[ 孫萍 ]——(2003-4-2) / 已閱17374次
預售商品房轉(zhuǎn)讓的條件及程序
孫萍 東北財經(jīng)大學碩士研究生
預售商品房能否轉(zhuǎn)讓,目前理論上存在較大分歧。認為預售商品房不能轉(zhuǎn)讓的理由是允許預售商品房的轉(zhuǎn)讓會引起市場混亂,對一個尚未完成的標的物進行轉(zhuǎn)讓，可能引起很多爭議，處理起來很麻煩，不利于房地產(chǎn)的行業(yè)管理。尤其是我國房地產(chǎn)業(yè)還處于不成熟階段，市場機制還沒有完全建立起來，不宜允許轉(zhuǎn)讓預售商品房。認為預售商品房能夠轉(zhuǎn)讓的理由是購買人通過簽訂預售合同、支付價款取得的對房屋所有權(quán)的期待權(quán)。只要期限屆滿，購買人就擁有了房屋的所有權(quán)。這決定了預售商品房可以轉(zhuǎn)讓。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。應視為允許預售商品房轉(zhuǎn)讓。允許預售商品房轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)了所有權(quán)人對其所有物的處分權(quán)。這一規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉(zhuǎn)讓的標的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)。在所附期限屆滿前后，房屋的價格隨市場行情變化很大。一般來講，預售價格遠低于現(xiàn)房價格。這種差額利潤就是多數(shù)炒作者熱衷于“炒樓花”的動機。因此，允許預售商品房的轉(zhuǎn)讓就勢必會出現(xiàn)投機，這些投機活動一方面會損害真正購房者的利益；另一方面也會擾亂房地產(chǎn)市場，哄抬市場價格，致使大量資金流入個人腰包。因此,對待預售商品房的轉(zhuǎn)讓既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎廢食，也不能放任自流，應當通過健全的法律制度和行政管理對其實施監(jiān)督。
一、 預售商品房轉(zhuǎn)讓的條件
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：
１、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效�！�
2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。
3、預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售商品房轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。
4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行商品房預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。
5、預售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)的處分權(quán)，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。
二、預售商品房轉(zhuǎn)讓的程序
預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。
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