[ 王盤明 ]——(2009-6-24) / 已閱12511次
物權(quán)法與最高法查扣凍規(guī)定對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中法律適用沖突問題研究
王盤明
防城港市法院受理的數(shù)起執(zhí)行案件中出現(xiàn)了在執(zhí)行案件第三人在物權(quán)法頒布前向被執(zhí)行人以合同方式買受取得的土地使用權(quán)后尚未取得或正在辦理土地使用權(quán)證的情況，由于物權(quán)法中物權(quán)公示原則對物權(quán)的認定是以土地使用權(quán)證的名稱作為唯一標準的，與最高法《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查扣凍規(guī)定》）中對因土地轉(zhuǎn)讓合同方式取得土地使用權(quán)的非因當(dāng)事人的原因而導(dǎo)致土地不能過戶辦理土地使用權(quán)證的，視同物權(quán)轉(zhuǎn)移，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同善意第三人購買予以保護的規(guī)定存在重大分岐。由于《查扣凍規(guī)定》在執(zhí)行中大量適用，物權(quán)法與《查扣凍規(guī)定》規(guī)定的沖突導(dǎo)致對執(zhí)行案件中土地使用權(quán)的權(quán)屬認定出現(xiàn)重大分岐，無法正確適用查封、扣押等強制執(zhí)行程序，為此，我們深入對該類案件進行研究總結(jié)，并得出結(jié)論，歡迎朋友們指正。
案例：09年2月申請執(zhí)行人王某申請強制拍賣被執(zhí)行人劉某名下防城港某小區(qū)的土地使用權(quán)一塊償還債務(wù)，法院依法對劉某名下的土地使用權(quán)進行了查封，并公告拍賣，第三人李某提出執(zhí)行異議，認為劉某名下的土地使用權(quán)已經(jīng)于2004年雙方簽定合同進行了轉(zhuǎn)讓，李某并提供了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及支付合同價款的付款憑證和收條，在收到第三人李某的執(zhí)行異議申請后，出現(xiàn)了兩種不同的意見：
意見一，有部分人認為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，被查封的土地使用權(quán)權(quán)證名是劉某，而且已經(jīng)由土地主管部門登記，具備物權(quán)公示效力，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于劉某；而李某與劉某因合同關(guān)系轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是一個債權(quán)關(guān)系，由于其轉(zhuǎn)讓行為沒有完成土地使用權(quán)的最終過戶，導(dǎo)致李某最終沒能依合同取得土地使用權(quán)，劉某對此違約責(zé)任退還合同價金。
意見二，認為應(yīng)當(dāng)可以適用《查扣凍規(guī)定》對合同轉(zhuǎn)移未過戶的第三人利益保護的相關(guān)規(guī)定。因為，第一，該合同簽定的時間是2004年，在合同簽定生效的時間物權(quán)法并沒有生效，根據(jù)法無溯及力的原則，對于該塊土地使用權(quán)的歸屬問題不能適用物權(quán)法對土地使用權(quán)進行判斷，而應(yīng)當(dāng)適用《查扣凍規(guī)定》的規(guī)定；第二，第三人李某之所以沒有辦理完成土地使用權(quán)的過戶原因在于政府對于該塊土地的規(guī)劃與辦證在2004年并沒有開始，而是直到2008年才開始辦證，第三人李某對于土地使用權(quán)過戶問題并沒有消極對待而在事實上屬于不可抗力，第三人對此無過錯，其法律利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo；第三，最高法《查扣凍規(guī)定》對因不屬于第三人主觀上原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)不能過戶的情況進行了明確的規(guī)定，即第三人在取得土地使用權(quán)后，合理取得，支付合部價款并實際占有的，視為取得物權(quán)；對于第三人通過司法處置的方式取得土地使用權(quán)的，由于其他原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)不能過戶的，視為物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。第四，實際占有的法律內(nèi)涵，由于土地和不動產(chǎn)其他實際占有的方式與動產(chǎn)不一致，不動產(chǎn)的實際占有指的是物權(quán)人對不動產(chǎn)的完全的支配作用，表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的使用、出租、管理、收益等支配方式，凡以可以明確表明其對不動產(chǎn)所有物的實際支配的行為方式皆可認定為實際占有。第三人李某將合同指向的土地使用權(quán)向信用社用于抵押借款，事實上已經(jīng)對該塊土地實施了實質(zhì)上的使用和收益、處分的權(quán)能，應(yīng)當(dāng)確定李某已經(jīng)完成了該不動產(chǎn)的實際占有。
最后我們認為，對于此類涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的的案件應(yīng)以物權(quán)法的生效時間為界定界限，分成三種情形：1）在物權(quán)法生效前合同雙方當(dāng)事人依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，并支付全部價款并實際辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，不能歸責(zé)于買受人的原因?qū)е碌耐恋厥褂脵?quán)不能過戶，應(yīng)當(dāng)視為買受人已經(jīng)實質(zhì)上取得土地使用權(quán)，對此不能予以查封或拍賣；2）對于沒有支付合同所約定的價金，買受人并沒有積極辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同沒有實際完全履行，屬于實質(zhì)上的合同違約，對于出賣人名下的土地使用權(quán)是可以進行查封、扣押、拍賣的司法處置；3）對于物權(quán)法生效以后的土地使用權(quán)合同轉(zhuǎn)移問題，應(yīng)當(dāng)無條件適用物權(quán)法對土地使用權(quán)物權(quán)的認定的相關(guān)規(guī)定，不再適用《查扣凍規(guī)定》對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移未過戶的規(guī)定。
