[ 奚正輝 ]——(2010-1-6) / 已閱8731次
購買方如何要回已付的定金
奚正輝
2009年12月的某一天，陳某憂心重重地找到本律師，稱其向開發(fā)商訂購了北外灘一套豪宅，總價1800萬，先付了50萬意向金，后來簽署了《定金合同》，又支付了130萬，共計支付定金180萬。約定于2009年12月20日去售樓處簽約，可是陳某覺得房價太貴，而且付款可能也有問題，不想買了。陳某跟售樓小姐多次電話溝通，表露了其不愿意購買的意思，要求開發(fā)商退還定金180萬元，售樓小姐稱定金協(xié)議已經(jīng)簽署，若買受方違約，則定金不予返還。
陳某非常著急，覺得是自己理虧，但是這么多的定金被開發(fā)商沒收，又覺得心有不甘。陳某稱其支付的是意向金，不是定金，開發(fā)商應(yīng)該要退回定金給陳某，而且陳某找到本律師時，合同文本都沒有保留，都在開發(fā)商處。
律師接受陳某委托后，首先要查清案件事實，于是陪同陳某到售樓處索要陳某簽署過的資料，但是售樓小姐不同意給，甚至不給復(fù)印，態(tài)度也比較惡劣，最后在律師的要求下勉強同意給我們看一下，后來律師把陳某簽署的《認購書》、《定金合同》等進行拍照。
律師仔細審閱了陳某簽署的文件后，認為180萬已經(jīng)支付，而且約定的很清楚是定金。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金”。陳某若違約不買，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。陳某簽署的《定金合同》是上海市銷售房屋的示范文本，而且開發(fā)商也已經(jīng)網(wǎng)上備案，開發(fā)商沒有任何過錯。根據(jù)定金合同的約定，陳某應(yīng)該于12月20日去簽署《上海市商品房銷售合同》。律師當(dāng)場建議陪同陳某去售樓處簽署合同。陳某同意律師的分析意見，并聽取了律師的建議。
同月20日陳某來到售樓處，要求簽署銷售合同，開發(fā)商提供了合同樣本，律師提出提出了合理的要求，對合同進行磋商，但是開發(fā)商沒有同意，最后沒有簽署成功。當(dāng)天律師搜集了許多陳某去現(xiàn)場簽約的證據(jù)。
事后，律師向開發(fā)商致送了律師函，要求開發(fā)商退還定金，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任，并訴諸法院。開發(fā)商收到律師函后，公司法務(wù)部與本律師約談，提出要求扣部分定金，但是律師堅決不同意，最終達成了協(xié)議，開發(fā)商妥協(xié)，并且無條件退還陳某定金180萬元。
本案的關(guān)鍵點在于，根據(jù)《定金合同》第七條：“甲乙雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明確的約定，只要是上述合同條款沒有談成，開發(fā)商就應(yīng)該退還定金。但是具體的操作，證據(jù)的鎖定，合同磋商的內(nèi)容至關(guān)重要。
2009年底，政府部門出臺了政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，防止房價過快上漲，房地產(chǎn)后市不太明朗，發(fā)生類似本案情況的有很多，本律師已經(jīng)遇到了幾起類似案件。在此提醒廣大購房者一定要小心，處理不好，定金就很有可能被沒收。
奚正輝律師 上海中匯律師事務(wù)所
