[ 閆鳳翥 ]——(2010-11-15) / 已閱35305次
第一步：修改規(guī)劃
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：1、上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；3、因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；4、經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的；5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。
組織編制機(jī)關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒(méi)有《實(shí)施情況總結(jié)》或《專題報(bào)告》組織編制機(jī)關(guān)不得編制修改方案。
組織編制機(jī)關(guān)為本級(jí)人民政府。
第二步：報(bào)批規(guī)劃
規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級(jí)別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國(guó)務(wù)院、省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)均有批準(zhǔn)權(quán)限：
國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報(bào)國(guó)務(wù)院審批）。
省級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：省級(jí)政府管轄的行政區(qū)域除省會(huì)城市以外的城市總體規(guī)劃。
城市政府負(fù)責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
縣級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
省級(jí)政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議。
第二步：公示規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財(cái)產(chǎn)權(quán)益等問(wèn)題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見(jiàn)。公告的時(shí)間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。
第三步：實(shí)施立項(xiàng)
市縣鎮(zhèn)府為實(shí)施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級(jí)財(cái)政投資能力和上級(jí)財(cái)政支持政策水平，編制項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目條件交給有關(guān)單位或公司實(shí)施。
第四步: 拆遷許可
項(xiàng)目承接單位或項(xiàng)目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時(shí)公告。
第五步：補(bǔ)償安置
按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)房屋和土地依法按照市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，給予安置。《城市拆遷條例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定�！� 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場(chǎng)地，因遷移營(yíng)業(yè)損失還應(yīng)補(bǔ)償。
有償“收回”方式的，征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國(guó)家方面的原因，如為了公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算、返還四項(xiàng)費(fèi)用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。
第六步：拆除收地
實(shí)施補(bǔ)償完畢后，由國(guó)土資源部門(mén)將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會(huì)公開(kāi)出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。
2,、“無(wú)償”收回國(guó)有土地使用權(quán)程序
第一步：查處違法用地立案
國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)職權(quán)或舉報(bào)，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重的。應(yīng)當(dāng)按收回國(guó)有土地違法案件立案調(diào)查。
第二步：處罰前履行告知、聽(tīng)證
無(wú)償收回國(guó)有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機(jī)關(guān)履行告知、聽(tīng)證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。
第三步：下達(dá)無(wú)償收回行政處罰決定
在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)就有關(guān)補(bǔ)償事項(xiàng)作出決定。
第四步：執(zhí)行決定收回土地
下達(dá)決定后，告知被處罰人行政爭(zhēng)議的救濟(jì)途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒(méi)有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。
（三）“無(wú)償”收回補(bǔ)償原則
1、行政處罰性“收回”方式，作為對(duì)土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用，即“無(wú)償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權(quán)前單獨(dú)替政府承擔(dān)了征地補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)的，筆者認(rèn)為；因?yàn)檫@些費(fèi)用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。
2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過(guò)程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒(méi)有價(jià)值。在土地增值并可能是現(xiàn)時(shí)價(jià)值數(shù)倍于原土地價(jià)值，且房屋仍有實(shí)際價(jià)值和使用價(jià)值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”，但是，對(duì)因購(gòu)買(mǎi)商品房而取得土地使用權(quán)的購(gòu)房人來(lái)講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定屬于“自動(dòng)續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無(wú)償收回應(yīng)給予補(bǔ)償。
【參考文獻(xiàn)】
1， 中華人民共和國(guó)土地管理法；
2， 中華人民共和國(guó)物權(quán)法；
3， 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法；
4， 中華人民共和國(guó)行政處罰法；
5， 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法；
6， 國(guó)務(wù)院《城市拆遷條例》；
7， 國(guó)土部《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
文/閆鳳翥 國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所 主任
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