[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22708次
或許應(yīng)該這么說，作為消費(fèi)品，中國住房的價格已經(jīng)很高；作為投資品，投資人可以期待它漲得更高。
5.6、動力6——調(diào)控變空調(diào)，越調(diào)越漲
調(diào)控不堅決，效果不彰，不但未能改變房價上漲的普遍預(yù)期，反而被看成是投資房市的大好時機(jī)，調(diào)控之后隨之而來的必是新一輪的強(qiáng)勢反彈，換句話說，調(diào)控反而成為下一輪漲價的信號，大眾的房市看漲預(yù)期在一次次調(diào)控中被不斷強(qiáng)化。
六、抑制或延緩住房需求，減少住房的當(dāng)期需求，防止住房需求的集中爆發(fā)，消解住房價格上漲動力
釜底抽薪，消解房地產(chǎn)的投資功能，一旦房地產(chǎn)失去了大部分的投資功能，只要房地產(chǎn)的投資收益率逐漸向社會資本平均收益率看齊，當(dāng)前投入房市的資金出于資本逐利的本性，定然會轉(zhuǎn)而投資比房地產(chǎn)投資回報率更高的領(lǐng)域，大眾對房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求必然逐漸掉頭，房地產(chǎn)價格當(dāng)逐漸回調(diào)，房地產(chǎn)價格泡沫亦將逐漸收縮變小，最終房價回歸理性。為了達(dá)成以上目的，筆者建議政府可采取以下措施予以應(yīng)對：
1、開征二手房交易的資本利得稅。（最為有效，可以立竿見影，是為殺手锏。）
2、開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅——房產(chǎn)稅。（可以增加業(yè)主房屋保有環(huán)節(jié)成本，為彌補(bǔ)房屋保有成本的上升，業(yè)主們必將一定比例的存量房進(jìn)入房屋租賃市場，有利于減少存量房空置率、開拓社會私房租賃房源，從而促進(jìn)社會資源的有效利用，有利于盡快形成一個上規(guī)模的私房租賃市場。）
3、適時開征贈與稅與遺產(chǎn)稅。我國素有為子孫后代置產(chǎn)的傳統(tǒng)，但是如果為他們留下財富的同時，也留下了支付遺產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)，人們的置業(yè)積極性必然會有所下挫。而為了規(guī)避遺產(chǎn)稅，許多人購買房產(chǎn)時就將房產(chǎn)登記在子女或?qū)O子女的名下，這就應(yīng)構(gòu)成贈與，應(yīng)該繳納贈與稅。
4、提高購房的首付比例，縮小房地產(chǎn)消費(fèi)融資杠桿率。
5、實(shí)施貨幣緊縮政策，盡速回收市場流動性。
6、實(shí)施靈活的利率政策，區(qū)分自住與投資購房需求，采取歧視性的利率政策。
7、限制外資，尤其是熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，同時在二手房交易領(lǐng)域?qū)嵭型赓Y投資所購房屋只能由外資接手的政策，防止外資擾亂我國的房市和金融市場，威脅到我國的金融安全，甚至國家經(jīng)濟(jì)安全。
8、采取有力措施，積極引導(dǎo)、鼓勵，以期盡早形成一個規(guī)模龐大的私房租賃市場。引導(dǎo)人們改變傳統(tǒng)的——有“房”才有家——住房觀念，房子既可以是自有產(chǎn)權(quán)，也可以是由市場租賃而得。建立一個供需兩旺的房屋租賃市場，代替房屋交易市場的部分功能，甚至于能與之旗鼓相當(dāng)、一較高下。
9、市場的歸市場，保障的歸保障。積極、盡速建立一個規(guī)模適當(dāng)?shù)谋Ｕ戏浚沟梅蠗l件的低收入居民能進(jìn)入保障房領(lǐng)域滿足其基本的住房需求，從而不必到商品房市場中去拼殺。
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