[ 劉金鋒 ]——(2010-3-25) / 已閱10099次
商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題（一）
劉金鋒
(一) 關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題
《解釋》第3條規(guī)定"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任"。因此，出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個條件時，就應(yīng)認(rèn)定為要約：1．出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和允諾；2．該允諾和說明具體確定； 3．對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(二) 關(guān)于認(rèn)購協(xié)議與定金的問題
認(rèn)購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，與正式買賣合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，約定的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而應(yīng)履行的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，而對于是否締結(jié)了本約則在所不問。一般情況下，認(rèn)購書中有定金條款，是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預(yù)售合同或買賣合同而交付的定金，在性質(zhì)上屬于立約定金，立約定金所擔(dān)保的是定約行為。雙方當(dāng)事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認(rèn)定為當(dāng)事人拒絕訂立本約，而適用定金罰則�？梢苑譃橐韵露N情況分別予以處理：1．如果雙方爭議的條款在認(rèn)購協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn)，說明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見，雙方在簽訂正式合同時即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；2．如果雙方無法達(dá)成一致的條款在認(rèn)購協(xié)議中未曾出現(xiàn)，當(dāng)事人協(xié)商不成時，不能就此認(rèn)定為任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，因而不適用定金罰則，定金應(yīng)退還買受人。
(三) 關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的問題
現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。為解決購房人在入住后，長期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書，購房人無法行使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，《解釋》第十八條 規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”；第十九條 規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
此類案件中出現(xiàn)的難點(diǎn)問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人辦理分戶登記。開發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時其所承擔(dān)的協(xié)辦、通知義務(wù)。雙方當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金的，按照《解釋》的規(guī)定"可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算"。
(四) 關(guān)于雙倍賠償?shù)膯栴}
對房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，《解釋》中第8條、第9條、第14條分別規(guī)定了6種情況下商品房買賣合同糾紛可適用懲罰性賠償。但買受人要求懲罰性賠償勝訴的很少，原因很多，其一是當(dāng)事人對所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴；其二是開發(fā)商違規(guī)操作，邊開發(fā)邊辦理相應(yīng)的行政審批手續(xù)，如出賣人交付了房屋，但無法辦理產(chǎn)權(quán)證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相關(guān)手續(xù)，促使商品房買賣合同的目的實(shí)現(xiàn)，由于出賣人不及時告知買受人，引發(fā)買受人訴訟后，只得撤訴或敗訴；其三是各基層法院對懲罰性賠償理解不一致，認(rèn)為商品房買賣與其他消費(fèi)有別，不應(yīng)在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致在適用懲罰性賠償時縮手縮腳，不敢大膽適用。《解釋》并非是對消法49條的直接適用，消法的適用前提是欺詐，《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣方違背誠實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無法交付，或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說，《解釋》規(guī)定的商品房買賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守買賣規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營者在經(jīng)營行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和《解釋》中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同。《解釋》的適用結(jié)果是"不超過已付購房款一倍"，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。應(yīng)嚴(yán)格把握適用《解釋》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性賠償，即買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。
