[ 王禮仁 ]——(2010-11-25) / 已閱10524次
聚焦婚姻法司法解釋三——夫妻一方出售房屋的效力認(rèn)定
(關(guān)于婚姻法解釋三第十二條居住權(quán)的修改意見)
王禮仁
2010年11月15日最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（三）（征求意見稿）》，該解釋第十二條規(guī)定：
登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持，但該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外。
夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失的，離婚時(shí)另一方有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。
一、第十二條所涉及的焦點(diǎn)——一方出售用于共同居住的房屋是否適用善意取得
該解釋第十二條對(duì)于一方出售房屋的效力問題，爭(zhēng)議較大的主要是：用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得問題�，F(xiàn)在又不少人（包括高層立法機(jī)關(guān)）提出反對(duì)意見。我認(rèn)為，用于夫妻或家庭共同生活居的房屋，不適用善意取得的規(guī)定是正確的。而且包括一方個(gè)人所有的房屋，如果是用于夫妻或家庭共同生活居的，亦不適用用善意取得。
二、一方出售用于共同居住房屋的司法現(xiàn)狀
物權(quán)法頒布后，我曾對(duì)婚姻法如何適用物權(quán)法問題，作過專門調(diào)研，其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力問題在內(nèi) 。
從這次調(diào)研的情況看，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意出售用于共同居住的房屋，在司法實(shí)踐中一般都認(rèn)定為有效。特別是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的個(gè)人房屋，普遍認(rèn)為有效。其理由是：個(gè)人的財(cái)產(chǎn)個(gè)人有權(quán)處理，不需要他人同意。根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定看，這種理解和處理，并無不當(dāng)。但從親屬法（婚姻法）的角度來看，一方未經(jīng)對(duì)方同意，擅自處分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他財(cái)產(chǎn)，則侵害了另一方的權(quán)利。這在許多國(guó)家是明文禁止的，即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他財(cái)產(chǎn)，屬于絕對(duì)無效，第三人沒有抗辯權(quán)。
我國(guó)對(duì)這方面尚無法律規(guī)定，但在司法實(shí)踐中也出現(xiàn)了涉及居住權(quán)的案例，王女士和李先生于2000年8月登記結(jié)婚，婚后一直居住在李先生父親名下的一處單元房?jī)?nèi)。2004年9月，李先生向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除與王女士的婚姻關(guān)系。法院判決準(zhǔn)予離婚，并判令原居住房屋由雙方各居住一間。然而在判決生效前，李父已將該房屋出賣給第三人，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從而導(dǎo)致判決無法履行。法院遂啟動(dòng)再審程序。再審時(shí)，一審法院判決雙方住房均自行解決，李先生給付王女士經(jīng)濟(jì)幫助6萬元。李先生對(duì)此提起上訴，二審法院又撤銷了給付經(jīng)濟(jì)幫助的判決。王女士不服，向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛获g回，于是她以李父侵犯了自己的居住權(quán)為由將其訴至法院，請(qǐng)求判決李父一次性支付住房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)6萬元。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，王女士和李先生對(duì)結(jié)婚后共同居住的房屋均享有居住權(quán)，李父在離婚判決尚未生效時(shí)即將房屋出賣，其行為存在過錯(cuò)，并造成王女士無房居住，故侵犯了王女士的居住權(quán)。雖然李父對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有處分權(quán)，但這不能對(duì)抗王女士居住權(quán)喪失的事實(shí)，因此判決李父給付王女士住房補(bǔ)償費(fèi)6萬元。
這個(gè)案例的處理，雖然在一定程度上保護(hù)了當(dāng)事人的權(quán)利，但由于沒有相關(guān)的法律保障，其處理并不完美。
三、應(yīng)當(dāng)通過司法解釋規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意向第三人出售用于共同居住的房屋無效
物權(quán)法草案四次審議稿第十五章對(duì)“居住權(quán)”作了規(guī)定。但正式通過的物權(quán)法沒有規(guī)定居住權(quán)，全國(guó)人大法律委員會(huì)副主任委員胡康生向十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議匯報(bào)物權(quán)法草案的修改情況時(shí)表示，對(duì)物權(quán)法要不要規(guī)定居住權(quán)，一直有爭(zhēng)論。胡康生表示，法律委研究認(rèn)為，居住權(quán)的適用面很窄，基于家庭關(guān)系的居住問題適用婚姻法有關(guān)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，基于租賃關(guān)系的居住問題適用合同法等有關(guān)法律的規(guī)定，這些情形都不適用草案關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。而且，居住權(quán)大多發(fā)生在親屬朋友之間，一旦發(fā)生糾紛，可以通過現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定的救濟(jì)渠道加以解決。因此，法律委建議將草案第十五章刪去。 這就是無權(quán)法之所以沒有規(guī)定居住權(quán)的原因。
居住權(quán)是因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系而產(chǎn)生的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)的需求設(shè)定的權(quán)利，表現(xiàn)為居住權(quán)人因居住的目的對(duì)他人所有的房屋的使用權(quán)。因而，居住權(quán)主要存在于婚姻家庭領(lǐng)域。在物權(quán)法中不設(shè)立居住權(quán)，有其合理性。但在國(guó)外，不少國(guó)家民法典親屬法中，都有關(guān)于居住權(quán)或財(cái)產(chǎn)用益權(quán)的規(guī)定。居住權(quán)理論上又稱之為“人役權(quán)”，所謂人役權(quán)，是為了特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利，即以他人之物供自己使用和收益的權(quán)利。
在德國(guó)、瑞士、法國(guó)民法典以英國(guó)、美國(guó)部分州都有這種類似法律規(guī)定。法國(guó)民法典第215條第3款：“夫妻各方，未經(jīng)他方同意，不得擅自處分家庭住宅據(jù)以得到保護(hù)的權(quán)利，也不得處分住宅內(nèi)配備的家具。對(duì)處分行為未予同意的一方配偶，得請(qǐng)求撤銷處分。請(qǐng)求撤銷處分行為的訴權(quán)，得在知道之日起一年內(nèi)行使。”依據(jù)德國(guó)民法典第1365條第1款處分全部財(cái)產(chǎn)和依據(jù)第1369條第1款處分家庭用具行為的效力是：（1）依據(jù)聯(lián)邦法院的判例，“依1365條第1款的規(guī)定，需要征得對(duì)方同意的處分行為，排斥善意取得制度或公信制度的適用”， 依據(jù)1369條第1款的規(guī)定，需要征得對(duì)方同意的行為“排斥第932條善意取得制度的適用�！逼淅碛墒恰暗�1365條和第1369條屬于絕對(duì)性的讓與禁止規(guī)定，不能援用第135條第2款的規(guī)定”
我國(guó)司法實(shí)踐中，已出現(xiàn)了一方出售房屋侵害他人居住權(quán)的案例，對(duì)此應(yīng)當(dāng)引起重視。我們建議，應(yīng)當(dāng)盡快完善這方面的法律或司法解釋，明確規(guī)定夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意向第三人出售用于共同居住的房屋（無論是共有或一方自己所有），都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。而且是絕對(duì)無效，不存在善意區(qū)的問題。其具體理由是：
1、對(duì)于一方未經(jīng)對(duì)方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋，如果承認(rèn)善意取得，則可能造成部分人喪失居住權(quán)，喪失基本的生存條件。
2、對(duì)于用于共同居住的一方所有房屋，如果承認(rèn)所有權(quán)人有任意處分權(quán)，承認(rèn)其出賣有效，將會(huì)使物權(quán)法用益物權(quán)在婚姻法不能得到貫徹。
3、對(duì)于用于共同居住的一方所有房屋，如果承認(rèn)所有權(quán)人有任意處分權(quán)，所有權(quán)人將會(huì)逃避法律責(zé)任。對(duì)于離婚時(shí)需要以住房幫助的，則會(huì)在離婚之前將房屋出售他人。從而使離婚房屋幫助不能實(shí)現(xiàn)。
因而，為了保護(hù)夫妻一方的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特別保護(hù)和限制。一是對(duì)用于共同居住的一方所有的房屋，限制其處分；二是設(shè)立絕對(duì)無效制度，即對(duì)于用于共同居住的房屋，不論是共有，還是一方所有，都絕對(duì)無效，不適用善意取得。
那么，是直接規(guī)定居住權(quán)，還是通過間接規(guī)定保護(hù)居住權(quán)，值得研究。
由于物權(quán)法沒有規(guī)定居住權(quán)，目前要重新規(guī)定居住權(quán)，要復(fù)雜一些，難度稍大一些。如果要規(guī)定居住權(quán)，通過修改物權(quán)法來實(shí)現(xiàn)的可能性不大，則要待修改婚姻法時(shí)，在婚姻法中進(jìn)行規(guī)定，其時(shí)日曠久。為了簡(jiǎn)捷易行，目前可以采取間接規(guī)定的辦法。一是在對(duì)物權(quán)交易效力的解釋時(shí)，直接明確規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意出售用于共同居住的房屋無效。二是物權(quán)法第一百一十七條規(guī)定了用益物權(quán)（ 用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利）。在對(duì)用益物權(quán)解釋時(shí)，直接明確夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意出售用于共同居住的房屋或其他財(cái)產(chǎn)無效。
目前的司法解釋采取了第一種辦法，但還不夠完善，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持和完善。
