[ zsg ]——(2010-10-30) / 已閱7448次
登記權(quán)利人與出資權(quán)利人關(guān)于物權(quán)歸屬爭議的處理方法？
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摘要：現(xiàn)實生活中經(jīng)常出現(xiàn)登記的不動產(chǎn)物權(quán)人與真正的權(quán)利人不一致的情況。如甲由于種種原因借用乙的名義登記不動產(chǎn)物權(quán)，購房款由甲支付，雙方之間訂立了協(xié)議，約定該不動產(chǎn)的物權(quán)歸甲所有，產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際使用，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。也有雙方之間未訂立協(xié)議，而產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際使用，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，乙不同意，甲訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。還有如雙方合伙投資共同出資購買了一不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在乙的名下，雙方之間訂立了協(xié)議，約定雙方共同投資的財產(chǎn)歸雙方共有，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，乙不同意，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。對于上述案例中原告的訴訟請求能否支持，存在不同觀點，承辦物權(quán)疑難復(fù)雜案件的資深律師分析給出法律答案。13240422999北京張律師
《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記�！钡�9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！钡�14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力�！钡怯浭遣粍赢a(chǎn)物權(quán)的公示方法，且不動產(chǎn)物權(quán)只有經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力；經(jīng)過登記的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯誤的，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。由公示公信原則便產(chǎn)生了《物權(quán)法》中的一項重要制度——善意取得制度。然而在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)登記的不動產(chǎn)物權(quán)人與真正的權(quán)利人不一致的情況，從而便產(chǎn)生了真正的權(quán)利人要求確認物權(quán)的糾紛案件。司法實踐中對于此類案件的處理存在一定分歧，因而有必要加以探討研究。
一、利害關(guān)系人對登記在他人名義下的不動產(chǎn)請求確認物權(quán)的糾紛處理：
現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)登記的不動產(chǎn)物權(quán)人與真正的權(quán)利人不一致的情況。
例一：甲由于種種原因，借用乙的名義登記不動產(chǎn)物權(quán)，購房款由甲支付，雙方之間訂立了協(xié)議，約定該不動產(chǎn)的物權(quán)歸甲所有，產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際使用，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。
例二：甲出于種種原因，借用乙的名義登記不動產(chǎn)物權(quán)，購房款由甲支付，但雙方之間未訂立協(xié)議，而產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際使用，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，乙不同意，甲訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。
例三：甲、乙雙方合伙投資，共同出資購買了一不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在乙的名下，雙方之間訂立了協(xié)議，約定雙方共同投資的財產(chǎn)歸雙方共有，此后甲要求登記為產(chǎn)權(quán)人，乙不同意，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)。
對于上述三個案例中原告的訴訟請求能否支持，存在不同觀點。
第一種觀點認為，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記的不產(chǎn)生物權(quán)效力，在上述案例中，甲未登記為物權(quán)人，因此其請求確認其對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，應(yīng)不予支持；訴訟請求為要求乙歸還其支付的購房款及利息，則法院判決予以支持。
第二種觀點認為，盡管該不動產(chǎn)登記在乙的名下，但對于甲、乙之間的爭議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其協(xié)議約定，判決支持甲的訴訟請求。
筆者同意上述第二種觀點。
不動產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，是對社會公眾產(chǎn)生的外部效力，即善意第三任有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人進行交易，法律對善意第三人取得的權(quán)利亦予以保護，即善意取得制度。但是，不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三任的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以推翻這種推定，從而維護事實上的權(quán)利人�；诜ɡ怼段餀�(quán)法》第19條規(guī)定；“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記薄記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記缺有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償”。第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利�！痹谏鲜鋈咐校绻�(dāng)事人間有協(xié)議明確約定該不動產(chǎn)物權(quán)歸屬于甲的，則應(yīng)支持甲的訴訟請求；如果沒有協(xié)議約定，則應(yīng)當(dāng)綜合分析當(dāng)事人所提供的證據(jù)，判斷甲出資并實際使用該房屋是否為物權(quán)人的意思表示，從而認定甲是否為真正的權(quán)利人；如果證據(jù)證明不足以認定甲為物權(quán)人，則應(yīng)認定甲對乙享有債權(quán)。
二、尚未取得物權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)確認糾紛的處理：
實踐中也經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人尚未取得不動產(chǎn)的物權(quán)，而起訴至法院要求確權(quán)的糾紛案件。
例如，甲、乙在戀愛期間共同出資購買了一套房屋，與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證。后甲、乙雙方發(fā)生糾紛而終止戀愛關(guān)系，于是甲訴至法院，要求確認其對該房屋享有一半產(chǎn)權(quán)，或者以全部購房款均由其支付為由，要求確認其對該房屋享有全部產(chǎn)權(quán)。
對此類案件應(yīng)如何處理，實踐中有不同做法，有的判決予以支持，也有的判決駁回。筆者認為該類案件涉及物權(quán)法的重要原則——公示公信原則。如前文所述，登記是不動產(chǎn)物權(quán)的情況下不產(chǎn)生物權(quán)確認只有經(jīng)過登記才發(fā)生的法律效力，在當(dāng)事人尚未取得物權(quán)的情況下不產(chǎn)生物權(quán)確認問題。
在本案例中，甲、乙雙方僅是與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證，因而其對該房屋僅享有債權(quán)，即要求房產(chǎn)商向其交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利，而該權(quán)利尚未取得物權(quán)，因此當(dāng)事人不能提起物權(quán)確認訴訟。在案例中，法院可以告知當(dāng)事人可以追加房產(chǎn)商為當(dāng)事人，并告知原告變更訴訟請求為要求房產(chǎn)商向其交付房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；在雙方共同出資的情況下，取得房屋產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)向另一方當(dāng)事人支付折價補償款。
三、共有糾紛的處理：
共有財產(chǎn)易發(fā)生紛爭，管理利用甚為不便，為減少紛爭，國家一般通過立法限制共有發(fā)生的范圍�，F(xiàn)代各國的財產(chǎn)所有權(quán)，以單獨所有為常態(tài)，共有為我例外，一般限于婚姻家庭領(lǐng)域和特殊身份關(guān)系的私人之間，進而為了經(jīng)濟發(fā)展需要而推廣至合伙關(guān)系之間。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有是指按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有是指共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。當(dāng)事人對用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的共有被稱為準(zhǔn)共有。
1、對共有類型無約定或約定不明的處理：
實踐中，當(dāng)事人起訴要求對共有財產(chǎn)進行分割，但其對共有類型無約定或者約定不明，究竟應(yīng)認定為按份共有還是共同共有？最高人民法院《執(zhí)行民法通則意見》規(guī)定，“對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認定為共同共有”�！段餀�(quán)法》則規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有�！币虼私窈蠓ㄔ簩徖泶祟惏讣�，應(yīng)以《物權(quán)法》為依據(jù)，對共有類型無約定或約定不明的財產(chǎn)，認定為按份共有。
2、共有物的管理糾紛處理：
《物權(quán)法》規(guī)定：“共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定
或約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”。根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)事人對共有物的管理有約定的，從約定；無約定或約定不明，則共有人均有管理的權(quán)利和義務(wù)。
共有物的管理包括保存、改良和利用等三項內(nèi)容。對于保存，任一當(dāng)事人均可單獨為之；對于改良，則應(yīng)當(dāng)有2/3以上份額的共有人同意而可為之；對于利用，應(yīng)當(dāng)由2/3以上份額的共有人同意而可為之。需要支出的是，當(dāng)事人對共有物的利用達不成協(xié)議而訴至法院的，法院應(yīng)不予受理。
3、共有物的分割糾紛處理：
分割條件：《執(zhí)行民法通則意見》僅規(guī)定了共有關(guān)系終止時的分割援引，即共有人只有在共有關(guān)系終止時才可以請求分割，而《物權(quán)法》的規(guī)定則不限于此，共有人可以在符合法律規(guī)定的條件時要求分割共有物。具體是;（1）共有人不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；（2）沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
分割方式：《執(zhí)行民法通則意見》僅規(guī)定在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定處理。共有財產(chǎn)是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。《物權(quán)法》則吸納了最高人民法院《執(zhí)行民法通則意見》的規(guī)定：“共有人可以協(xié)商度額定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”由此可見，共有物分割方式有兩種：一是協(xié)議分割，即共有人可以通過協(xié)議方式分割共有物；二是裁判分割，即如果共有人達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣等取得的價款予以分割。
對于分割方案，《物管法》與《執(zhí)行民法通則意見》的規(guī)定略有不同�！秷�(zhí)行民法通則意見》的規(guī)定中未區(qū)分按份共有和共同共有，均是根據(jù)俄等分原則處理，兼顧考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。而《物權(quán)法》僅對按份共有的分割方案作了規(guī)定，即按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有；對共同共有的分割方案未作明確規(guī)定。
此外《物權(quán)法》還規(guī)定，共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
