[ 奚正輝 ]——(2010-6-29) / 已閱6033次
房?jī)r(jià)上漲違約，法院判賠增值損失
奚正輝
2 009年5月，徐某通過(guò)中介向方某購(gòu)買(mǎi)上海市延長(zhǎng)路的一套房屋，三方簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定轉(zhuǎn)讓總價(jià)為158萬(wàn)，該價(jià)格是方某的到手價(jià)格，所有過(guò)戶(hù)費(fèi)用由徐某承擔(dān)。當(dāng)日，徐某向方某支付了定金4萬(wàn)元。2009年6月，徐某與方某簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，合同價(jià)格寫(xiě)139萬(wàn)，裝修款為19萬(wàn)，另外2位產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有簽字，一位是方某的媽媽?zhuān)晃皇欠侥车钠拮�，�?dāng)時(shí)都在國(guó)外。后因?yàn)榱硗?位產(chǎn)權(quán)人不肯簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。
2010年1月28日，徐某向閘北法院起訴：要求退還定金并賠償損失50萬(wàn)元。
庭審中，雙方開(kāi)展了激烈的辯論，徐某認(rèn)為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立生效，方某因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲違約不肯出售系爭(zhēng)房屋。徐某申請(qǐng)中介出庭作證，證明方某違約。方某認(rèn)為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立，因?yàn)榱硗?位產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有簽署。即使法院認(rèn)為合同成立，因?yàn)樽龅头績(jī)r(jià)逃稅違犯法律規(guī)定，也是無(wú)效的。方某及其他產(chǎn)權(quán)人不同意做低房?jī)r(jià)，不同意另外做19萬(wàn)的裝修款，要求按照158萬(wàn)的價(jià)格簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，是徐某不同意按照原來(lái)的協(xié)議簽署158萬(wàn)的買(mǎi)賣(mài)合同，故是徐某違約，不同意退定金4萬(wàn)元。原告主張差價(jià)損失沒(méi)有依據(jù)，而且也超出了方某的預(yù)見(jiàn)。
法院最后認(rèn)定：《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》成立生效，鑒于方某與另外2位產(chǎn)權(quán)人的家庭關(guān)系，徐某有理由相信方某出售房屋已經(jīng)取得另外2位產(chǎn)權(quán)人的同意。鑒于雙方都同意解除合同，法院予以準(zhǔn)許。法院認(rèn)為系爭(zhēng)房屋的確有裝修及家具，折價(jià)19萬(wàn)元，并不違犯相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效。因?yàn)榉侥巢宦男蟹课萁灰琢x務(wù)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格上升較快，徐某再購(gòu)買(mǎi)房屋須多支付房款，故徐某要求方某賠償，法院予以準(zhǔn)許。雙方同意由法院酌定當(dāng)時(shí)房屋上漲的金額，不需要評(píng)估。最后法院判決：1、上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同解除；2、方某及另外2位產(chǎn)權(quán)人退還定金4萬(wàn)元；3、方某及另外2位產(chǎn)權(quán)人賠償徐某12萬(wàn)元。
方某收到一審判決后，不服上訴，上海市第二中級(jí)人民法院維持了原判。
律師建議：現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)方違約不肯購(gòu)買(mǎi)的情況也多起來(lái)了。買(mǎi)賣(mài)雙方簽署定金協(xié)議及買(mǎi)賣(mài)合同需謹(jǐn)慎，對(duì)合同內(nèi)容約定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遺漏，建議必要時(shí)可以聘請(qǐng)律師代理房地產(chǎn)交易。買(mǎi)賣(mài)雙方一旦簽署了合同，須遵守合同約定，不要輕易違約，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝 律師
