[ 奚正輝 ]——(2010-10-15) / 已閱9772次
最新房地產(chǎn)政策解讀
奚正輝
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），該政策可謂空前嚴(yán)厲，政策出臺(tái)之后的2個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)小幅下挫，交易量嚴(yán)重萎縮，但是3個(gè)月之后，價(jià)格與價(jià)格都出現(xiàn)反彈。由于中國(guó)的貨幣政策還非常寬松，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，物價(jià)也在上漲，故房地產(chǎn)價(jià)格沒有下調(diào)。高房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響了普通居民的居住問題，導(dǎo)致居民居住困難及改善居住困難。而且，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致居民的收入都花費(fèi)在房屋上，使其沒有多余的錢去改善其它生活質(zhì)量，也影響了其它行業(yè)的消費(fèi)與發(fā)展。
居住是老百姓的民生問題，政府必須出面解決。近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的政策打壓房?jī)r(jià)，主要有：2010年9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）。2010年10月7日，上海市市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)〔2010〕34號(hào)）
本律師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)交易投資，將新舊政策進(jìn)行了比較，并簡(jiǎn)單總結(jié)如下，供需要的讀者參考適用：
一、住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
若有下例情形之一，就被認(rèn)定是第二套住房貸款（其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款）：
1、借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登記有一套成套住房的；
2、借款人已利用貸款購(gòu)買過一套住房（即使該住房已經(jīng)出售），又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的。
二、契稅政策變化
對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
注：增加了該住房屬于家庭唯一住房。
三、個(gè)人所得稅的變化
對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
注：原來規(guī)定是可以先繳納保證金，1年內(nèi)重新購(gòu)房可以退保證金。但是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依舊免征個(gè)人所得稅。
四、限購(gòu)房屋
2010年10月7日起，暫定上海市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手房）。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
五、境外人購(gòu)房
1、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)不得購(gòu)買非住宅，除非先設(shè)立外商投資企業(yè)。
2、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。（內(nèi)部要求只能買一套）
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務(wù)所
