[ 奚正輝 ]——(2010-10-19) / 已閱7907次
房地產(chǎn)政策演變與房價走勢
奚正輝
筆者以國務院歷年發(fā)布的關于房地產(chǎn)調(diào)控的文件為線索，對房地產(chǎn)政策與房價的走勢進行了分析，房地產(chǎn)政策與房價是相輔相成的。近20年的時間里，房價總體是上漲的，期間有2次房價下調(diào)，一次是2006年下半年（政策打壓的原因），一次是2008年底（經(jīng)濟危機的原因）。
1988年2月25日，《國務院關于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》（國發(fā)（1988）11號），《通知》指出：我國現(xiàn)行的住房制度存在著嚴重弊端。國家為城鎮(zhèn)居民建房花了大量投資，但由于不能從經(jīng)濟機制上制約不合理的需求，城鎮(zhèn)住房問題并沒有得到緩和。住房分配上的不公正，已成為一個嚴重的社會問題，城鎮(zhèn)住房制度改革，是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。住房制度改革可以取得很大的經(jīng)濟效益和社會效益，是一件利國利民的事情。要從１９８８年起，用三、五年時間，把住房制度改革在全國城鎮(zhèn)分期分批推開。
1991年6月7日，《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號），《通知》指出：住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，也是人民群眾十分關注的重大問題，其根本目的是要緩解居民住房的困難，不斷改善住房條件，正確引導消費，逐步實現(xiàn)住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
1991年11月23日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務院住房制度改革領導小組《關于全國推進城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通知》（國辦發(fā)[1991]73號），《通知》指出：城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊商品進入消費品市場，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。開始在全國推進城鎮(zhèn)住房制度改革。
1994年7月18日，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號），《決定》規(guī)定：把住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝�、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣I(yè)化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1998年7月3日，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），《通知》指出：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。
2003年8月12日，《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號），《通知》指出：逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。
2005年5月9日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號），1、滿2年繳納營業(yè)稅的規(guī)定；2、確定了普通住房的標準；3、住宅期房禁止轉(zhuǎn)讓。
2006年5月24日，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），1、購房時間從2年改為5年；2、停止別墅供地
2006年7月11日，建設部 商務部 發(fā)展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（建住房【2006】171號），1、境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則；2、境外人工作、學習滿一年才能購買自用商品房
2007年8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號），《意見》指出：住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。
2008年12月20日，國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號），普通住房滿2年免征營業(yè)稅，不滿2年差額征；非普通住房滿2年差額征，不滿2年全額征。
2010年1月7日，國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），1、貸款購買第二套住房首付不低于40％；2、加強閑置土地的處理；3、一次性公開全部預售房源，明碼標價；4、境外人購買房地產(chǎn)嚴格按規(guī)定執(zhí)行
2010年4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務所
