[ 張生貴 ]——(2010-5-6) / 已閱13187次
公房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)案件的審理要點(diǎn)
張生貴
子告母爭(zhēng)房產(chǎn) 庭后撤訴
家住北京西城區(qū)的劉某，以母親王某居住的房產(chǎn)應(yīng)屬母子共同產(chǎn)權(quán)為由，起訴主張自己的一份產(chǎn)權(quán)，劉某將妻、女一并列為原告，把自己的母親告上法院，要求判令母親現(xiàn)住的房屋，原告系共有產(chǎn)權(quán)人，主要理由是，母親現(xiàn)住的房屋系1998年原承租的公房拆遷后安置的房改房，劉某曾與母親長(zhǎng)期居住在已拆遷的公房?jī)?nèi)，戶口一直與母親為同一戶籍，拆遷后安置了一套三居室，母親以房改房形式辦理了私有產(chǎn)權(quán)，劉某認(rèn)為母親未經(jīng)自己同意，獨(dú)自辦理產(chǎn)權(quán)，侵犯了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)。拆遷后安置的房屋，母親回購(gòu)時(shí)劉某有出資，據(jù)此提起訴訟。
母親向法院提出了自己的意見，請(qǐng)人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告爭(zhēng)產(chǎn)訴稱的理由是“一直與答辯人共同居住在公有房屋中”，原告所訴與事實(shí)不符。原有公房的情況是一個(gè)單元共四間房，答辯人居住兩間（系商業(yè)部分配給答辯人的公租房），另兩間是大兒媳居住（原系商業(yè)部分配給其父的公租房。原告自1985年結(jié)婚，只在原拆遷房居住過(guò)一個(gè)多月時(shí)間，此后就搬出此房至朝陽(yáng)區(qū)居�。ù朔肯凳形峙浣o答辯人丈夫的公租房）至今。原告訴稱一直同答辯人居住，目的是為爭(zhēng)產(chǎn)。答辯人現(xiàn)在居住房屋是1998年拆遷后，根據(jù)回遷政策由答辯人購(gòu)買的房改房，原告一天也未住過(guò)。1998年10月末原房拆遷后，答辯人搬到周轉(zhuǎn)房，屋子又冷又濕，原告一家人居住在朝陽(yáng)，從未與答辯人共同居住過(guò)，也未照顧過(guò)答辯人。原告住在朝陽(yáng)二十多年，一分錢不給答辯人，于法于情于理都說(shuō)不通。2001年10月20日答辯人從周轉(zhuǎn)房回遷到爭(zhēng)議房，原告訴稱“1997年危房改造搬遷，按照當(dāng)時(shí)安置政策，三原告和被告經(jīng)回遷安置共同取得涉訴房屋，并在2000年回遷時(shí)共同出資購(gòu)買了涉訟房屋產(chǎn)權(quán)”。原告此訴與事實(shí)不符，1998年10月份，產(chǎn)權(quán)單位中央國(guó)家機(jī)關(guān)（十七個(gè)部委）聯(lián)合成立拆遷辦公室，對(duì)答辯人承租的原有公房進(jìn)行改造建設(shè)，當(dāng)時(shí)的政策是按原住房套型回遷，與戶口沒有關(guān)系。原告三人以戶口在此房為由將自己認(rèn)定為被安置人口，此理由與國(guó)務(wù)院及北京市房改政策規(guī)定的安置條件明顯不符。1998年10月份拆遷公告發(fā)布時(shí)，原告早就搬離此房十三年時(shí)間，且另有住房，不符合被安置的資格條件，其所述戶口問(wèn)題僅僅是空掛戶，沒有實(shí)際居住，不能只依據(jù)空掛戶口得到安置。原告訴稱“2000年回遷時(shí)共同出資購(gòu)買了涉訴房屋”，此說(shuō)沒有證據(jù)，且與實(shí)際情況不符。答辯人是原有公房的唯一承租人，該房屋是答辯人的工作單位分配給答辯人的福利房，答辯人住了五十多年，原告從未出過(guò)資，也沒有資格購(gòu)買屬于答辯人的福利待遇。2001年10月份回遷時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院房改政策及原公房承租事實(shí)與答辯人簽訂了“房屋買賣契約”，將答辯人居住的房屋賣給答辯人，該產(chǎn)權(quán)房含有答辯人的工齡優(yōu)惠，三原告沒有資格購(gòu)買。根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》第十三條規(guī)定，老年人的住房子女或其他親屬不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者租賃關(guān)系；第19條規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，子女或者其他親屬不得干涉、不得強(qiáng)行索取老年人財(cái)物。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，對(duì)拆遷回遷安置房的購(gòu)買人有資格條件限制，而且在房?jī)r(jià)的計(jì)算上往往都有工齡、職務(wù)等方面的折算，所以不能象普通商品房一樣可以單獨(dú)依據(jù)誰(shuí)出資或誰(shuí)的戶口掛在此處就確定誰(shuí)為產(chǎn)權(quán)人，該房屋實(shí)際上是單位分配給答辯人的福利性住房，購(gòu)買時(shí)以答辯人的名義購(gòu)買，并計(jì)算了答辯人的工齡、職務(wù)等條件，從產(chǎn)權(quán)角度講，答辯人是唯一產(chǎn)權(quán)人。如果原告對(duì)產(chǎn)權(quán)登記有異議，應(yīng)當(dāng)提出證據(jù)證明其主張，如果原告提出的理由不足以證明其享有權(quán)利的狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記不一致，人民法院應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)登記認(rèn)定產(chǎn)權(quán)的歸屬，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力。答辯人與產(chǎn)權(quán)單位訂立的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及房改房購(gòu)買契約合法有效，產(chǎn)權(quán)登記程序合法，并未侵犯任何人的合法權(quán)益，原告不具備承租和購(gòu)買該房的條件，對(duì)訴爭(zhēng)房屋不具有共同權(quán)利，其訴求主張應(yīng)予駁回。
2010年3月19日經(jīng)法院審理，原告出示了與母親對(duì)話的錄音資料，證明共居及出資的事實(shí)，母親不予認(rèn)可。王某出示了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，以證明自己系產(chǎn)權(quán)人。經(jīng)法院審理后，認(rèn)為，原告隨戶口在原已拆遷房，但未實(shí)際居住，并非實(shí)際居住人，不具備被拆遷人資格，提出的證據(jù)不足以證明其主張。
律師代理詞摘錄：
案由：所有權(quán)糾紛 案號(hào)：2010西民初字第934號(hào) 委托人：被告
代理人：張生貴 北京市天依律師事務(wù)所律師 庭審時(shí)間：2010年3月19日
庭審地點(diǎn)：西城區(qū)人民法院民事審判法庭：
通過(guò)剛才的法庭調(diào)查，原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
原告起訴的理由是，拆遷房?jī)?nèi)有自己的戶口，回購(gòu)回遷房時(shí)有過(guò)出資。原告的兩項(xiàng)理由能否成為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，答案是否定的。
要正確定案，須查明案件中先后涉及到的四處房屋，第一處是“西城區(qū)XX號(hào)”，也就是爭(zhēng)議房，此房來(lái)源于拆遷補(bǔ)償安置后的回遷房，是原告要求確認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)的房屋；第二處是位于“XXX”，這處房屋是被告單位分配給被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)合拆遷改造，拆遷前被告是此房的唯一承租人；第三處房是位于“朝陽(yáng)區(qū)房屋”，此房是被告的丈夫的單位根據(jù)級(jí)別待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四處房是“XXXX的房屋”，這是原住宅拆遷后，被告的過(guò)渡房。
一、原告的空掛戶口不能享有訴爭(zhēng)房屋的共同產(chǎn)權(quán)：
原告要求確認(rèn)原告的產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)否得到法律支持，要看原告關(guān)于戶口事由是否具備確權(quán)的法定條件。
首先、原告在爭(zhēng)議房?jī)?nèi)沒有戶口，其戶口僅在已拆遷的房?jī)?nèi)，但在拆遷前十三年就外遷另居，不屬于法定應(yīng)予補(bǔ)償安置的人口。原已拆遷的房屋是央產(chǎn)房，屬于公有房屋，是被告的單位通過(guò)實(shí)物形式分配的住房待遇，根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條規(guī)定，拆遷公有住房的，應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人；參照《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法》第七條規(guī)定，安置危改區(qū)居民的基本原則是按照原住房建筑面積安置，用于安置的房屋原則上只售不租。第十條規(guī)定對(duì)在危改區(qū)內(nèi)有本市常住戶口，本人及其配偶、父母、子女在危改區(qū)內(nèi)無(wú)正式住房，長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)，單獨(dú)立戶，并且本人在本危改區(qū)外別無(wú)正式住房的居民，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償；有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：本人在危改區(qū)范圍外的國(guó)有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一條規(guī)定了購(gòu)買安置房的具體標(biāo)準(zhǔn)和條件。同時(shí)參照《民法通則若干問(wèn)題的意見》第119條；《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規(guī)定，根據(jù)北京市人民政府給崇文區(qū)人民法院關(guān)于《北京公房承租人變更規(guī)定及合同填寫說(shuō)明》的答復(fù)意見，北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條第5項(xiàng)規(guī)定：承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并重新簽訂租賃合同�！侗本┦蟹康禺a(chǎn)管理局關(guān)于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局關(guān)于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通 知》，上述規(guī)范性文件明確了：1、“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。2、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。3、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人提出書面申請(qǐng)，出租方同意后方可變更。北京市人民政府關(guān)于公房承租人的特別規(guī)定，原公房承租人去世后，其同住的家屬要求繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)取得公房管理部門或產(chǎn)權(quán)人的許可，公房被拆遷安置人是經(jīng)產(chǎn)權(quán)管理單位登記在冊(cè)持有公房租賃證并交納租金的承租人。公房租賃合同是合同之一種，受合同相對(duì)性原則的約束，規(guī)范的是公房出租人（產(chǎn)權(quán)人或管理人）和承租人之間的關(guān)系，而與其他人無(wú)關(guān)。至于承租人家庭成員之間關(guān)于公房使用的問(wèn)題，屬于承租人家庭內(nèi)部問(wèn)題，和公房租賃合同關(guān)系是兩種不同的法律關(guān)系，不可混為一談。
其次、本案中被拆遷房屋的承租人是被告本人，原告并非承租人，在拆遷公告發(fā)布之日原告已從被拆遷房屋外遷十三年時(shí)間，且另有住房，也不屬于共同居住人，不在被安置范圍，無(wú)權(quán)對(duì)被告承租的公有住宅拆遷后回遷房產(chǎn)權(quán)享有份額，原告的戶口僅僅是空掛，無(wú)實(shí)際意義。且與北京市人民政府關(guān)于房改政策規(guī)定的應(yīng)安置戶屬于“實(shí)際居住兩年以上、無(wú)其他住房、獨(dú)立分戶”的實(shí)質(zhì)條件明顯不符，原告的訴求應(yīng)予駁回。
二、原告關(guān)于出資的理由能否成為享有產(chǎn)權(quán)的條件，答案同樣是否定的。
首先、原告不能提供出資的證據(jù)；其次、依據(jù)北京市人民政府房改政策規(guī)定，成本價(jià)購(gòu)買房改房的權(quán)屬不同于市場(chǎng)條件下的商品房，房改房的回購(gòu)人具有嚴(yán)格的資格條件限制，享受工齡優(yōu)惠及住房待遇，即便原告真有出資的事實(shí)，也不具備回購(gòu)資格，不能享有專屬于被告以實(shí)物方式取得住宅待遇的權(quán)利。
綜上，原告的訴訟請(qǐng)求不符合法律和關(guān)于房改方的專項(xiàng)政策規(guī)定，其主張妨害了老年人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)予駁回。
庭審結(jié)束后，原告自動(dòng)撤回了起訴。
資料：北京公房承租人變更規(guī)定
關(guān)于對(duì)城市公有房屋承租人變更有關(guān)問(wèn)題答復(fù)的函
京國(guó)土房管法字[2001]167號(hào)
崇文區(qū)人民法院：
來(lái)函收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)有關(guān)問(wèn)題答復(fù)如下：
北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號(hào))第12條第5項(xiàng) 規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國(guó)家行使公房所有權(quán)職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人。自市政府109號(hào)文件發(fā)布實(shí)施后，我局也先后發(fā)布了一系列規(guī)范性文件，對(duì)公房租賃管理做了規(guī)定。主要有：《北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用〈公有住宅租賃合同〉的通知》(市房經(jīng)管字〔1991〕503號(hào) )、《北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172號(hào))以及《北京市房屋土地管理局關(guān)于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通 知》(市房地房字〔1997〕第946號(hào))。上述規(guī)范性文件明確了：
一、“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即無(wú)論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。
二、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。
三、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人提出書面申請(qǐng)，出租方同意后方可變更。
此復(fù) 二00一年二月二十六日
北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用《北京市公有住宅租賃合同》的通知
（京房管字［１９９５］第１７２號(hào)）
各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、各自管房單位、各房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)本市公有住宅的管理，建立正常的租賃秩序，適應(yīng)住房制度改革的需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》，市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一制定了新的《北京市公有住宅租賃合同》，并決定自１９９５年１月１日起在全市公有住宅范圍內(nèi)予以啟用，請(qǐng)各單位在１９９５年房改調(diào)租時(shí)，一律使用新的合同文本。
特此通知。
一九九五年四月五日
張生貴整理 北京市天依律師事務(wù)所 13240422999
