán)糾紛，先后承辦了30余宗案件，大多數(shù)都是做為著作權(quán)人的代理人，都以勝訴為結(jié)果，但是有以下兩點(diǎn)感言：
一、 法院的判決獲陪金額偏底，對(duì)侵權(quán)人的懲罰力度不夠。
二、 對(duì)律師代理費(fèi)由侵權(quán)人買單執(zhí)行不夠重視。
上個(gè)世紀(jì)70年代，我讀的小學(xué)的時(shí)候聽(tīng)說(shuō)過(guò)這么一句話，“魯迅先生說(shuō)，偷書不算偷是拿”。在中國(guó)幾千年以來(lái)的傳統(tǒng)文化里面對(duì)知識(shí)的傳播上主要是停留在道德層面和社會(huì)效益方面，而嚴(yán)重忽略了個(gè)人的權(quán)利，包括著作權(quán)人的許可使用及轉(zhuǎn)讓收益等，我以為這是我國(guó)著作權(quán)法在實(shí)施中的文化習(xí)慣障礙。這個(gè)問(wèn)題不會(huì)短時(shí)間得到解決。
在我承辦的侵犯著作權(quán)糾紛的實(shí)際案例中，有這么一個(gè)有趣的案子：甲是深圳的著作權(quán)人，早幾年出版了兩部《深圳豪宅》圖文并茂的書，乙是海南的某房地產(chǎn)公司，乙為了售樓，未經(jīng)甲許可，在售樓宣傳冊(cè)上、樓房現(xiàn)場(chǎng)廣告牌上、國(guó)內(nèi)幾次大型房地產(chǎn)博覽會(huì)上，數(shù)次重復(fù)使用了甲的精美圖片。甲發(fā)現(xiàn)后去函要求乙停止侵害并賠償損失；乙收到此函后立即給甲回函，回函的標(biāo)題是《警告》，回函的內(nèi)容稱甲敲詐乙，并要報(bào)警。
這個(gè)房地產(chǎn)大亨就是這樣對(duì)待我們的著作權(quán)人。我以為，在大亨的腦子里，我的樓房是一磚一瓦蓋起來(lái)的，是實(shí)實(shí)在在付出了錢的，而我用你書上的幾張圖片不礙什么大事，你居然要我掏錢？！大亨就沒(méi)有想一想，知識(shí)也是財(cái)富，別人的圖片也是勞動(dòng)成果。試想，我把你的樓盤無(wú)償使用若干年，你有何感想。
著作權(quán)法是促進(jìn)人類文明進(jìn)步的女神，是著作權(quán)人的保護(hù)傘。
論農(nóng)村房屋的買賣合同是否具有效力
李武平
一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)
談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地所有權(quán)有二種所有制：國(guó)有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無(wú)法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事?tīng)I(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用�，F(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見(jiàn)，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問(wèn)題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷[1]，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問(wèn)題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國(guó)所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。
關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)[2]：
1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說(shuō)，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請(qǐng)宅基地。
2、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長(zhǎng)期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無(wú)期限限制的權(quán)利。
3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請(qǐng)到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請(qǐng)多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。
從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長(zhǎng)久性，而房屋只要沒(méi)有倒塌、滅失，即便申請(qǐng)人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。
二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析
目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買賣國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對(duì)于城市來(lái)講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來(lái)了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無(wú)法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來(lái)看看下面兩個(gè)案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購(gòu)買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無(wú)效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí)，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。
2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購(gòu)房屋的信息后，請(qǐng)黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月２５日，于某與諸某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款１８萬(wàn)元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款１０萬(wàn)元，余款８萬(wàn)元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告１０萬(wàn)元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無(wú)效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項(xiàng)損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬(wàn)元。
同樣是城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說(shuō)明法律在購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。
目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
從62條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒(méi)有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時(shí)只要求是本村村民即可，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說(shuō)農(nóng)村房屋是沒(méi)有人可買的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。
第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
第2條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說(shuō)因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓�！�
筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。
在1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。
此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止。
農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。
2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理�！�
《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效�！�
以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請(qǐng)，也就是說(shuō)在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買賣是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。
當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說(shuō)明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買賣無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無(wú)效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定
還有筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒(méi)有必要的，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。[3]
三、目前在對(duì)于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則
筆者曾經(jīng)碰到過(guò)這樣一個(gè)案子，一城市老婦購(gòu)買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒(méi)有反對(duì)過(guò)，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過(guò)去了，法院卻判令買賣合同無(wú)效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無(wú)家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會(huì)的穩(wěn)定，會(huì)帶來(lái)某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對(duì)集體土地的使用權(quán)也沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響
而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配；它具有對(duì)抗第三人的效力。對(duì)房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。但是，從實(shí)踐上，村民對(duì)其房屋并沒(méi)有享有該種權(quán)利，這對(duì)村民是很不公平的。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題上，并沒(méi)有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個(gè)物，只是因?yàn)橥恋睾头课葑匀簧系牟豢煞�，法律才�?chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡(jiǎn)化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來(lái)的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個(gè)原則。[4]
宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國(guó)，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。
據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說(shuō)，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過(guò)住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，制訂這一政策的主要目的是推動(dòng)蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來(lái)者根本無(wú)權(quán)購(gòu)買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價(jià)格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購(gòu)儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)。
這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。[5]
因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見(jiàn)，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會(huì)上已有委員提出這個(gè)問(wèn)題，二是在目前沒(méi)有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：
1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對(duì)于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒(méi)有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。
2、參照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。
3、目前在沒(méi)有法律和國(guó)務(wù)院法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對(duì)已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效為好，特別是對(duì)于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限�！冻擎�(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開(kāi)始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時(shí)對(duì)于原免費(fèi)的可考慮收取一定的使用費(fèi)。
不斷建造自己的精神家園軟件
西方的某位哲學(xué)家提出了“人，為什么活著，活者為了什么”的哲學(xué)命題，數(shù)百年來(lái)，地球上的人們都沒(méi)有找到統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案。東方的哲人毛澤東在上世紀(jì)30年代為了民主解放對(duì)他的軍事部下說(shuō)，我們來(lái)到這個(gè)世界不是為了吃這個(gè)世界，而是為了創(chuàng)造這個(gè)世界。因此，毛澤東及其他領(lǐng)導(dǎo)的中國(guó)共產(chǎn)黨這個(gè)團(tuán)隊(duì)先撲后繼英勇戰(zhàn)斗，最后創(chuàng)造出一個(gè)新中國(guó)。今天的我們應(yīng)該怎樣活著？
中國(guó)近30年的改革開(kāi)放，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展這是所有地球人有目共睹的，就連國(guó)際澳委會(huì)也要把奧運(yùn)會(huì)放在北京來(lái)開(kāi)，大家想想，如果我們國(guó)家貧窮落后，人家愿意來(lái)嗎。
在中國(guó)近30年的高速發(fā)展中，有一批“勇敢”的人倒在了中國(guó)高速發(fā)展的列車的軌道下，如高官成克杰及省部級(jí)、縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)官員就是這樣“勇敢”的人他們雖然是政府官員中的極少數(shù)，但是，他們是被什么打倒的呢？老實(shí)說(shuō)這些人在工作上、業(yè)務(wù)上也曾有過(guò)重大業(yè)績(jī)；一批活躍在商場(chǎng)上的老板如曾因收購(gòu)科龍、亞星、美菱等一系列上市公司過(guò)程中的違法操作而被捕的“資本梟雄”——前“格林柯?tīng)栂怠闭崎T人顧某某被佛山市中級(jí)人民法院判刑12年。也就是說(shuō)一批有權(quán)有錢的人患上了“腐敗” 病，在法律上叫職務(wù)犯罪和經(jīng)濟(jì)犯罪，在我們律師行業(yè)，他們又是律師的“客戶”。做為律師，我想要說(shuō)的是，他們?cè)谥袊?guó)改革開(kāi)放，社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大潮中沒(méi)有弄清楚人應(yīng)該怎樣活著。事實(shí)上，他們都倒在“錢”的腳下。
胡錦濤總書記指示懲治腐敗要嚴(yán)抓大案要案與關(guān)注民生結(jié)合起來(lái)是抓住了問(wèn)題的要害。
每一個(gè)人活在這個(gè)世上，僅僅成為身體健康、有知識(shí)、有勞動(dòng)能力的人是不夠的，關(guān)鍵還要不斷建造自己的精神家園軟件，如孝道、善良、良知、誠(chéng)信、真誠(chéng)。
你可以把書讀到博士后，你可以把錢賺得上憶，你可以把官做的很大很大，請(qǐng)問(wèn)，你想過(guò)沒(méi)有，你的這些東西用來(lái)干什么，錢多了能用完嗎？官大了不為民辦事有何用？所以，我們必須要搞清楚，人的一生應(yīng)該怎樣活著。
人生就那么短短的兩三萬(wàn)天，選擇做官也好，選擇做學(xué)問(wèn)也好，選擇種地干工也好，我們應(yīng)該這樣活者，當(dāng)我們離開(kāi)這個(gè)世界的時(shí)候，活者的人會(huì)時(shí)常想起這個(gè)人對(duì)社會(huì)、對(duì)他人、對(duì)親朋好友的幫助和益處，而不是想起這個(gè)人活者的時(shí)候只認(rèn)錢不認(rèn)人。
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