[ 鄭書宏 ]——(2009-11-16) / 已閱19465次
對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)被弱化之辨析
——以《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等為據(jù)
鄭書宏 盧宇
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》）已于2009年9月1日起開始施行。該司法解釋第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持�！倍谠撍痉ń忉岊C布生效之前，最高人民已將《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條予以廢止。由于該兩個(gè)司法解釋前后的明顯變化，導(dǎo)致實(shí)務(wù)界不少人認(rèn)為，對(duì)承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)已經(jīng)被弱化了。對(duì)此，筆者認(rèn)為，兩個(gè)司法解釋的前后變化意義在于理順立法中的法律邏輯關(guān)系，但承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)保護(hù)并沒有被弱化，反而被更加明確和完善了。
一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的債權(quán)性質(zhì)
根據(jù)民事權(quán)利分類規(guī)則，以是否以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，民事權(quán)利可分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。而財(cái)產(chǎn)權(quán)，則是指以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，并直接體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的民事權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。就物權(quán)而言，其是指直接對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其客體是物本身。而就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來說，承租人的該項(xiàng)權(quán)利是優(yōu)先認(rèn)購(gòu)出租人欲出讓的房屋，換句話說，就是承租人要求購(gòu)買出租人房屋時(shí)，出租人不得拒絕，同時(shí)其他希望購(gòu)買的民事主體（除法律另有規(guī)定外）也不得干涉。由此可見，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的是要求出租人履行一定行為和其他購(gòu)買人予以容忍的作為與不作為，而不是房屋本身。繼承權(quán)是基于人身關(guān)系享有的權(quán)利，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于房屋租賃合同產(chǎn)生的，不是基于人身性而是基于債的關(guān)系。知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)的是與作品、專利和商標(biāo)有關(guān)的利益，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其不能相容顯而易見。從立法來看，我國(guó)立法也已經(jīng)明確將其列為債權(quán)。從立法體例上看，民法通則并沒有規(guī)定該項(xiàng)權(quán)利，該項(xiàng)權(quán)利被規(guī)定在合同法之中。同時(shí)，物權(quán)法定原則，我國(guó)物權(quán)法只明確規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)（包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)）和擔(dān)保物權(quán)，并沒有將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)確認(rèn)為物權(quán)。
由此可知，從權(quán)利的標(biāo)的、產(chǎn)生依據(jù)以及當(dāng)前立法來看，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于債權(quán)。
二、對(duì)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條之立法原因分析
《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條規(guī)定，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)該條的規(guī)定，即使標(biāo)的物上存在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同也是有效的。該條規(guī)定致不少人認(rèn)為，既然法律對(duì)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力予以認(rèn)可，那么有效的合同就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，法律既然選擇對(duì)其進(jìn)行了保護(hù)，那么就對(duì)與其相沖突的承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以了否認(rèn)。加之此前最高人民法院將民通意見第118條予以廢止，導(dǎo)致這些人更加相信法律對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)力度減弱了。
筆者認(rèn)為，最高人民法院出臺(tái)該條規(guī)定并不是意圖減弱承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而是使立法在法律邏輯上更科學(xué)和對(duì)相關(guān)當(dāng)事人做到公平保護(hù)。
第一，合同法關(guān)于依法成立的合同有效、有效的合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的規(guī)定只對(duì)合同的向?qū)Ψ桨l(fā)生約束力。筆者作此結(jié)論，一則源于債之相對(duì)性。二則我國(guó)立法并沒有對(duì)將合同關(guān)系作為侵權(quán)行為法的保護(hù)對(duì)象，對(duì)于第三然導(dǎo)致的合同不履行，依照違約責(zé)任規(guī)定來處理。因此，第三人與出租人之間的買賣合同被認(rèn)定為無效就沒有法律依據(jù)（除有法律明確規(guī)定的無效情形外）。
第二，物權(quán)法頒布后，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的生效不再以過戶登記作為條件，其效力取決于其是否違反合同法的規(guī)定。民通意見第118條被廢除正是基于其與物權(quán)法相違背。并且，如果按照民通意見第118條的規(guī)定認(rèn)定第三人與出租人之間的買賣合同無效，那么根據(jù)合同法規(guī)定，雙方僅可以締約過失責(zé)任規(guī)則來追究過錯(cuò)方的責(zé)任，而締約過失責(zé)任規(guī)則確定的受害人受償范圍僅僅限于信賴?yán)鎿p失，這對(duì)受害人的保護(hù)是不周到了，即是對(duì)承租人的保護(hù)和對(duì)第三人的忽視。相反，如果承認(rèn)第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，那么受害人可以依據(jù)有效的合同追究該出租人的違約責(zé)任。這樣不僅該第三人的利益得到充分的保護(hù)，而且也給出租人任意違約和不履行通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)負(fù)擔(dān)巨大代價(jià)，以此對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形成更周到的保護(hù)。
三、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的重述和完善
對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)法律確定了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。民法通則第七十八條第三款規(guī)定，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。合同法第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。根據(jù)該兩條規(guī)定，優(yōu)先權(quán)是指“在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。該前提很明確，“優(yōu)先”是在“同等條件下”的，也就是有其他第三人意圖通過購(gòu)買獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。但是，該優(yōu)先究竟是指締結(jié)合同權(quán)利的優(yōu)先還是合同履行的優(yōu)先呢？
筆者認(rèn)為，該優(yōu)先應(yīng)當(dāng)包含這兩層含義。在第三人還沒有與出賣人締結(jié)合同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有優(yōu)先締結(jié)合同的權(quán)利；而均已經(jīng)締結(jié)合同的，那么優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有要求履行合同的優(yōu)先權(quán)利。如果只是承認(rèn)締結(jié)合同的優(yōu)先，那么如果第三人已經(jīng)與出賣人締結(jié)合同并生效，那么除非認(rèn)定該合同無效，否則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)就根本無法得以實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在司法解釋已經(jīng)很明確，第三人與出賣人的合同是有效的。在此背景下，如果只承認(rèn)締結(jié)合同權(quán)利的優(yōu)先性，那么優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)就是形同虛設(shè)的。這顯然違背了法律確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的初衷。沿著這個(gè)邏輯思路，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條雖然對(duì)第三人與出租人的房屋買賣合同的效力予以認(rèn)定，但是并沒有明確排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人要求在同等條件下締結(jié)合同和履行合同的優(yōu)先權(quán)。并且，該司法解釋第二十四條僅列明了以下幾種對(duì)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。該條看出，第三人與出租人締結(jié)的合同能夠阻礙承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形僅僅限于，該第三人與出租人之間具有物權(quán)關(guān)系或親屬關(guān)系以及房屋已經(jīng)完成物權(quán)變動(dòng)等情形。根據(jù)反向解釋規(guī)則，在第三人與出租人不具備上述關(guān)系以及標(biāo)的物尚沒有完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，承租人是有權(quán)行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。
另外，有兩點(diǎn)值得說明：第一，由于合同法明確規(guī)定了惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的行為無效，所以第三人與承租人之間締結(jié)的買賣合同如果存在這些情形的也是無效，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》并沒有認(rèn)定這些情形的合同有效。第二，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條前半部分規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形下，承租人有權(quán)要求賠償（而不是說承擔(dān)違約責(zé)任）。該條規(guī)定填補(bǔ)了以往立法的空白，賦予承租人切實(shí)可行的權(quán)利去維護(hù)其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這不得不說是立法的一種進(jìn)步和完善。
最后，筆者認(rèn)為，承租人有先購(gòu)買權(quán)是法定的債權(quán)，而不是合同約定的權(quán)利，因此合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定——同時(shí)要求承擔(dān)違約責(zé)任和要求繼續(xù)履行——不能適用于此，法律雖然賦予了承租人兩種權(quán)利救濟(jì)途徑，但是其只能二者選一。
綜上所述，城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條雖然認(rèn)可了第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，但是其并沒有弱化對(duì)承租人有先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)，反而該司法解釋相關(guān)條款更加完善了對(duì)其的保護(hù)。但是，承租人在其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)只能選擇請(qǐng)求賠償或者要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩途徑之一進(jìn)行救濟(jì)。
四川君合律師事務(wù)所 鄭書宏 盧宇
