[ 張生貴 ]——(2011-2-20) / 已閱10557次
房產(chǎn)共有關(guān)系的法律疑難探析
張生貴律
【導(dǎo)讀提示】
房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)歷了從財產(chǎn)共有到財產(chǎn)單獨所有的發(fā)展過程，共有財產(chǎn)極易發(fā)生紛爭，管理利用甚為不便�，F(xiàn)代各國的財產(chǎn)所有權(quán)以單獨為常態(tài)，共有為例外，在婚姻家庭和特殊身份關(guān)系的私人之間，法律規(guī)定為共同共有財產(chǎn)關(guān)系。
實踐中處理共有糾紛，常常有約定共有、視為共有、共有管理、共有財產(chǎn)分割等幾類共有權(quán)爭議。審判思路也不同于所有權(quán)確認(rèn)糾紛的處理原則，關(guān)于共有的法律依據(jù)為《物權(quán)法》第八章第九十三條至第一百零五條規(guī)定。以往的產(chǎn)權(quán)登記中尚未對共同共有人列為登記范圍，司法裁判中往往錯將產(chǎn)權(quán)登記作為排斥共有關(guān)系的根據(jù)。
【案情概要】
原告與被告系母子關(guān)系，被告系原告的母親，一家人共同居住在北京市朝陽區(qū)，此房屋原系原告的父親承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房與原承租人及被告共居生活，原告的戶口自1992年遷入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告繼續(xù)居住至今，期間未變更承租人。
2009年12月09日被告向法院訴請原告搬離此房，原告則起訴確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院經(jīng)審理后，依照產(chǎn)權(quán)登記情況，判決駁回原告的訴訟請求，之后原告再次起訴要求確認(rèn)居住房為原被告共同共有，法院再次判決駁回。
原告認(rèn)為涉案房屋應(yīng)屬共同共有，向法院提出再審申請。
【法律探析】
根據(jù)國務(wù)院房改政策及北京市房改配套規(guī)定，原承租人去世后，與原承租人共同居住的家庭成員均具備標(biāo)準(zhǔn)價或成本價回購直管公房的權(quán)利和資格。2000年5月份原告出資從公房產(chǎn)權(quán)管理單位回購房改房，被告為持證人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日辦理產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證持有人登記為被告�；谔囟ǖ募彝リP(guān)系及購房的事實，此處房改房的權(quán)屬為家庭成員共同共有。《民法通則》第七十八條規(guī)定，《物權(quán)法》第九十三條、第一百零三條，第一百零四條之規(guī)定，原告與被告的戶口均在此房，且一直共同居住，原告與被告均為原承租人家庭成員，享有同等的回購權(quán)，具備法定房改的資格，購房款系由原告交付，應(yīng)予確認(rèn)原告與被告對 “房改房”享有共同共有的權(quán)利。
法院判決機械化裁處，遺漏定案重要事實：房屋初建時原始入住、出資購房并長期管理，家庭成員共居生活。裁判文書出現(xiàn)了“認(rèn)定事實”、“采用證據(jù)”、“適用法律”錯誤的情形，將共同共有法律事實錯按所有權(quán)屬爭議裁決，定性不當(dāng)。裁處本案應(yīng)本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實，堅持人本”的原則，妥善處理家庭爭議。
【律師點評】
1、房源決定“共有”基礎(chǔ)：
�、�、1992年以前原告的父親承租公有住房，1992年8月份危改拆遷過渡，1993年10月份回遷安置到此房，拆遷前后一直隨父母共同居住生活，戶籍也遷入此房，原承租戶主與產(chǎn)權(quán)單位訂立公房承租協(xié)議，原告繼續(xù)為共同居住人。
⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出資以被告名義購買此房。
�、�、法律法規(guī)規(guī)定了公房對家庭具有的保障性質(zhì)：
《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第十八條規(guī)定，職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第三條、第四條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算�？梢妵鴦�(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不僅僅是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區(qū)別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
房屋作為家庭的一項重大財產(chǎn)，是維持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售對象是家庭，決定了購買公有住房后的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸家庭成員共同共有。
如果認(rèn)為以誰的名義登記，產(chǎn)權(quán)就屬于誰獨有，就會出現(xiàn)名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。這一點在《城市公有住房管理規(guī)定》第二十八條、《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第十二條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規(guī)定得到確定。被上訴人辯稱房證寫誰名字就是誰的房子以及原審駁回上訴人關(guān)于共有的主張，都是錯誤認(rèn)識。
�、取⒃缧┠攴课菟袡�(quán)證沒有關(guān)于共有人登記備案的規(guī)定，房改時原告出資回購公有住房，“出資、共同管理，共同管理和承擔(dān)義務(wù)”的客觀事實，是轉(zhuǎn)化為共同共有法律關(guān)系的基礎(chǔ)。即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載原告一家為共同共有人，根據(jù)民事權(quán)利由司法確認(rèn)法律原則，原告與被告共同構(gòu)成訴爭房屋的共同共有權(quán)人。
2、面對現(xiàn)實彰顯法律效果：
本案起因于此前被告起訴原告騰房，為避免持證人以“產(chǎn)權(quán)登記”為名趕攆共有人，原告不得已而為訴。實踐中公有住房進(jìn)行房改后，持有產(chǎn)權(quán)證的家庭成員起訴共同居住人騰房的情況較多，根據(jù)各地處理此類案件的司法實踐看，共同居住人與承租戶代表對公有住宅享有共同使用權(quán)，原承租人去世后共同居住的家庭成員享有繼續(xù)承租的權(quán)利。
3、綜合適用法律：
�、�、確認(rèn)“共同共有”需綜合法條邏輯：
住房制度改革政策解決了很大部分城市低收入民眾居住困難，妥善處理房改房糾紛問題，結(jié)合國家政策，依據(jù)《民法通則》第七十二條、第七十八條、《民法通則若干意見》第88條；《物權(quán)法》第九十三條、第九十五條、第一百零三條、第一百零四條規(guī)定；參照《婚姻法司法解釋（二）》第十九條、《最高院關(guān)于離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20條、《繼承法》第二十六條二款規(guī)定，綜合認(rèn)定，原審簡單化裁處，難免產(chǎn)生錯誤。
�、�、司法實踐中判斷是否共同共有，不僅要考查“有約定或約定不明”的要式行為，也要考查“沒有約定”的事實狀態(tài)。
依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定或約定不明的，除家庭關(guān)系外，視為按份共有。物權(quán)法對因家庭關(guān)系形成的共同共有做出明確規(guī)定，上訴人的情況具備要共有的全部法律要件，一審僅認(rèn)為“不能證明口頭約定”即做出判決，沒有考查實際共有的事實狀態(tài)，屬于遺漏了重要事實。
實踐中對物權(quán)內(nèi)容發(fā)生的爭議，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)，如果有約定按約定，沒有約定的，則應(yīng)當(dāng)綜合分析判斷。本案中上訴人家庭成員關(guān)系、出資、居住管理使用的事實，足可認(rèn)定共同共有。
⑶、權(quán)屬登記推定效力不能否決客觀事實：
從《物權(quán)法》第19條、第33條規(guī)定看，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的登記行為在法律上屬于推定效力。當(dāng)事人提出證據(jù)證明其為真正權(quán)利人的，可以推翻這種推定。本案屬于權(quán)利人之間的內(nèi)部爭議，并非物權(quán)以外第三人爭議。所有權(quán)證的公示公信力指向的是發(fā)生交易后的善意第三人，根據(jù)內(nèi)外有別和維護(hù)事實上真正權(quán)利人的司法原則，一審以產(chǎn)權(quán)登記為由裁判物權(quán)內(nèi)容的基礎(chǔ)事實，屬于錯誤解讀行政機關(guān)權(quán)屬登記的法律性質(zhì)。
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