[ 張生貴 ]——(2010-9-20) / 已閱8482次
二手房買賣居間合同存在的法律問題
張生貴
某房地產經紀有限公司向法院起訴張某某，索要十萬五千元居間服務費，張某某則辯稱要求法院駁回原告的訴訟請求。某認為原告是從事房地產經紀的專業(yè)公司，在為張某某提供居間服務時，沒有盡到應有的責任，原告提供的房源信息不具備交易法定條件，沒有完成交易；房主通過原告已解除了買賣合同，原告主張高達十萬八千元的居間費，于法于理于情不通。居間費是否該付？交易的未完成是否影響居間協(xié)議的效力？居間人的義務有哪些？這是需要通過本案查清并得出答案的。案件基本事實情況：張某某通過征婚后認識張某，張租住在貴賓大酒店，給張某某打電話說要買房，張某于4月24日在云路分店聯(lián)系了一套樓房，因未交定金，地產分店沒讓簽合同。后某分店的文某得知情況后，打電話與張某聯(lián)系，告訴張某說房主程某在華庭的一套房子出讓。4月25日文某帶張某在某分店簽訂合同，為避房產交易稅，中介為雙方擬定兩套合同。簽合同前文某問帶定金沒有，張某說沒帶，又問張帶身份證沒有，張某說沒帶，文某回頭問張某某，張某某回復說只帶了身份證，文某就說那就用陳某的名字簽吧，這樣三方在文某事先寫好的合同上簽了名。簽名后張某向文某索要產權證，房主及原告的代辦人稱第二天再讓看產權證，4月26日張某某與張某、房主程某還有文某在位于街邊銀行等待拿產權證，雙方商議拿到產權證再付訂金，等了一下午，產權證沒拿到，訂金也就沒有打。27至29日張某某查知此房是貸款抵押的房產不能交易。合同寫的是甲乙雙方委托，擁金收取條款也是雙方負擔，但中介方只向張某某單方收取，居間合同中關于傭金負擔的條款沖突，張某某認為此項未向其明確，是中介后填寫。中介未向張某某提到此房是否有共有權人以及共有權人對交易的書面聲明，于是張某某找張某要文某的電話，給文某打電話說這房子有問題，要求撤銷合同。5月4日房東共有產權人聯(lián)系到張某某，見面后把事先準備好的解約協(xié)議交給張某某，稱解除合同，文某說解除合同就沒什么事了�，F(xiàn)原告起訴索要十萬八千元的中介費，張某某覺得中介與張某用婚姻房產做誘，張某某訂約有一種掉入陷阱的感覺�！逗贤ā返谖迨䲢l規(guī)定了合同無效的條件，《房地產管理法》第四十七條、《擔保法》第三十三條、第四十九條、《民法通則》第七十八條、《民法通則若干問題的意見》第89條、《合同法》第四百二十五條、第四百二十七條、第三十九條、第四十條、第四十一條，《最高人民法院關于適用合同若干問題的解釋二》第六條、第九條、第十條分別規(guī)定了合同效力、取得抵押權人同意后方可轉讓抵押財產的條件、共同共有人出讓共有財產未經另一方同意出讓無效、居間人必須提供真實可靠的房源信息等規(guī)。本案中居間方為張某某提供房源時存在信息不真實的現(xiàn)象，所簽合同出現(xiàn)無效情形，中介提供的格式條款中對自己免責的內容，未能采取合理方式提請張某某注意其免除或限制責任的條款，隱瞞出讓方不具備轉售房屋的條件，加重了張某某的負擔和風險，目的在于收取高額中介費，該合同對張某某不能產生法律效力�！冻鞘蟹康禺a中介服務管理規(guī)定》和北京市行業(yè)規(guī)定，居間機構不得代理不具備出售條件的房屋，不得以合理避稅和減輕交易為借口誘當事人簽訂陰陽合同，加速促成交易。殊不知一旦出現(xiàn)糾紛，就會發(fā)現(xiàn)中介強詞奪理，偷稅漏稅的行為一旦被查處，經紀機構會立即推卸責任，納稅人還會按偷漏稅受到稅務部門的處罰甚至刑事責任。北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會曾多次警示中介機構，不得為委托人訂立黑白合同，陰陽合同存在以合法的形式掩違法目的，涉及違法無效，因此張某某對中介方為得到傭金收入而促成交易雙方簽訂陰陽合同的行為提請法庭按無效處理。依據中介行業(yè)規(guī)范，居間人負有審核與訂約有直接影響的重大事項的義務，如果對事關訂約決策的事項沒有向委托如實報告，如果不明示收費標準及交易中止時的處理比例，有違背行業(yè)規(guī)范之嫌，有損消費者合法權益。中介機構對未盡事宜應承擔的責任也沒有寫到合同里，此舉不符合行業(yè)規(guī)范。中介方通過自制格式合同條款或在補充協(xié)議中增加條款等方式對合同示范文本內容進行不合理的刪改，不等消費者認真閱讀各項條款便要當事人簽字，導致交易當事人倉促中入公司事先設置的收費阱中。市建委《關于規(guī)范房地產經紀機構經營場所信息公示的通知》《關于完善存量房買賣合同網上簽約流程等有關問題的通知》《關于落實同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房有關政策的通知》《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》《經紀人管理辦法》《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知》《人事部建設部關于印發(fā)〈房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》規(guī)定，中介不得將交易資金存入本單位賬戶。律師點評：居間人在交易中所起的中介作用看，居間人一般具有相應的知識和能力及從業(yè)條件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居間人從事居間活動，對居間人提供的信息存在很大程度的依賴，因此，如果不對居間人提供信息的范圍和程度作一基本限制，極易損害委托人的利益。因此依據誠信原則，居間人雖不負積極調查義務，但就應當根據不同行業(yè)居間活動的特點，將對訂約有直接影響的重大事項如實報告委托人，對無訂約能力的相對人，不得為其充當媒介，案中居間人作為具有專業(yè)資質的中介服務機構，應當意識到房屋權屬抵押權人、共有權人對出讓的意見，是訂立二手房轉讓合同的重要事項，也是居間人應當知道并有能力準確掌握的信息，因此居間人在為委托人提供房源信息時，應當提供權屬證明，并將查驗后的準確信息如實報告委托人，并不得誘使交易雙方訂立黑白陰陽合同。居間人違反如實報告義務的情形：包括應報而不報、過失錯誤報告和隱瞞、虛假報告，本案居間方出于過失沒有準確掌握信息，應屬于過失報告。居間合同是雙務有償性，要求居間人應忠實盡力地促成合同成立，違背委托人的真實意愿且損害其利益，要么無效要么撤銷，委托人的合同目的并未實現(xiàn)。因此，依據《合同法》第四百二十五條第二款規(guī)定，無論哪種情形的不實報告，只要足以損及委托人利益，居間人均不得請求支付報酬。雖然合同法四百二十五條未對過失錯誤居間的法律責任作出規(guī)定，但依據《合同法》總則關于違約責任的一般規(guī)定，當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔采取補救措施或者賠償損失等違約責任，因此，原告應對其未妥當履行如實報告義務的違約行為承擔責任，被告也有權要求減免中介費。法律檢索：《中華人民共和國合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。 居間人隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
