[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱57349次
出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1． 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2． 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3． 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4． 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
5．
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；
2． ；
【釋義】 本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。
【常見問題】 簽訂該條時(shí)買賣雙方最常見的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
但實(shí)際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施后，建設(shè)部門對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無(wú)法自主把握，制約了開發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時(shí)通過“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。
【對(duì)策】 在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：
1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
2.
【釋義】 本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過上述天數(shù)，則買方有權(quán)選擇解除合同。
逾期時(shí)間超過確定的天數(shù)時(shí)，如果買方選擇解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算。
【常見問題】 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。
【對(duì)策】 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭(zhēng)取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。
第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
1． 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向；
2．
【釋義】 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定。
【常見問題】 根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。
【對(duì)策】 為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。
第十一條 交接
商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
【釋義】 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。
范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設(shè)部1998年頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售�！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；２、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期�！蹲≌褂谜f明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：１、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；２、結(jié)構(gòu)類型；３、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；４、上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；５、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；６、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；７、配電負(fù)荷；８、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說明；９、其他需說明的問題。
【常見問題】 由于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式，買方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡�、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議）、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。
【對(duì)策】 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。
另外，針對(duì)實(shí)踐中有些買方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人自負(fù)。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
【釋義】 本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
【常見問題】 實(shí)踐中，出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。
【對(duì)策】本條只規(guī)定出賣人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”，過于籠統(tǒng)。學(xué)理上講，出賣人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：
1． 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
【釋義】 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià)，這是參照《消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定做出的。
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