[ 武志國(guó) ]——(2010-9-15) / 已閱13825次
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交付商品房的違約責(zé)任的承擔(dān)——《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條的理解和適用
武志國(guó)
本以為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本當(dāng)中的違約責(zé)任條款，只要存在違約事實(shí)，那么違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是很明確，很容易計(jì)算的。
一、實(shí)踐中各地商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本對(duì)逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕７號(hào)）第十七條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定�！�
自2004年1月1日起執(zhí)行的《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2003〕251號(hào)）規(guī)定“三、關(guān)于罰息利率問(wèn)題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之五計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50％-100％。對(duì)逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計(jì)收利息，直至清償本息為止。對(duì)不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利�！比嗣胥y行將此規(guī)定出臺(tái)之后，其實(shí)就無(wú)法直接適用金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算逾期付款的違約金了。
實(shí)踐中，各地商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本對(duì)逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)都有規(guī)定。因此也就排除了“有關(guān)主 管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的可能，也就使違約金的計(jì)算變得簡(jiǎn)單容易操作。
二、《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條有關(guān)逾期交付商品房的處理實(shí)踐中竟然有不同看法
2009年8月20日啟用的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（JF－2000－009）規(guī)定如下：
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在 90 日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過(guò)上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下列第 1 種約定，追究甲方違約責(zé)任：
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的 ‱向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的 1 ‱向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
有法官和律師認(rèn)為，假設(shè)2010年8月17日之時(shí)開(kāi)發(fā)商逾期交房達(dá)到110天（超過(guò)90天時(shí)），那么開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)是：先按銀行同期貸款利率計(jì)算計(jì)算90天的利息，然后從逾期第91天起算每日按商品房?jī)r(jià)款的 1 ‱，共承擔(dān)20天的違約金。筆者對(duì)此觀點(diǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)“累加觀點(diǎn)”）很難理解，但是考慮到有一些人持有如此看法，有些多余又專(zhuān)門(mén)分析一下。
筆者以為，《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，基于公平合理的原則，根據(jù)違約時(shí)間的長(zhǎng)短分別按兩種情形處理（“逾期在 日內(nèi)”和“逾期超過(guò) 日”），第五條第一款和第二款分別是針對(duì)兩種不同情形分別作出的規(guī)定，對(duì)于第二種情形也給了兩種以上的選擇（包括合同繼續(xù)履行和購(gòu)房人解除合同），因此不會(huì)得出上述“累加觀點(diǎn)”。而且也不符合常理，人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率為4.86%（年利率），折算為日利率為0.0133%（日萬(wàn)分之1.33），這樣會(huì)發(fā)現(xiàn)逾期時(shí)間越長(zhǎng)反而違約標(biāo)準(zhǔn)下降，有為《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的本意，“利息+違約金”很好地體現(xiàn)了補(bǔ)償損失并適當(dāng)懲罰的違約金構(gòu)成。因此，“累加觀點(diǎn)”確實(shí)站不住腳！另可參考建設(shè)部和國(guó)家工商總局、以及重慶市出臺(tái)的范本。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（GF-2000-0171）
第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任�！�
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；
(2)逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的＿＿%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（2008年8月1日啟用）
第九條 甲方逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第 1 種方式處理：
1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之內(nèi)，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過(guò) 日（與本條第1款第（1）項(xiàng)約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算），并按乙方已付房?jī)r(jià)款百分之 向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金（該比率應(yīng)不小于本條第1款第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。
2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
三、關(guān)于逾期貸款利息的理解與適用
實(shí)踐中，2009年8月20日啟用的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（JF－2000－009）第五條規(guī)定購(gòu)房人有權(quán)向甲方追究已付款利息，按銀行同期貸款利率計(jì)算。可是“銀行同期貸款利率”又如何理解，實(shí)踐中也是有爭(zhēng)議的：
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