[ 武志國 ]——(2010-9-18) / 已閱11666次
居住區(qū)噪音污染控制即商品住宅聲環(huán)境的法律問題
武志國
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋銷售單位在銷售新建居民住宅時明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況，保證購房者的相應(yīng)知情權(quán)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有告知購房者所購商品房存在或可能存在交通噪音污染的義務(wù)
北京市2007年8月1日頒布實施的《關(guān)于銷售新建居民住宅明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況的通知》（京環(huán)發(fā)[2007]141號），要求銷售新建居民住宅時明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況。根據(jù)規(guī)定，增加相應(yīng)條款，提示性約定該商品房為住宅的，出賣人承諾該商品房符合國家有關(guān)噪聲污染防治的標(biāo)準(zhǔn)，并在合同附件中細(xì)化該商品房的建筑設(shè)計文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評價文件上所標(biāo)注的所在地聲環(huán)境狀況。
《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》（2006年3月1日起施行，以下簡稱“《條例》”）第二十四條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在銷售前款所指住宅前向購房者公布住宅區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的環(huán)境噪聲污染情況，并對可能受環(huán)境噪聲污染的住宅，采取安裝隔聲門窗等減輕交通噪聲影響的措施”。
按照環(huán)保部《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)項目環(huán)境影響評價監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦〔2008〕70號）要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房時須注意公示有關(guān)環(huán)評及環(huán)保驗收信息，并在售樓合同中專門列出針對潛在噪音污染的提示和免責(zé)條款。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目符合規(guī)劃，經(jīng)驗收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承擔(dān)進(jìn)一步的降噪責(zé)任
《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GBJ118—88）第2.0.4條規(guī)定：“在進(jìn)行建筑設(shè)計前，應(yīng)對環(huán)境及建筑物內(nèi)外的噪聲源做詳細(xì)的調(diào)查與測定，并對建筑物的防噪間距、朝向選擇及平面布置等作綜合考慮。在進(jìn)行上述設(shè)計后仍不能達(dá)到室內(nèi)安靜要求時，應(yīng)采取建筑構(gòu)造上的防噪措施�！绷硗�，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條的規(guī)定，商品房室內(nèi)空氣、室內(nèi)噪音等質(zhì)量問題在司法實踐中一般均可被認(rèn)為是商品房質(zhì)量問題范疇，商品房室內(nèi)噪聲水平很可能被理解為是商品房質(zhì)量的一部分，人民法院有可能以商品房聲環(huán)境超標(biāo)為由判令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
司法實踐中各開發(fā)商即便有規(guī)劃手續(xù)雖符合當(dāng)時規(guī)定，但并不能完全免除其對所開發(fā)商品房受到噪聲污染等進(jìn)行進(jìn)一步治理的責(zé)任。
噪音污染是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”而不是“一般的影響正常的居住使用”。這最終將由法院依據(jù)鑒定結(jié)果判定。
三、噪音源項目建設(shè)與居住區(qū)項目建設(shè)的先后順序是降噪責(zé)任和費用承擔(dān)判定的關(guān)鍵
按照《條例》第二十三條規(guī)定，高速公路建設(shè)經(jīng)過已有的居民住宅時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)評，高速公路的建設(shè)單位主動避開居民住宅或采取控制環(huán)境噪聲污染的措施。按照《條例》第二十四條第一款規(guī)定，在已有的高速公路兩側(cè)新建住宅的，住宅距離交通干線不得低于國家和江蘇省規(guī)定的最小距離，住宅的建設(shè)單位并應(yīng)采取減輕、避免交通噪聲影響的措施。
居住區(qū)與噪音源項目建設(shè)兩者誰先成為已有建筑或者誰建設(shè)在前成為責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵，而“已有”的判定標(biāo)準(zhǔn)不明確，實際屬于政府或法院裁量之范疇，即認(rèn)為“已有”標(biāo)準(zhǔn)為“已竣工”還是“立項規(guī)劃”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者購房人可按照《環(huán)境噪聲污染防治法》第十六條“產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的單位應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行治理” 的規(guī)定，以及《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問題的決定》（國發(fā)〔1996〕31號）明確的“污染者付費原則”，主張噪音源項目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》負(fù)責(zé)對將來可能產(chǎn)生的噪音污染問題采取預(yù)防措施并承擔(dān)費用。
