[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱32654次
第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
【解讀】《物權(quán)法》第83條第2款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。前述規(guī)定主要針對業(yè)主侵害共有權(quán)的行為進行了規(guī)制，本條將損害他人合法權(quán)益行為的主體界定為業(yè)主或者其他行為人，“其他行為人”主要包括：物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商。
本條對“損害他人合法權(quán)益的行為”的具體情形作了列舉規(guī)定，主要包括：（1）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，承重結(jié)構(gòu)包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；（2）損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施；（3）在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全；（4）妨礙建筑物正常使用，即業(yè)主或行為人在使用建筑物時，不得妨礙其他人對建筑物合理、正常的使用；（5）損害建筑物外觀，即違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等，此類行為不僅會影響到建筑物的整體美觀，還極易使建筑物外墻遭受損害、發(fā)生滲漏等；（6）違規(guī)進行房屋裝飾裝修，如私自拆改磚混結(jié)構(gòu)房屋的內(nèi)墻、私自在框架結(jié)構(gòu)房屋的樓板上建間隔墻、私改室內(nèi)供暖、供氣設施等，均會不同程度威脅到建筑物的安全；（7）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。
【解讀】《物權(quán)法》第6章規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務，未涉及物業(yè)使用人的權(quán)利義務。所謂物業(yè)使用人，即業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，包括物業(yè)的承租人、業(yè)主的父母子女等與業(yè)主共同居住者、接受業(yè)主委托管理其物業(yè)的親戚朋友或?qū)ｉT機構(gòu)等代管房屋的人、物業(yè)借用人等。《物業(yè)管理條例》對物業(yè)使用人的權(quán)利義務作了初步規(guī)定。
專屬于業(yè)主的權(quán)利主要包括：a.投票權(quán)；b.撤銷權(quán)；c.針對侵害共有權(quán)行為提起訴訟的權(quán)利；d.分配共有收益的權(quán)利；e.業(yè)主知情權(quán)；f.按照配置比例主張購買或者租賃車位、車庫的權(quán)利；g.對住改商的異議權(quán)；h.對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的制定、修改建議權(quán)等。
專屬于業(yè)主的義務主要是交納專項維修資金。
非業(yè)主的物業(yè)使用人享有的權(quán)利主要包括：a.合理利用共有部分的權(quán)利；b.接受物業(yè)服務企業(yè)提供服務的權(quán)利；c.合理利用共有部分的權(quán)利受到侵害時，提起相應訴訟的權(quán)利；d.居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時，提起訴訟的權(quán)利等。
非業(yè)主的物業(yè)使用人承擔的義務主要包括：a.遵守管理規(guī)約的義務；b.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的義務；c.執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定的義務；d.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定繳納物業(yè)費的義務等。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。
【解讀】開發(fā)商、包銷人與購房者之間的關(guān)系分為兩個時期：在包銷期，包銷人須以開發(fā)商的名義對外銷售，開發(fā)商與包銷人屬于委托代理關(guān)系，此時，包銷人與購房者并無直接的法律關(guān)系；包銷期滿后，包銷的商品房尚未全部售出，則按包銷合同的約定，由報銷人購入剩余的包銷房，包銷人與開發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系，同時也可能與購房者之間發(fā)生商品房買賣法律關(guān)系，此時包銷人的地位屬于建設單位，享有建設單位的權(quán)利并承擔建設單位應盡的義務。
（2）在包銷人成為建設單位后，其應盡的義務包括：
a.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，包銷人應選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂書面的物業(yè)服務合同；
b.包銷人應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定；
c.包銷人不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)；
d.在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，包銷人應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)建設、使用、維護等相關(guān)資料；
e.包銷人應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。
【解讀】有關(guān)物權(quán)歸屬糾紛處理只能以法律、行政法規(guī)為依據(jù)，部門規(guī)章、地方性法規(guī)、規(guī)整等其他規(guī)范性文件，可以作為參考，但不能作為直接依據(jù)，更不應再裁判文書中直接援引。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本司法解釋自2009年10月1日起施行，關(guān)于溯及力問題可以分以下四種情形：（1）《物權(quán)法》實施后的行為引發(fā)的建筑物區(qū)分所有權(quán)案件，無論該訴訟至本解釋施行之日處于一審還是二審程序中，均適用本解釋；（2）《物權(quán)法》實施之前的行為沒有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，在本解釋實施后尚在訴訟中，無論出于一審還是二審程序，均應適用本解釋；（3）《物權(quán)法》實施之前發(fā)生的行為導致的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，針對該糾紛，當時的法律法規(guī)有規(guī)定的，不適用《物權(quán)法》及本解釋；（4）《物權(quán)法》實施之前的行為一直持續(xù)到《物權(quán)法》實施之后，且訴訟發(fā)生在《物權(quán)法》實施之后，則應當適用本解釋；（5）本解釋施行之前已終審的案件，在本解釋施行之后啟動再審程序的，不適用本解釋。
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