[ 閆鳳翥 ]——(2011-3-20) / 已閱35166次
《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據(jù)條例第17條規(guī)定補償項目應(yīng)包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
4，補助和獎勵
依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實踐，可以說是總結(jié)實踐的結(jié)晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應(yīng)在財政上單獨列支。
5，優(yōu)先給予住房保障
優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。
三、補償標(biāo)準(zhǔn)
房屋征收補償?shù)暮诵膶ο笫欠课�，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數(shù)，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格�！币虼耍徽鞣课莸膬r值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價值時應(yīng)在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價值標(biāo)準(zhǔn)，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應(yīng)給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經(jīng)過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規(guī)定違法建筑認定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認定比較復(fù)雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時間、原因、當(dāng)時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補，是因為它存在的基礎(chǔ)違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構(gòu)的服務(wù)對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時，對評估機構(gòu)的評估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁�！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構(gòu)的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)過鑒定認定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價估機構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構(gòu)不能中立，因為確定拆遷估價機構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價機構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實補償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題 強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動排除官商勾結(jié)腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機關(guān)
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經(jīng)生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應(yīng)以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機關(guān)禁止公安機關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請法院實施強制搬遷，法院無權(quán)作出強制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序?qū)嵤�，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理性行為阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時主動采取相應(yīng)防范和救助措施。
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