[ 孫陽升 ]——(2011-7-20) / 已閱7776次
由于筆者有著一定的建筑、給排水專業(yè)背景,在十年多的時間里也從事過設計\施工\造價等相關工作，對中國的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)給予很多的關注，在這樣的基礎上產(chǎn)生了自己對房地產(chǎn)行業(yè)的一些思考。在政府多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的背景下，在高房價不符合社會道德的評價中，有人認為房地產(chǎn)行業(yè)是夕陽行業(yè)，其高利潤，快發(fā)展的時代將一去不返。綜合以上因素,筆者將在本文對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與將來做初步的探討.
一、中國的房地產(chǎn)發(fā)展有著剛性的需求
根據(jù)統(tǒng)計，2009年中國的城鎮(zhèn)化水平為百分之四十五點七，而按照中國城市規(guī)劃設計研究院副總規(guī)劃師王凱的說法，2020年中國的城鎮(zhèn)化水平要達到百分之五十六，這增加的十個百分點就意味著將增加一億多的城鎮(zhèn)人口。而中國要達到中等發(fā)達國家水平,城鎮(zhèn)化率將上升到百分之七十左右.根據(jù)經(jīng)濟學的常識，供給和需求組成了市場的基礎。一億多人口的剛性需求（尚且不包括在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)村人口,同時不考慮投資型住房需求與改善性住房需求）市場又是如何巨大？中國又如何保證這個需求不會成為民眾的詬病,答案是只有讓房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
眾所周知，中國的經(jīng)濟推動主要是靠三駕馬車的驅(qū)動，一是出口，二是投資，三是內(nèi)需。在貿(mào)易口水戰(zhàn)塵喧囂起之時，貿(mào)易保護主義悄然抬頭之際，冀望于出口拉動經(jīng)濟無異于把希望冀望于別人。同樣值得警惕的是投資，四萬億的資金出口除投入到基建等領域之外，誰又能保證沒有流入其他領域，從而催生新一輪的通貨膨脹？內(nèi)需之中最能看見成效非房地產(chǎn)莫屬，原因在于其是一可以解決千萬入城務工者的就業(yè)，二是可以拉動鋼鐵、水泥等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，三還在于通過節(jié)能建筑的推廣，促進新能源、環(huán)保、新材料技術的進步。
在這樣的大背景下，在我看來中國的房地產(chǎn)至少還有二十到三十年的黃金時間。
二、中國的房地產(chǎn)市場不是競爭充分的市場
一個競爭充分的行業(yè)最終的利潤總是趨零的，只有靠新技術的不斷推動才能獲取新的利潤增長，這也是經(jīng)濟學的常識。但中國的房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤、高回報已經(jīng)是眾所周知的事實。為什么在一個市場經(jīng)濟國家會出現(xiàn)這樣的局面？原因還在于壟斷。
房地產(chǎn)的壟斷有兩個方面：一是政府對土地的壟斷。和美國和其他國家不同，中國的土地供給只是使用權的出讓，并且為了保證耕地總量限制了土地的存量供應。由于曾從事工程造價的原因，加上筆者對建筑市場的了解，筆者認為土地價格大約占了房價的百分之二十到三十不等。對土地壟斷的后果就在于抬高了房屋的銷售價格，催生了其他不明不白的相關費用。二是政府的政策造成了市場進入的艱難，從而一定程度上令競爭只在少量企業(yè)之間進行，這些企業(yè)可以利用天然的優(yōu)勢聯(lián)盟控制房價。比如為了保證房地產(chǎn)項目的實施，對企業(yè)的注冊資本做了較高的要求，對土地拍賣款的支付現(xiàn)在要求先支付百之五十。這樣的要求對實力稍遜的企業(yè)不可謂不是一道緊箍咒。
政府調(diào)控方法的不得當也是造成房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售的原因之一，譬如剛恢復的二手房持有五年以上出售才免稅，這也直接導致了二手房交易的下降，買房者只能通過從房地產(chǎn)市場購買房屋。當然，這也直接導致房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房的銷售中獲取高額的回報。
三、中國發(fā)展趨勢向好使熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場
中國的發(fā)展雖然頗多曲折，但仍然處在一個漸進的路上，尤其是經(jīng)濟領域更是如此。前不久發(fā)生的金融危機還歷歷在目，但奉行政府干預的中國模式讓人看到了另一種希望。
雖然先前的發(fā)展以高耗能、低成本取勝，但現(xiàn)在調(diào)結構轉(zhuǎn)型的呼聲是越加的高亢，這個國家從未有過的再次充滿希望。人民幣升值成為大概率事件，無論政府怎樣的矢口否認，就購買力而言它都嚴重的被低估。國外對中國前景的看好使熱錢從各種渠道涌入中國，而首當其沖的就是房地產(chǎn)業(yè),在這個時候房屋除了居住要求外還被額外的被賦予了投資、增值的功能。在經(jīng)濟高速發(fā)展期間,許多發(fā)達國家已經(jīng)有了先例。
四、建筑節(jié)能技術的推廣使房地產(chǎn)有了技術創(chuàng)新的基礎
自筆者從事建筑行業(yè)以來，建設部從先期取消預制構件，采用現(xiàn)澆混凝土，到后來推行商品混凝土，又推行建筑節(jié)能，到現(xiàn)在強行適用保溫隔熱技術。每一次不管是出于建筑更加可靠還是更加環(huán)保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技術要求，從而有了新的利潤增長點。
如前面所言，所有競爭行業(yè)的利潤都是趨零的，只有新技術的發(fā)展才能獲取新的利潤增長點。做為例子的萬科就是這樣做的，它在全國率先推出了綠色建筑的概念，使用了大量的環(huán)保技術，一是在政策方面獲得一定幫助，二是在利潤方面有了新的突破。
就專業(yè)化而言，建筑房地產(chǎn)是一個非常巨大的市場,建筑領域的基礎設施建設方興未艾,各種國債資金\銀行貸款項目\民間投資都涌入其中.上文提到的房地產(chǎn)也只限于住房,尚不包括商業(yè)地產(chǎn)等開發(fā).我認為一個房地產(chǎn)律師一定要先懂得該行業(yè)的現(xiàn)狀與內(nèi)部規(guī)律。把建筑房地產(chǎn)行業(yè)看成夕陽行業(yè)的錯誤邏輯在于，一是沒有認清楚其行業(yè)的本身特點，二是在沒有深入的了解這個行業(yè)就輕易的放棄了對行業(yè)的興趣。
為了能讓自己在律師專業(yè)化上有所突破，同時也為了與律師群體進行建筑房地產(chǎn)業(yè)務上的有效探討，我將在以后的博客寫作中陸續(xù)闡述對房地產(chǎn)法律的自我認識，以期得到同行們的批評與指正。
