[ 蔡英杰 ]——(2010-7-2) / 已閱15518次
二手房買賣合同，買方違約糾紛法律分析之－政策變化導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)
蔡英杰
關(guān)鍵詞：二手房買賣 陰陽合同 不可抗力 政策變動(dòng) 差價(jià) 違約金
就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡單，賣方在簽訂合同之后，房價(jià)不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費(fèi)，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過戶手續(xù)。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房價(jià)政策的不斷出臺(tái)，房價(jià)下跌已經(jīng)無法避免。在這種情況，很多投機(jī)性較強(qiáng)的買方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費(fèi)用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費(fèi)而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關(guān)政府部門，在上面故意做低價(jià)格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執(zhí)行。
那么，國家政策變動(dòng)是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任？如果非屬不可抗力，那么買方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任？陰陽合同到底哪個(gè)有效？陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？鑒于上述種種問題，筆者結(jié)合最近接到的一個(gè)咨詢案例，擬回答上述問題。
宏觀背景介紹：
今年年初，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號(hào)），提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門款政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，從而抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
2010年4月17日，針對(duì)部分城市房價(jià)上漲以及投機(jī)性購房者頻現(xiàn)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號(hào)），要求各大銀行實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。要點(diǎn)如下：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定，而且對(duì)于個(gè)別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。同樣，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
顯然，國發(fā)【2010】10號(hào)文相對(duì)與年初的國辦發(fā)【2010】4號(hào)文相比，不論是從發(fā)文機(jī)關(guān)的層級(jí)上講，還是從調(diào)控力度上講，都上升了一個(gè)級(jí)別。
案例介紹：
2010年3月20日，賣方甲和買方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將北京市朝陽區(qū)的一處房產(chǎn)賣給乙方。為了履行本合同，甲方已經(jīng)將房屋的抵押注銷手續(xù)辦完，乙方支付了全部中介費(fèi)用（注:幾乎已成行內(nèi)慣例）。根據(jù)本合同，甲方建筑面積100來平米的房子以29萬的價(jià)格賣給乙方，乙方在簽訂合同當(dāng)時(shí)向甲方支付了2萬元的定金。該合同只約定了逾期付款的違約金，并未明確約定解除合同的違約金。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。如果一方違約，另一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于合同金額10%的違約金。
在5月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。并且，乙方已向有關(guān)機(jī)關(guān)咨詢過，做低房屋交易價(jià)款逃避交稅是違法的，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此合同是無效的，其有權(quán)要求甲方返還定金。
律師分析：
一、國家政策變動(dòng)是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢變更”？
根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的相關(guān)條款，可知“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，構(gòu)成不可抗力，必須滿足這幾個(gè)條件：1、該事件是當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的；2、該事件在發(fā)生之前并不能會(huì)當(dāng)事人的意志或行為而能夠避免；3、該事件發(fā)生之后，當(dāng)事人雙方無法克服該事件產(chǎn)生后果。
根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人一方是可以解除合同；根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。由此可以看出，當(dāng)事人并不能任意濫用不可抗力，并非只要發(fā)生不可抗力，一方當(dāng)事人的責(zé)任就理所當(dāng)然地被免除。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。很顯然，情勢變更適用于非不可抗力造成的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
盡管，不可抗力和情勢變更看起來很相似，不過筆者看來，二者之間還是存在些許差異的。第一，不可抗力通常多指自然力災(zāi)害、突發(fā)的社會(huì)事件或政策調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人完全無法預(yù)見的，而情勢變更則是指商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)本身并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見，只不過商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的變化已經(jīng)超過了正常商人能預(yù)料的程度；第二，不可抗力的出現(xiàn)既可能使合同履行出現(xiàn)暫時(shí)性的客觀障礙，也可能使合同的履行發(fā)生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對(duì)當(dāng)事人的影響，而情勢變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會(huì)造成對(duì)一方當(dāng)事人的不公平或者無法實(shí)現(xiàn)通常情況下的商業(yè)目的，但是不存在暫時(shí)的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當(dāng)不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)自行而非通過法院解除合同，并且可以部分或全部免除責(zé)任，而情勢變更的后果則表現(xiàn)在當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。根據(jù)最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》 (法發(fā)【2009】40號(hào))，法院在實(shí)踐中是嚴(yán)格適用情勢變更原則的。
舉個(gè)簡單例子來講，如果買賣雙方之間簽訂了貨物買賣關(guān)系并且由賣方負(fù)責(zé)運(yùn)輸，但是在履行的時(shí)候，賣方港口發(fā)生了罷工事件，從而造成短期內(nèi)發(fā)貨根本不可能，這就屬于不可抗力。但是，如果只是罷工事件不能妨礙賣方找其他工人進(jìn)行裝卸發(fā)貨，而只是大幅度提高了成本，可能是平常運(yùn)輸成本的好多倍甚至比賣方通過銷售貨物獲取的利潤還要高出很多，這就屬于情勢變更。
根據(jù)上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買房，因此國家放貸政策的變化對(duì)其向甲方支付房屋價(jià)款并未造成任何影響，對(duì)于乙方來說不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。那么由于政策引發(fā)的房價(jià)波動(dòng)是否屬于情勢變更呢？筆者理解，國家出臺(tái)新政策導(dǎo)致房價(jià)發(fā)生波動(dòng)的情形并不屬于情勢變更。一是因?yàn)閲以缭谡匠雠_(tái)國發(fā)【2010】10號(hào)文之前，就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，提出要打擊投機(jī)性購房需求；二是因?yàn)槿绻皇峭稒C(jī)性購房的話，那么此次房價(jià)的波動(dòng)并不會(huì)對(duì)乙方造成明顯不公平更不會(huì)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。此外，如果非直接由放貸政策的變化導(dǎo)致買方無法從銀行貸款，那么同樣不屬于不可抗力。當(dāng)然，如果沒有根本國家明文政策并未發(fā)生變化而只是銀行內(nèi)部信貸流程嚴(yán)格了而造成買方無法如期或順利貸款的話，那么只要雙方在合同中對(duì)此沒有明確約定免責(zé)或?qū)儆诓豢煽沽Φ脑�，那么買方仍然需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
二、房屋買賣陰陽合同如何認(rèn)定？
在二手房交易實(shí)踐中，買賣雙方為了少交稅費(fèi)或者中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，買賣雙方往往會(huì)在中介機(jī)構(gòu)的建議下，故意在提交有關(guān)部門的合同（陽合同）中做低房款（簡稱“名義房款”），而雙方另行簽訂一份陰合同，約定由買方將實(shí)際房款與名義房款之間的差額以其他名義支付給賣方，如果裝修費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等等。
那么雙方簽訂的陽合同與陰合同是否有效呢？根據(jù)《合同法》第52條第1款第（二）項(xiàng)規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。不過鑒于雙方簽訂合同的本意并非在于損害國家利益而是房屋交易，因此只能根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定認(rèn)定陽合同中關(guān)于價(jià)款的部分無效，而合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法實(shí)踐中，陰合同通常仍被認(rèn)為是雙方之間的真實(shí)意思表示從而被認(rèn)定為有效，一方要求繼續(xù)履行，對(duì)方應(yīng)當(dāng)履行。這樣，買方很難以合同無效為理由解除合同。
目前，已經(jīng)有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中級(jí)人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中，第八條就明確規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價(jià)格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同全部無效的，不予支持。
三、陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？
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