[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱6414次
定金協(xié)議不能強(qiáng)制履行
奚正輝
2007年9月17日，賈某、梅某及中介公司簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，梅某購(gòu)買賈某位于上海市徐匯區(qū)淮海西路一處房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1100萬(wàn)，約定7日內(nèi)到中介公司簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該居間協(xié)議詳細(xì)約定了交易條件。當(dāng)日梅某向賈某支付30萬(wàn)元定金。
2007年9月24日，雙方到中介公司簽約，梅某稱因?yàn)橘Z某的房地產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出，故要求等賈某的產(chǎn)權(quán)證辦出后簽買賣合同并支付首付款，但是賈某要求必須根據(jù)約定在7日內(nèi)簽署買賣合同并付款。
后雙方買賣合同未簽成功，梅某向徐匯法院起訴要求賈某繼續(xù)履行買賣合同，要求辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并訴訟保全查封了賈某的該房屋。起訴的主要理由是：一、賈某違約，不肯將房屋出售給梅某；二、居間協(xié)議的內(nèi)容，清楚明確，可以強(qiáng)制履行。主要的依據(jù)是上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》第5條：雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。
中匯所代表賈某出庭應(yīng)訴，主要抗辯理由是：一、梅某違約，是梅某違反了居間協(xié)議的約定，拒絕在7日內(nèi)簽署買賣合同，故違約方是無(wú)權(quán)要求繼續(xù)履行合同的；二、作為立約定金，擔(dān)保法有明確的處理方式，若一方不簽署買賣合同，違約方只能接受定金罰則的處罰，何況主合同（房屋買賣合同）沒有簽署。依據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。
后一審法院支持了賈某的抗辯理由，駁回了梅某的訴請(qǐng)，二審法院維持一審判決。
本案在司法實(shí)踐中具有一定的示范作用，買賣雙方只簽署了定金協(xié)議或居間協(xié)議，沒有簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，并且雙方?jīng)]有履行主要義務(wù)，只支付了定金，是不能要求強(qiáng)制履行的。
