[ 陳召利 ]——(2009-11-23) / 已閱13547次
法律觀察：2009年商品房開發(fā)與銷售新規(guī)
陳召利
2009年，對于房地產(chǎn)市場可謂是相當(dāng)不平凡的一年，從年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛經(jīng)歷了一次過山車。房地產(chǎn)市場的快速回暖，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又一次興奮起來。但是，與此同時，國家和地方在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售方面又出臺不少新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此應(yīng)當(dāng)予以充分重視。
新規(guī)一：嚴(yán)格限制商品住宅用地的出讓面積
為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委等部門關(guān)于抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見的通知》（國發(fā)〔2009〕38號），進(jìn)一步增強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的自覺性和主動性，嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地，依據(jù)國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，我部在國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》的基礎(chǔ)上，國土資源部于2009年11月10日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，規(guī)定商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
規(guī)定單塊土地出讓面積的上限除不僅能夠在一定程度上防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用雄厚資金拿地壟斷，客觀上還有利于避免滋生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地問題。按照國內(nèi)目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式，當(dāng)單塊房地產(chǎn)用地面積過大時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會將其分期開發(fā)，一年只開發(fā)幾分之一，這樣就導(dǎo)致整個開發(fā)周期可能會長達(dá)數(shù)年，這客觀上造成了“囤地”的可能。
新規(guī)二：嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)售行為
江蘇省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2009年10月12日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為的通知》（蘇建函房〔2009〕669號），進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為，制止開發(fā)商的捂盤、囤房行為。主要包括以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，原則上應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申請預(yù)售許可，不得分層、分單元申請預(yù)售許可；對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大、實(shí)行分期開發(fā)和分期交付的商品房項(xiàng)目，可按照分期開發(fā)的規(guī)模申請預(yù)售許可。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)銷售商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易、炒賣房號。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)定、登記、選號等）的名義收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用等各種方式變相預(yù)售商品房。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)將預(yù)售方案中相關(guān)信息在銷售現(xiàn)場醒目位置進(jìn)行公示�，F(xiàn)場公示的信息必須與申請預(yù)售許可時提供的信息、房產(chǎn)管理部門網(wǎng)上公示的信息保持一致。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房后必須通過商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行即時備案，并及時修改現(xiàn)場樓盤表中的相關(guān)信息。取得商品房預(yù)售許可證后的在售商品房項(xiàng)目，如因規(guī)劃等發(fā)生變更使申請預(yù)售許可時的相關(guān)內(nèi)容和預(yù)售方案發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持相關(guān)變更文件，及時到原商品房預(yù)售許可管理部門辦理變更登記手續(xù)。商品房預(yù)售許可管理部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)的變更文件辦理預(yù)售許可變更登記手續(xù)，并及時更新網(wǎng)上公示內(nèi)容。
新規(guī)三：新建12層以下住宅等應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、安裝太陽能熱水系統(tǒng)
為了從源頭上防止和遏制邊建設(shè)高能耗建筑、邊進(jìn)行建筑節(jié)能改造現(xiàn)象，江蘇省人民政府于2009年11月4日發(fā)布了《江蘇省建筑節(jié)能管理辦法》，自2009年12月1日起施行。該辦法明確規(guī)定，新建賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑以及十二層以下住宅，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定統(tǒng)一設(shè)計(jì)、安裝太陽能熱水系統(tǒng)。
該辦法完善了建筑節(jié)能全過程監(jiān)管制度，在項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃許可、設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、監(jiān)理、工程驗(yàn)收、商品房銷售等階段，都提出了明確的節(jié)能要求。國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的可行性研究報告，應(yīng)當(dāng)載明有關(guān)建筑能耗指標(biāo)、節(jié)能技術(shù)措施等建筑節(jié)能的要求，并按照規(guī)定編制節(jié)能專章�？尚行匝芯繄蟾娌环辖ㄖ�(jié)能要求的，有關(guān)部門不得批準(zhǔn)。建設(shè)單位不得要求設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位降低建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理，不得擅自變更施工圖節(jié)能設(shè)計(jì)內(nèi)容。建設(shè)工程中使用的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件要求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)，對進(jìn)入施工現(xiàn)場的節(jié)能材料和產(chǎn)品，按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，開展見證取樣檢測。在建工程的建筑節(jié)能措施應(yīng)當(dāng)作為施工現(xiàn)場公示信息之一，在施工現(xiàn)場出入口等顯著位置予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售商品房的能耗指標(biāo)、節(jié)能措施、保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同、質(zhì)量保證書和使用說明書中載明,對其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
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