[ 宋曉鋒 ]——(2010-3-7) / 已閱11385次
二手房交易中“陰陽合同”之法律效力分析
宋曉鋒
1.案情簡介
2008年9月，王某購買李某位于北京朝陽區(qū)一套商品房，雙方簽定的《購房合同中》約定的房款總價(jià)為126萬。為了避稅，網(wǎng)簽時(shí)約定的房款為86萬。王某辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后向李某共支付房款86萬，并拒絕向李某支付另外的40萬房款，由此形成糾紛。
2.“陰陽合同”之含義及效力分析
2.1在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象較為普遍。所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同�！瓣柡贤笔墙o房屋管理部門和稅務(wù)管理部門備案的購房合同，價(jià)格一般比較；“陰合同”是指雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格。
2.2買賣雙方簽訂“陰陽合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費(fèi)。那此類合同的效力如何？筆者認(rèn)為，一般情況下，陰陽合同中“陰合同”有效、“陽合同”無效。
第一，“陰合同”是雙方真實(shí)意思表示，合同本身未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。
第二，“陽合同” 是買賣雙方為了規(guī)避應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)而訂立，為辦理過戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，雖然是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，但這種在納稅申報(bào)時(shí)故意少列收入的方式嚴(yán)重違反了我國稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定，“陽合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”可知，“陽合同”應(yīng)確認(rèn)為無效。
本案中，王某與李某簽訂的《購房合同中》是合法有效的，而雙方進(jìn)行網(wǎng)簽的合同是無效的，王某應(yīng)再向李某支付房款40萬元。
3. “陰陽合同”之風(fēng)險(xiǎn)
雖然陰陽合同在一定程度上能夠規(guī)避目前交易的部分稅費(fèi)，但是也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，雙方在合同中做高房價(jià)多貸款的行為，是一種的欺詐行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，貸款銀行可申請(qǐng)此貸款合同無效，并要求貸款方賠償相應(yīng)損失。
其次，雙方在合同中做低房價(jià)少繳稅的行為，是一種法律上明確禁止的逃稅違法行為。一旦被查明屬實(shí)，納稅人就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，當(dāng)事人不僅要補(bǔ)稅，還要罰款，甚者構(gòu)成犯罪，面臨牢獄之災(zāi)。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條之規(guī)定，如果逃避交納的數(shù)額達(dá)到1萬元，買賣雙方當(dāng)事人就涉嫌偷稅罪，而且還是共同犯罪。
再次，簽訂黑白合同對(duì)買賣雙方還存在著其他法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣房者而言，如果私下簽訂的另一份合同（黑合同）約定不明確或不詳細(xì)，賣房者也有可能被買方鉆了空子，只按照“白合同”的價(jià)格支付購房款。如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付房管局簽訂的合同中標(biāo)示的價(jià)格，買方將會(huì)遭受大額損失。在此，筆者提醒房屋交易雙方不要為了為了少交稅費(fèi)鋌而走險(xiǎn)，日后難免會(huì)有更大的麻煩。
宋曉鋒，河北定州人，管理學(xué)學(xué)士，法律碩士，北京市丹寧律師事務(wù)所律師
主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、公司法律事務(wù)、勞動(dòng)爭議、疑難案件訴訟與仲裁
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