[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱18724次
房屋中介收費(fèi)有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)？ 如何監(jiān)管房屋中介？
蔡英杰
引子：現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)上，什么行當(dāng)最賺錢(qián)，可能說(shuō)什么答案的都有，畢竟每個(gè)人的角度不一樣。但是我要說(shuō)的這個(gè)行當(dāng)可能并非一個(gè)獨(dú)立的行當(dāng)，這個(gè)行當(dāng)幾乎寄生在每一個(gè)或幾個(gè)其他行業(yè)上，它完全依附于其他行業(yè)的存在而存在。而且，幾乎是每出現(xiàn)一個(gè)新的行業(yè)，這個(gè)行當(dāng)亦會(huì)隨之產(chǎn)生。沒(méi)錯(cuò)，這個(gè)行當(dāng)就是中介。
在今天，有人稱這個(gè)行當(dāng)或從事這個(gè)行當(dāng)?shù)娜藶榫娱g商、中間人、代辦商、中間商或經(jīng)紀(jì)人的，而在我國(guó)古代則稱其為牙人或掮客，具體是指為買(mǎi)主與賣(mài)主之間簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（廣義上的）而收取手續(xù)費(fèi)或傭金的人。
可以不太夸張的說(shuō)，自古以來(lái)，掮客這個(gè)行當(dāng)向來(lái)是有市無(wú)價(jià)的，基本上屬于無(wú)監(jiān)管的灰色地帶。凡事你情我愿，別人也挑不出毛病。在當(dāng)今社會(huì)，如上所述，幾乎各行各業(yè)都有掮客。房地產(chǎn)行業(yè)的掮客就是像“我愛(ài)我家”、“鏈家”以及各種置業(yè)公司這樣的房屋中介，其正式工作人員被稱之為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，弄的跟娛樂(lè)圈似的。不過(guò)，我國(guó)的法律還算不錯(cuò)，對(duì)這個(gè)行當(dāng)是有監(jiān)管的，“有市無(wú)價(jià)”在房屋中介這個(gè)圈子里不是，至少?gòu)牧⒎ㄉ喜荒苁怯惺袩o(wú)價(jià)的。
國(guó)家規(guī)定
早在1995年7月，國(guó)家計(jì)委（就是現(xiàn)在的發(fā)改委，各類市場(chǎng)價(jià)格管理是其主要業(yè)務(wù)之一）和建設(shè)部就下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格第971號(hào)）。在這個(gè)文件里，有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注，畢竟該文件仍然有效：
1、房屋中介可以向委托人收取合理的費(fèi)用，但是需要依據(jù)該文件規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由房屋中介與委托方雙方協(xié)商確定中介費(fèi)；
2、房屋中介實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，即其應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)；
3、收費(fèi)服務(wù)主要有：
（1）咨詢收費(fèi)：
包括口頭咨詢和書(shū)面咨詢，其中口頭咨詢費(fèi)由雙方協(xié)商確定，書(shū)面咨詢費(fèi)又分為普通咨詢報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為300-1000元，復(fù)雜一點(diǎn)的咨詢報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)咨詢標(biāo)的額的0.5%。但是有一點(diǎn)需要注意的是，上述收費(fèi)保準(zhǔn)只是指導(dǎo)性參考價(jià)格，實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方和房屋中介協(xié)商確定。什么叫指導(dǎo)性參考價(jià)格呢？說(shuō)白了，就是沒(méi)有強(qiáng)制性，國(guó)家鼓勵(lì)號(hào)召按照或參考這個(gè)價(jià)格來(lái)收費(fèi)，但是超過(guò)或低于這個(gè)價(jià)格也是可以的，政府管不著。所以，上述咨詢收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)基本上是沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)意義的。
�。�2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)：
由具備房地產(chǎn)估價(jià)資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、物價(jià)主管部門(mén)確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)
房屋中介接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。這是房屋中介收入的主要來(lái)源，也是普通老百姓所謂的“房屋中介”的真正含義。房屋中介費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
�。�1）房屋租賃中介費(fèi)
無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。（各地會(huì)有一些調(diào)整）
（2）房屋買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)
按成交價(jià)格總額的0.5-2.5％計(jì)收。
如果實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3％。房屋中介費(fèi)通常由房屋中介機(jī)構(gòu)向委托人收取，實(shí)踐中，租房情況下，既有向房東收取中介費(fèi)的，也有向房客收取中介費(fèi)的，在房屋買(mǎi)賣(mài)情況下，通常是向購(gòu)房者收取中介費(fèi)的，這些通常會(huì)在明確寫(xiě)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或居間服務(wù)協(xié)議中。
凡房屋中介自立名目亂收費(fèi)、擅自提高收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或越權(quán)制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，屬于價(jià)格違法行為，可由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法規(guī)予以處罰。
計(jì)價(jià)格第971號(hào)文出臺(tái)之后，各地結(jié)合實(shí)際情況也紛紛制定了各自的實(shí)施細(xì)則或操作規(guī)范。
北京規(guī)定
根據(jù)《北京市物價(jià)局北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價(jià)（房）字【1997】第398號(hào)），房屋對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)交易收取的中介費(fèi)應(yīng)按成交價(jià)格總額分檔累進(jìn)計(jì)收：其中房屋交易價(jià)格在500萬(wàn)元以下的，按2.5%收��；房屋交易價(jià)格在501-2000萬(wàn)元的，按２％收��；2001-5000萬(wàn)元的，按1.5％收��；房屋交易價(jià)格在5001-10000萬(wàn)元的，按１％收��；房屋交易價(jià)格在10001萬(wàn)元以上的，按0.5％收取。其中實(shí)行獨(dú)家代理的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)成交價(jià)格總額的2.8％。在一定程度上說(shuō)，京價(jià)（房）字【1997】第398號(hào)文比起1996年出臺(tái)但僅試行1年的京價(jià)(房)字(1996)第396號(hào)文對(duì)普通老百姓是一個(gè)倒退，因?yàn)樵撐募䦟?duì)于500萬(wàn)以下的房子統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5%。
對(duì)于北京的這個(gè)規(guī)定，筆者相當(dāng)欽佩當(dāng)時(shí)的制定者，即北京市物價(jià)局和房土局的勇氣和智慧，能在1997年就把價(jià)值幾千萬(wàn)甚至上億的情況的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分的如此詳細(xì)，的確是人才。此外，京價(jià)（房）字【1997】第398號(hào)文還提出房屋中介應(yīng)除應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，并對(duì)服務(wù)內(nèi)容的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)之外，還規(guī)定因中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主觀故意服務(wù)失實(shí)、違法造成委托方經(jīng)濟(jì)損失或者有欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
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