[ 張生貴 ]——(2011-6-4) / 已閱21640次
律師精解“離婚房產(chǎn)分割”糾紛
張生貴 北京天依律師事務(wù)所
【要點提示】
離婚案件中，除了孩子撫養(yǎng)問題，離異者最關(guān)注的就是房產(chǎn)的分割。由于房產(chǎn)價值大，在婚姻財產(chǎn)中所占的比重大，因此，在相當數(shù)量的離婚案件中，因為夫妻雙方就房屋分割不能達成統(tǒng)一意見，當事人之間爭議較大，且雙方證據(jù)意示不強，導(dǎo)致處理上存在一定難度。
【律師提示】
司法實務(wù)中對婚姻財產(chǎn)分割按照“先析產(chǎn)后分割”的程序處理，析產(chǎn)主要解決的是劃分“婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共同財產(chǎn)”與“婚前個人財產(chǎn)”、“家庭成員共同共有財產(chǎn)”�，F(xiàn)行婚姻法對夫妻財產(chǎn)規(guī)定有“婚后共同財產(chǎn)制”、“夫妻約定財產(chǎn)制”、“特有財產(chǎn)制”三種；婚姻法規(guī)定以“婚后共同財產(chǎn)制”為原則，以“夫妻約定財產(chǎn)制”和“特有財產(chǎn)制”為補充�！凹彝コ蓡T共同共有財產(chǎn)”主要是指夫妻婚姻與其他家庭成員一居生活，家庭各成員共同購置的財產(chǎn)，由全體家庭成員共同享有權(quán)屬。析產(chǎn)劃分的主要原則，一看財產(chǎn)來源，二看對財產(chǎn)的貢獻，三看形成時間階段；如爭議的財產(chǎn)取得時間及來源在婚后，則原則上按夫妻共同財產(chǎn)對待，這是一項法定原則，但是如果夫妻雙方對財產(chǎn)所有權(quán)歸屬立有書面約定，就要依照雙方約定的財產(chǎn)權(quán)屬進行分割；還有一項“夫妻特有財產(chǎn)制”，指的是夫妻雙方能夠證明某些財產(chǎn)雖然取得時間及來源在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但主張權(quán)利的一方能證明取得此項財產(chǎn)系婚前個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化或婚姻關(guān)系存續(xù)期內(nèi)的個人積蓄，此項財產(chǎn)就屬于個人特有保留財產(chǎn)。析產(chǎn)清楚了，分割問題就迎刃而解了。
【案情介紹】
案情一：呂男與鄭女自1990年4月8日經(jīng)人民政府登記結(jié)婚，2000年9月18日經(jīng)法院判決離婚；汪某系鄭女的娘家母親，2000年1月鄭女與其母約定，將鄭女名下的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到汪名下，后經(jīng)呂男發(fā)現(xiàn)，呂男認為這是其與鄭女的夫妻財產(chǎn)，鄭的轉(zhuǎn)移行為侵害了婚姻財產(chǎn)，隨反映到檢察院及市房管局，經(jīng)相關(guān)單位調(diào)查，確認汪與鄭的行為屬惡意串通轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，登報聲明注銷汪更名的產(chǎn)權(quán)證，2000年2月汪某向法院提起確權(quán)之訴。
爭議焦點：涉案房產(chǎn)是呂男與鄭女的夫妻財產(chǎn)還是汪某的個人財產(chǎn)？
案情二：張先生同李女士與2000年結(jié)婚，婚后第二年張先生將原單位公租房以成本價購回。2007年張、李雙方感情出現(xiàn)破裂，李女士提出離婚，同時要求對住房按夫妻共同財產(chǎn)進行分割，張先生稱此房是個人財產(chǎn)，雙方發(fā)生爭執(zhí)，訴至法院。張先生述稱：現(xiàn)住房屋演化過程是：1988年由單位分給得一處職工宿舍，1994年單位給調(diào)換成現(xiàn)在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年張先生所在的單位依照國家房改房政策出售，張先生用婚前個人積蓄交付了房款。1997年3月28雙方結(jié)婚，自結(jié)婚到購房，婚姻時間很短，在1998年3月女方查出病，李女士的單位的效蓋不好，每月只發(fā)放200元生活費，李女士沒有其他收入，一直到2003年分居，據(jù)此說明李女士對購房沒有任何投入。
【法律評析】
針對案件一：
法院審理后查明的事實：①、涉案房產(chǎn)是1997年由鄭女士與呂先生婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，交款人為鄭女士，專用發(fā)票開具購房人為鄭女士；②、鄭女士以本人名義同國信公司簽約購房；③、鄭女士委托國信公司辦理購房產(chǎn)權(quán)登記事宜并出具委托書；④、鄭女士以本人名義向房管部門交納購房稅金；⑤、辦理產(chǎn)權(quán)證時交納手續(xù)費、登記費的發(fā)票均是鄭女士；⑥、產(chǎn)權(quán)部門核發(fā)鄭女士為持證人的房屋所有權(quán)證書；⑦、多年來鄭女士、呂先生裝修、管理、出租爭議房屋及收取租金；⑧、鄭女士在法庭自認貸款系自己借用汪某某之名，汪某某在訴訟中自認貸款系鄭女士自己所為；同時，汪女士向法庭提交了如下證據(jù)：鄭女士交付房款中有三次寫的是汪女士的名字；開發(fā)商單位證明鄭女士曾向單位提出要求，將原先開具名稱為汪女士的發(fā)票換成鄭女士的名字；汪女士提交了四份貸款協(xié)議，擬證明以此貸款委托鄭女士交付部分購房款；
此案中汪女士訴求法院，要求法院認定此房為汪個人所有，而呂先生要求法院將涉案房屋確認為呂女士與呂先生婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共有財產(chǎn)，法院歷經(jīng)多次判決，既有判汪女士所有，又有判呂先生與鄭女士夫妻共有。
究竟如何認定，這要看法律規(guī)定及證據(jù)證明的事實，從法律規(guī)定看，現(xiàn)行婚姻法對夫妻財產(chǎn)規(guī)定有“婚后共同財產(chǎn)制”、“夫妻約定財產(chǎn)制”、“特有財產(chǎn)制”三種；婚姻法規(guī)定以“婚后共同財產(chǎn)制”為原則，以“夫妻約定財產(chǎn)制”和“特有財產(chǎn)制”為補充。就本案而言，如果爭議財產(chǎn)取得時間在呂先生與鄭女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間，呂先生與鄭女士沒有書面約定財產(chǎn)歸屬，則依照法律規(guī)定的夫妻法定財產(chǎn)制確認為夫妻共同財產(chǎn)，汪女士訴求此財產(chǎn)應(yīng)當為其個人所有，需要向法庭提供足夠的證據(jù)證明財產(chǎn)來源，也既涉案房產(chǎn)屬于自有財產(chǎn)購得，無其他任何外來摻入，但從案情看，房產(chǎn)是鄭女士簽約從開發(fā)商處購得，婚姻法規(guī)定夫妻屬于一個錢袋，鄭女士的簽約購房行為，只要發(fā)生在婚續(xù)期間，必然屬法定夫妻代理行為。這里需要注意到一個重要問題，鄭女士自稱是替母親汪女士購房，但不能提供委托購房證明，更讓人生疑的是，鄭女士的說法發(fā)生在其與呂先生感情破裂離婚之機，因此，從情理上看，鄭女士的說法存有問題，加之此前呂先生發(fā)現(xiàn)鄭女士與汪女士曾更名轉(zhuǎn)移房產(chǎn)被房管部門確認為惡意而注銷；另外，法庭審明汪女士提交的貸款購房證據(jù)缺乏真實性，沒有資金實際流向的證據(jù)，且房款交付時系鄭女士借用汪女士的名義，汪女士從未與開發(fā)商協(xié)商過，也未向開發(fā)商提供身份證件，汪女士也不能證明其與呂先生、鄭女士共同生活的證據(jù)。依據(jù)婚姻法關(guān)于夫妻法定財產(chǎn)制原則，涉案房產(chǎn)應(yīng)當屬于呂先生與鄭女士的夫妻共同財產(chǎn)。另外，如果汪女士能夠提供購房款來源的話，能否說明房產(chǎn)必然屬于汪女士個人所有，答案是未必，本案中的房屋所有權(quán)登記在鄭女名下，汪認為購房有出資，從物權(quán)法原則判斷，汪與鄭之間并無物權(quán)歸屬關(guān)系，可能存在著“母女出資關(guān)系”，或借名購房關(guān)系；是否有三人共同共有權(quán)屬關(guān)系？這要看其他條件，筆者曾經(jīng)寫過一篇文章“共居并不必然同財”，在夫妻與其他成員共同生活的家庭里，分割共同財產(chǎn)必須先將夫妻共同財產(chǎn)在家庭共同財產(chǎn)中分出來，然后才能在離婚訴訟的夫妻之間分割。
家庭共同財產(chǎn)的概念和特征：家庭共同財產(chǎn)是指全體家庭成員在家庭共同生活存續(xù)期間，對共同所得和各自所得的財產(chǎn)約定為共同所有的共有財產(chǎn)關(guān)系，關(guān)于家庭共同財產(chǎn)的法律特征有以下幾點：1、家庭共同財產(chǎn)的發(fā)生以家庭共同生活關(guān)系為前提，依成員約定而發(fā)生，家庭共同財產(chǎn)關(guān)系并非因存在家庭共同生活關(guān)系而必然發(fā)生，即共居并不必然同財產(chǎn)生家庭共同財產(chǎn)，必須還要經(jīng)過家庭成員的協(xié)商選擇進行約定。2、家庭共同財產(chǎn)的權(quán)利主體可以是家庭全體成員，也可以是家庭部分成員，構(gòu)成家庭共同財產(chǎn)的權(quán)利主體，一是對家庭財產(chǎn)要有貢獻交給家庭共有，二是有愿意成為家庭共同財產(chǎn)權(quán)利主體的主觀意愿。這兩個條件是一致的，只有具備同財?shù)囊庠�，又有同財�(shù)男袨�，才可成為家庭共有的�?quán)利主體。幼年子女和父母共亨所有權(quán)的觀點是不正確的，同樣，認為共有關(guān)系只依家庭共同生活關(guān)系而發(fā)生無須經(jīng)家庭成員約定而發(fā)生的觀點也是不正確的。3、家庭共同財產(chǎn)的來源為家庭成員的共同所得和各自所得，首先是共同所得，如共同創(chuàng)造的成果、共同斷承的財產(chǎn)、共同接受的贈與等，其次，是家庭成員的各自所得而按協(xié)議納入共同的財產(chǎn)。4、家庭共有財產(chǎn)與夫妻共有財產(chǎn)發(fā)生的條件正相反，夫妻共有財產(chǎn)的發(fā)生是雙方不選擇其他夫妻財產(chǎn)所有形式，為消極行為構(gòu)成要件，家庭共同財產(chǎn)為家庭成員約定采用財產(chǎn)共有形式，為積極行為構(gòu)成要件。夫妻共同財產(chǎn)包溶在家庭共同財產(chǎn)之中，并不分份額，不能為共同財產(chǎn)，子女給付父母的贍養(yǎng)費，這是必履行法定的義務(wù)，具有嚴格的人身關(guān)系，屬于父母個人所有，不能作為共同財產(chǎn)，“共同共有”是各共有人根據(jù)法律或合同的效力共同結(jié)合在一起不分份額地共同所有某項財產(chǎn)，“共有”分狹義上的共有與廣義上的共有，狹義上的共有是指合有，廣義上的共有包括合有和總有，家庭共有是家庭成員為共有所做的一種選擇，一經(jīng)選擇共有，共有的內(nèi)容就完全依照法律的規(guī)定來確定，從法律上看，只有“家庭關(guān)系的存在”、“家庭成員對家庭財產(chǎn)的形成作出貢獻”、“家庭成員之間的共有約定”三個條件同時滿足，才可以認定為共同共有。
針對案情二：查明購房款是張先生婚前的積蓄，張先生證明購房款來源是在1996年張先生借給一家企業(yè)97750元，1999年還款70000元作為交付房款來源。那么此房該如何析產(chǎn)，是個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)，產(chǎn)生的主要問題在于“財產(chǎn)取得時間和來源”在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，張先生提出了購房款系婚前個人積蓄，能否證明房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，婚姻法司法解釋對此類問題沒有明確規(guī)定，只規(guī)定以共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)。根據(jù)婚姻法對“夫妻財產(chǎn)制”的規(guī)定，一方婚前承租婚后用個人財產(chǎn)購買的房改房應(yīng)當認定為個人財產(chǎn)。房改房是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制后的福利性補償，按成本價售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補發(fā)給職工，因此，對購房前結(jié)婚不久的人來說，此房實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產(chǎn)，如果另一方對購得的房改房僅憑交款時間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財產(chǎn)，是不公平的。婚后購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以“共同財產(chǎn)購買”和以“個人財產(chǎn)購買”兩種情況，對此應(yīng)當區(qū)別情況予以處理：對婚前由一方承租的公有房屋婚后以個人財產(chǎn)購買的，房屋權(quán)屬處理意見表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其對承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對婚后以個人財產(chǎn)購買的婚前承租房屋是否應(yīng)當認定屬于共同財產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實踐中也不能簡單作出一個明確的結(jié)論，司法實務(wù)中對婚后以個人財產(chǎn)購買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認定和處理須非常謹慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個人名下、系婚后個人財產(chǎn)購買的，應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于民事審判實務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有？答復(fù)稱：我國城鎮(zhèn)居民按照國務(wù)院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)是分割的前提，對夫妻婚后以共同財產(chǎn)或個人財產(chǎn)購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對婚前由一方承租婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對此問題作出規(guī)定，有待進一步研究探討，人民法院在認定和處理上應(yīng)當謹慎，因案而異。房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為個人，購房人以婚前個人財產(chǎn)購買或雙方明確約定為個人的，屬于個人所有。這里還存在一個問題，房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優(yōu)惠是否按共同財產(chǎn)對待，對此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號］：關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函：用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買公有住房時享受的配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同財產(chǎn)積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。如果購房款是個人積蓄，應(yīng)當認定所購房屋是個人財產(chǎn)。
【律師解析】
離婚案件中房屋分割是比較復(fù)雜的，既有城市房屋也有農(nóng)村房屋，既有公房也有私房，私房中不僅有商品房也有售后公房。
1、售后公房的分割：
售后公房也稱房改房，是指職工單位將公房以工資貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。公房實際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù)、級別、工作年限等掛鉤，購買價格常遠遠低于房屋的市場價值，而當初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手�！秶鴦�(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定，以成本價或標準價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權(quán)。但是，由于房屋權(quán)屬登記以及房改售房的特殊性，在出售房改房時，不辦共有產(chǎn)權(quán)，房屋所有權(quán)證只辦在一人名下。由此可見，“房改房”是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制后的福利性補償，按成本價售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補發(fā)給職工，因此，對購房前結(jié)婚不久的人來說，實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產(chǎn)，如果另一方對購得的房改房憑交款時間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財產(chǎn)，是不公平的。
在確定房改房的所有權(quán)人時，不能僅僅根據(jù)房屋所有權(quán)證上的具名作出認定，而應(yīng)當根據(jù)《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策和其他相關(guān)規(guī)定綜合認定�！痘橐龇ㄋ痉ń忉�(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購買還是在婚后購買，是有本質(zhì)區(qū)別的�；榍百I下的產(chǎn)權(quán)就是個人財產(chǎn)；婚后用共同財產(chǎn)購買的售后公房，應(yīng)認定為夫妻的共同財產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，主要由以下幾種分割辦法：
雙方競價取得：雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當準許；
一方取得所有權(quán)，另一方給對方相應(yīng)的經(jīng)濟補償：即一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當給予另一方相應(yīng)的補償；
拍賣房屋雙方分割方價款：即雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。此外，在實際處理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用權(quán)可以通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權(quán)價值也顯得不公平。
一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的價值單獨歸屬問題；如果這種實物分配附加了其他條件的，比如要受配人必須服務(wù)一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則要根據(jù)具體情況予以公平處理。
對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割。
婚后購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財產(chǎn)購買和以個人財產(chǎn)購買兩種情況，對此應(yīng)當區(qū)別情況予以處理：
對婚前由一方承租的公有房屋婚后以個人財產(chǎn)購買的，房屋權(quán)屬表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其對承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對婚后以個人財產(chǎn)購買的婚前承租房屋是否應(yīng)當認定屬于共同財產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實踐中也不能簡單作出一個明確結(jié)論，司法實務(wù)中對婚后以個人財產(chǎn)購買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認定和處理須謹慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個人名下、系婚后個人財產(chǎn)購買的，屬于個人財產(chǎn)。
最高人民法院關(guān)于民事審判實務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有？答復(fù)稱：我國城鎮(zhèn)居民按照國務(wù)院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)是分割的前提，對夫妻婚后以共同財產(chǎn)或個人財產(chǎn)購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對婚前由一方承租婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對此問題作出規(guī)定，有待進一步研究探討，人民法院在認定和處理上應(yīng)當謹慎，因案而異。房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為個人，購房人以婚前個人財產(chǎn)購買或雙方明確約定為個人的，屬于個人所有。
房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優(yōu)惠是否按共同財產(chǎn)對待，對此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號］：關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函：用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買公有住房時享受的配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同財產(chǎn)積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。如果購房款是個人積蓄，應(yīng)當認定所購房屋是個人財產(chǎn)。
《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：A、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；B、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的；C、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的；D、婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；E、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；F、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；G、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；H、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；I、其他應(yīng)當認定為夫妻均可承租的情形。自2001年新修訂的《婚姻法》實施后，最高人民法院下發(fā)了二個關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，對于婚前財產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化予以廢除，因此，最高人民法院原《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當歸于無效。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以以結(jié)婚的時間為節(jié)點將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時如何分割�！盎榍坝梢环匠凶獾墓浚橐鲫P(guān)系存續(xù)5年以上的”，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)�！币虼�，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有，另一方無權(quán)分割�！盎榍耙环匠凶獾谋締挝坏姆课荩x婚時，雙方均為本單位職工的”，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更，不影響公房承租權(quán)的歸屬，承租權(quán)仍歸該一方享有�！耙环交榍敖杩钔顿Y建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有。但享有承租權(quán)的一方應(yīng)按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補償�！盎榍耙环匠凶獾墓�，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。“夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的”，一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。對于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)采用競價方式由出價高者得。一方主張公房承租權(quán)的，由評估機構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當按照評估價的一半為標準給予另一方相應(yīng)的補償。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進行分割。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構(gòu)的評估價的一半為標準向另一方作出補償。
2、商品房的分割：
一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證的；一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是婚前財產(chǎn)，婚前財產(chǎn)屬于夫妻個人財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。
一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的；和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產(chǎn)，屬于一方所有的財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。
一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款；夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規(guī)定，此種情況下的房屋歸屬分為以下三種：（1）夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該房屋就是個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。（2）對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未還的債務(wù)為其個人債務(wù)，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠�，�?yīng)當予以返還。（3）對于產(chǎn)證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不是平分房屋。
婚后共同出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)的：這種情況下是夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)注意：（1）不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。（2）房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。（3）如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。
房產(chǎn)證上有第三人名字的：實踐中，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進行分割；（2）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當事人另案起訴。
父母參與出資購買房屋的：《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈與的，并拿出借條予以證明的。對此，法院一般的做法是，看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的情形中，離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，法院將按以下情形分別處理：雙方均主張要房的，法院組織競價，由出價高的得房，并由得房的一方給另一方相應(yīng)的補償。一方想要房一方想要錢的，房價由雙方協(xié)商，協(xié)商不成由相關(guān)審計部門對房屋作價評估，得房的一方給另一方相應(yīng)的補償。雙方均不要房的，由雙方共同申請拍賣或轉(zhuǎn)讓后，法院再處理。
3、尚未取得房產(chǎn)證的房屋分割：
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來再作處理；要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。這類房屋包括當事人用標準價購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當事人購買的但在離婚時還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房；（3）購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的。
4、農(nóng)村房屋的分割：
我國對農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)和城市房地產(chǎn)權(quán)實行二元制的管理體制。即農(nóng)村房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，農(nóng)民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)??宅基地使用權(quán)，國家對農(nóng)村房屋至今未建立起登記制度；城市房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是國家，城市居民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)，國家并建立了房地產(chǎn)權(quán)行政登記機關(guān)對之進行登記。農(nóng)村夫妻共同共有的房地產(chǎn)權(quán)的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法�；榍耙环浇ㄔ斓姆课荩簩σ环交榍敖ㄆ鸬姆课�，結(jié)婚后夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方?jīng)]有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有�；榍耙环浇ㄔ�，而建造房屋所欠的債務(wù)是夫妻結(jié)婚后用婚后共同財產(chǎn)償還的：這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務(wù)用了婚后共同財產(chǎn)返還，因此，得到房子的一方應(yīng)當補償房價的一半給另一方。雙方結(jié)婚登記之后，一方家庭為子女結(jié)婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的：按照《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產(chǎn)，分割時如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋�；榍澳信p方的家庭共同出資建造的：房屋屬于夫妻共同所有即夫妻雙方結(jié)婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結(jié)婚后共同居住使用，而男女雙方結(jié)婚后，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產(chǎn)，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割�；榍凹匆汛嬖诘募彝ス餐慨a(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的：男女雙方結(jié)婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產(chǎn)的，婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產(chǎn)屬于一方及其他家庭成員的共同房產(chǎn)，不能作為夫妻共有財產(chǎn)予以分割�；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的：結(jié)婚后，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應(yīng)當認定其中有夫妻財產(chǎn)的相應(yīng)份額，對屬于夫妻財產(chǎn)的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應(yīng)獲得的財產(chǎn)份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補償。
4、婚前買房婚后漲價增值部分處理：
婚前購房屬于個人財產(chǎn)，增值部分按照產(chǎn)權(quán)歸屬，由所有人享有，也符合息隨本走的原則。
5、按揭房屋在離婚中存在的問題：
《婚姻法》）及相關(guān)司法解釋對此都沒有明確規(guī)定，司法實務(wù)界的認識也未統(tǒng)一，處理方式也不同。在離婚案件中很多人認為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個人財產(chǎn)，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財產(chǎn)，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得房屋就是個人財產(chǎn)，在結(jié)婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長可達30年，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續(xù)開始支付房款的時間又有可能在婚前或婚后；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間可能在結(jié)婚前、婚姻關(guān)系存續(xù)期間或離婚后；支付房款的資金來源不同等因素的影響，最后的處理結(jié)果有可能完全不同，離婚案件中按揭房屋應(yīng)區(qū)別為以下幾種情形：按揭房屋常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關(guān)系；銀行與購房人（貸款人）之間的貸款關(guān)系；銀行與購房人之間的抵押擔保關(guān)系；銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔保公司之間的擔保法律關(guān)系，這四個法律關(guān)系即相對獨立又相互牽連。離婚時法院依據(jù)《婚姻法》關(guān)于共同財產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更了房屋權(quán)屬人和還貸人，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時，將導(dǎo)致法院的判決不能執(zhí)行。銀行還將喪失本應(yīng)享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權(quán)，這不利于對銀行利益的保護，此種沖突目前實踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務(wù)由女方承擔，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題，如女方不主動辦理抵押登記手續(xù)，將會導(dǎo)致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔保的的狀態(tài)，極大地增加了銀行的風(fēng)險。故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權(quán)益。
約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理：夫妻對財產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產(chǎn)歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產(chǎn)就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產(chǎn)就歸夫妻共同所有。若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產(chǎn)參與清償貸款，這并不改變房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，離婚處理財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未還貸款是個人債務(wù)，對已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當予以返還�！ 〖s定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權(quán)屬為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)。
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