[ 王禮仁 ]——(2010-11-25) / 已閱12874次
聚焦婚姻法司法解釋三——夫妻一方婚前以自己名義買房的性質(zhì)認(rèn)定
王禮仁
2010年11月15日最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）（征求意見稿）》，該解釋第十一條夫妻一方購買房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)和付清房款的房屋歸屬如何認(rèn)定和處理。該條我原來認(rèn)為是可以，但我現(xiàn)在認(rèn)為還是有一些問題，因而，我曾經(jīng)提出一個(gè)方案，現(xiàn)在作為新的修改意見的“建議條文”提出來。這個(gè)建議提案條款，與征求意見稿第十一條雖然在性質(zhì)認(rèn)定上不同，但實(shí)質(zhì)處理結(jié)果變化不大。下面談一談?wù)髑笠庖姼宓谑粭l的問題以及“建議條文”的內(nèi)容和理由。
一、征求意見稿第十一條的缺陷
�。ㄒ唬┱髑笠庖姼宓谑粭l原文
第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。
婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。
�。ǘ┱髑笠庖姼宓谑粭l的主要缺陷
1、沒有體現(xiàn)親屬法的特色，而且從物權(quán)法和債權(quán)法的角度考慮，也有缺陷（后文詳述）。
2、無法有效地考慮需要住房的困難一方的利益。
3、一方面認(rèn)定房屋是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，一方面分割房屋增值，兩者相互矛盾。
二、對(duì)第十一條修改的“建議條文”及理由
�。ㄒ唬⿲�(duì)第十一條修改的“建議條文”
我認(rèn)為，對(duì)征求意見稿第十一條作下列修改，似乎更為恰當(dāng)：
婚前一方以自己名義買房，支付了部分房款，婚后夫妻雙方共同參與付款或還貸，房產(chǎn)證于婚后取得的，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在離婚分割房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮婚前與婚后的投資比例對(duì)房屋歸屬和價(jià)值分配的影響。
�。ǘ⿲�(duì)第十一條修改的“建議條文”的內(nèi)容說明
1、婚前與婚后的投資比例對(duì)房屋歸屬的影響
所謂“投資比例對(duì)房屋歸屬的影響”，主要是分割房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮婚前與婚后不同投資比例對(duì)確定房屋歸屬的作用。一般來講，婚前支付房款達(dá)到50%以上的，原則上將房屋分給合同買受人。
但有下列兩種特殊情形者也可以例外：(1) 因離婚引起一方生活困難無法購買房屋或需要以房屋作為幫助的，房屋原則上分割給困難方，不受付款50%的限制。(2) 離婚時(shí)銀行按揭貸款沒有還清的，婚前付款雖然沒有50%以上,也可以將房屋分割給買受人，由其繼續(xù)還貸。
2、婚前與婚后的對(duì)房屋分配價(jià)值的影響
所謂“投資比例對(duì)房屋分配價(jià)值的影響”，主要是對(duì)分配房屋原值和增值的影響。離婚分割房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)把婚前與婚后的投資比例作為確認(rèn)和分配房屋原值和增值的根據(jù)。也就是說，在確定房屋價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)把婚前投資作為一方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，婚后投資作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；對(duì)于房屋增值的，也應(yīng)當(dāng)按照婚前與婚后的投資比例進(jìn)行分割。
3、例證說明
如男方婚前按揭貸款購買價(jià)值100萬元的房屋，首次付款30萬元，之后陸續(xù)付款40萬元，結(jié)婚后共同付款30萬元，并于婚后取得完全產(chǎn)權(quán)。在離婚分割房屋時(shí)，該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在分割該房屋應(yīng)當(dāng)考慮男方婚前已經(jīng)投資大部分的實(shí)際情況，除非女方特別困難，離婚后無力購買房屋，原則上應(yīng)當(dāng)將該房屋分割給男方。 這是關(guān)于房屋歸屬的處理。
關(guān)于房屋的價(jià)值的分割，應(yīng)當(dāng)考慮婚前與婚后的投資情況。即婚前付款70萬元，屬于男方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后付款30萬元屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于房屋增值的，也應(yīng)當(dāng)分別按照%70與%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
如果將付款的比例反過來，即男方婚前按揭貸款購買價(jià)值100萬元的房屋，首次付款30萬元，婚后共同付款70萬元，并于婚后取得完全產(chǎn)權(quán)。該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但在分割房屋時(shí)，則不以男方優(yōu)先分得房屋為原則，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)夫妻雙方的實(shí)際需要分割房屋。但男方婚前付款30萬元應(yīng)當(dāng)作為男方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值屬于男方個(gè)人，另%70屬于夫妻共同。
此外，在上述案例中，如果離婚時(shí)，貸款沒有還清，如無特殊情況，原則上將房屋分割給男方，由男方繼續(xù)償還貸款。
�。ㄈ敖ㄗh條文”的主要理由
將此類房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并以投資比例作為房屋分割的平衡杠桿，既堅(jiān)持了產(chǎn)權(quán)共有原則，又兼顧了投資差異；既符合婚姻法，又符合物權(quán)法。因而，這樣認(rèn)定和處理具有如下好處：
1、符合法制原則。如果按照有些人的觀點(diǎn)，完全以買賣合同或按揭合同為根據(jù)，將此類房屋認(rèn)定為合同買受人個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，是缺乏法律根據(jù)的。一是從物權(quán)法上看，房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)。二是從債權(quán)法上看，房屋沒有付清房款。因而，買受人不論是從形式上，還是從實(shí)質(zhì)上都沒有完成該房屋的購買要件，也無法占有或控制該房屋。買受人要完全取得和占有該房屋，成為真正的所有人，還有待于婚后繼續(xù)付清房款、取得產(chǎn)權(quán)等行為的完成。三是從婚姻法上看，當(dāng)事人沒有約定為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。 由于該房屋沒有付清房款和取得產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，買受人如果要將該房屋作為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，可以與對(duì)方明確約定。那么，在買受人沒有與對(duì)方進(jìn)行特別約定的情況下，按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理不僅合法，也合理。因?yàn)橘I受人可以通過約定的方式明確房屋是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，并用個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還（事實(shí)上許多買受人沒有單獨(dú)付款的能力），但他卻不進(jìn)行約定，然后要另一方一起付款，另一方當(dāng)然是把房屋當(dāng)作共同財(cái)產(chǎn)，才積極付款。然而，當(dāng)房款付清取得產(chǎn)權(quán)后，在離婚時(shí)，買受人卻說房屋是自己的，這合理嗎？當(dāng)然不合理。
夫妻財(cái)產(chǎn)制的一個(gè)基本準(zhǔn)則就是以共有為原則，以個(gè)人為例外。也就是說，只有不認(rèn)定個(gè)人財(cái)產(chǎn)缺乏法律根據(jù)或顯失公平者，才能認(rèn)定個(gè)人財(cái)產(chǎn)。否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。只有這樣才有利于雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)投入，有利于家庭穩(wěn)固。我國婚姻法關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，也體現(xiàn)了這一原則。根據(jù)婚姻法第19條規(guī)定，對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，沒有約定或約定不明確的，按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。因而，此類房屋認(rèn)定夫妻共同財(cái)，既符合物權(quán)法，也符婚姻法，可謂合理、合法。
2、符合公平原則。即將此類房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，又在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)輔之以投資比例作為衡平杠桿，體現(xiàn)了公平原則。如果將此類房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不考慮投資比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套購價(jià)100萬元的房屋，婚前付款90萬元與婚后付款90萬元，夫妻雙方對(duì)房屋的投資相差甚遠(yuǎn)。如果忽視這種差異，完全平均分割，或者婚前付款90萬元的一方在離婚時(shí)不能分得房屋，顯然也不合理。因而，在具體確定房屋歸屬以及分割房屋價(jià)值時(shí)，輔之以投資比例作為平衡杠桿，案件則更加公平。在一定意義上說，這樣處理，使公平達(dá)到極致，各方都能接受。
3、便于實(shí)際操作，具有靈活性。將此類房屋認(rèn)定共同財(cái)產(chǎn)，可以充分考慮實(shí)際情況，便于離婚分割房屋時(shí)考慮需要房屋的困難一方利益。如果將此類房屋認(rèn)定為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，對(duì)于需要房屋的困難一方利益難以照顧。因?yàn)槌艘苑课葑鳛閹椭�，把婚前個(gè)人房屋分割給困難一方，在法律上缺乏根據(jù)。但將此類房屋認(rèn)定共同財(cái)產(chǎn)，必要時(shí)將房屋分割給需要房屋的困難一方，則不存在法律障礙。
比如，按照婚前與婚姻的不同投資比例，女方在分割房屋時(shí)，可能只能分得%35的份額，但女方又確實(shí)需要房屋，而且無力另行購買房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在這種情況下，把房屋分割給女方，女方就可以一次性購買男方的%35產(chǎn)權(quán)，再加上她自己應(yīng)當(dāng)分割的%35的份額，女方就可以擁有該房屋%70的產(chǎn)權(quán)。另有%30產(chǎn)權(quán)，則可以根據(jù)男女雙方的經(jīng)濟(jì)狀況，或作為男方的經(jīng)濟(jì)幫助，或由女方分期付款。
但如果把上述房屋一律認(rèn)定為一方婚前房屋，在分割房屋時(shí)則沒有這種靈活性，把房屋分割給女方，則存在法律上障礙。因?yàn)榉课菔悄蟹絺�(gè)人的，怎么能否分割他人？這樣，一方有住房困難者，另一方以房屋幫助，就只能考慮以住房所有權(quán)或居住權(quán)幫助。但這在許多情況下不好操作。仍以上述案件為例，如果認(rèn)定房屋是男方婚前個(gè)人房屋，女方只有取得該房屋的有限能力，沒有完全能力，在這種情況下，對(duì)女方住房幫助，到底是把男方的房屋給女方所有，還是把男方的房屋給女方使用？可能都不好處理，要么會(huì)損害男方的利益（房子給女方所有或居�。�，要么會(huì)損害女方利益（女方只能獲取%35房款走人），使女方的居住問題不能有效解決。
應(yīng)當(dāng)注意的是，婚姻法雖然不承認(rèn)最高人法院因結(jié)婚達(dá)到一定時(shí)間而使一方房屋變?yōu)楣餐?cái)產(chǎn)的規(guī)定，但婚姻法第四十二條同時(shí)規(guī)定了“離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助”。其中以住房作幫助的，包括以房屋使用權(quán)或所有權(quán)作幫助。這實(shí)際上是對(duì)不承認(rèn)最高人法院相關(guān)司法解釋的一個(gè)補(bǔ)充。但在司法實(shí)踐中，對(duì)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助，特別是以房屋使用權(quán)或所有權(quán)作幫助的，執(zhí)行并不好。據(jù)我所知，除了我判決了一起以房屋所有權(quán)作幫助的外，常未發(fā)現(xiàn)以房屋所有權(quán)作幫助的類似判例。以房屋使用權(quán)作幫助的，執(zhí)行也不是很好，許多離婚婦女離婚后面臨住房困難的情況沒有徹底解決。 在離婚案件中，充分注意和合理解決女方住房問題，應(yīng)當(dāng)高度注意。
4、便于對(duì)增值的處理。在理論和實(shí)踐中，雖然多數(shù)人都主張對(duì)婚后投資的增值部分離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。但將房屋認(rèn)定為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)時(shí)，則存在理論障礙。因?yàn)橐环矫嬲J(rèn)定房屋是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，一方面要求分割房屋增值，兩者相互矛盾。因?yàn)榧热环课菔腔榍皞�(gè)人的，房屋增值也是個(gè)人的，另一方怎么能分呢？為此，有的干脆將婚后投資按一般債權(quán)處理，不考慮增值。但將此類房屋作為共同所有，按照婚前與婚后的投資多少分配房屋增值，則根據(jù)充分，不存在法理障礙。
總之，這樣認(rèn)定和處理，既符合法制原則，又充分體現(xiàn)了原則性與靈活性的統(tǒng)一，共性與個(gè)性的統(tǒng)一，雙方利益與一方利益的統(tǒng)一，應(yīng)該說是切實(shí)可行的。
