[ 張生貴 ]——(2011-11-13) / 已閱10160次
張生貴：遇到糾紛怎么辦之律師談“建筑施工合同糾紛”
建設(shè)工程合同糾紛涉及的范圍和內(nèi)容較多，如何防范和有效避免糾紛的發(fā)生，需要在訂立建設(shè)工程合同之前有一個(gè)綜合認(rèn)識(shí)，必要時(shí)委托專業(yè)律師把關(guān)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，極易發(fā)生爭議的主要問題有以下幾個(gè)方面：1、合同的效力確認(rèn)；2、建設(shè)工程招投標(biāo)問題；3、土地使用權(quán)出、轉(zhuǎn)、租問題；4、土地征與補(bǔ)償；5、房屋聯(lián)建糾紛；6、建設(shè)工程承包與轉(zhuǎn)包、分包糾紛；7、建設(shè)工程鑒定；8、建設(shè)工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)問題；9、工程款結(jié)算糾紛；10、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)受償權(quán)；11、工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。
基礎(chǔ)法律問題：
建設(shè)工程合同的定義、種類、法律特征：
建設(shè)工程合同也稱建設(shè)工程承包合同，是指由承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。
按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，建設(shè)工程合同包括三種：即建設(shè)工程勘察合同、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同、建設(shè)工程施工合同。
(一)建設(shè)工程勘察合同：建設(shè)工程勘察合同是承包方進(jìn)行工程勘察，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程勘察單位稱為承包方，建設(shè)單位或者有關(guān)單位稱為發(fā)包方。建設(shè)工程勘察合同的標(biāo)的是為建設(shè)工程需要而作的勘察成果。工程勘察是工程建設(shè)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是保證建設(shè)工程質(zhì)量的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。為了確保工程勘察的質(zhì)量，勘察合同的承包方必須是經(jīng)國家或省級(jí)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，持有《勘察許可證》，具有法人資格的勘察單位。建設(shè)工程勘察合同必須符合國家規(guī)定的基本建設(shè)程序，勘察合同由建設(shè)單位或有關(guān)單位提出委托，經(jīng)與勘察部門協(xié)商，雙方取得一致意見，即可簽訂，任何違反國家規(guī)定的建設(shè)程序的勘察合同均是無效的。
(二)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同：建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同是承包方進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，委托方支付價(jià)款的合同。建設(shè)單位或有關(guān)單位為委托方，建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位為承包方。建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同為建設(shè)工程需要而作的設(shè)計(jì)成果。工程設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是保證建設(shè)工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)合同的承包方必須是經(jīng)國家或省級(jí)主要機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，持有《設(shè)計(jì)許可證》，具有法人資格的設(shè)計(jì)單位。只有具備了上級(jí)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同才能訂立；小型單項(xiàng)工程必須具有上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件方能訂立。如果單獨(dú)委托施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具有經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件方能訂立。
(三)建設(shè)工程施工合同：建設(shè)工程施工合同是工程建設(shè)單位與施工單位，也就是發(fā)包方與承包方以完成商定的建設(shè)工程為目的，明確雙方相互權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。建設(shè)工程施工合同的發(fā)包方可以是法人，也可以是依法成立的其它組織或公民，而承包方必須是法人。
法律特征：1、建設(shè)工程合同是以完成特定不動(dòng)產(chǎn)的工程建設(shè)為主要內(nèi)容的合同。性質(zhì)上屬以完成特定工作任務(wù)為目的的合同，但其工作任務(wù)是工程建設(shè)，不是一般的動(dòng)產(chǎn)承攬，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)所指向的工作物是建設(shè)工程項(xiàng)目，包括工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)和施工成果。這也是我國建設(shè)工程合同不同于承攬合同的主要特征。從雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容來看，承包人主要提供的是專業(yè)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)及施工等勞務(wù)，而不同于買賣合同出賣人的轉(zhuǎn)移特定標(biāo)的物的所有權(quán)，這也是承攬合同與買賣合同的主要區(qū)別。
2、在建設(shè)工程合同的訂立和履行各環(huán)節(jié)，均體現(xiàn)了國家較強(qiáng)的干預(yù)。體現(xiàn)在立法上，就是除合同法外還有大量的單行法律和法規(guī)，如《建筑法》、《城市規(guī)劃法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》及大量的行政法規(guī)和規(guī)章，對(duì)建設(shè)工程合同的訂立和履行諸環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)制。具體來說，立法對(duì)建設(shè)工程合同的干預(yù)體現(xiàn)在以下諸方面。①對(duì)締約主體的限制在中國，自然人基本上被排除在建設(shè)工程合同承包人的主體之外，只有具備法定資質(zhì)的單位才能成為建設(shè)工程合同的承包主體�！督ㄖā返�12條明確規(guī)定了從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位應(yīng)具備的條件，并將其劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，只有取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書后，才可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。此外，對(duì)建筑從業(yè)人員也有相應(yīng)的條件限制。這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，違反此規(guī)定的建設(shè)工程合同依法無效。在對(duì)合同主體經(jīng)營范圍的限制方面，中國立法的態(tài)度日趨寬松，但對(duì)工程建設(shè)單位的主體要求卻與這一趨勢(shì)相反，相當(dāng)嚴(yán)格。②對(duì)合同的履行有一系列的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程的質(zhì)量動(dòng)輒涉及民眾生命財(cái)產(chǎn)安全，因此對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控顯得非常重要。為確保建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)控的可操作性，在建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)控過程中需要適用大量的標(biāo)準(zhǔn)�！督ㄖā返�3條規(guī)定，建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑活動(dòng)從勘測(cè)、設(shè)計(jì)到施工、驗(yàn)收和各個(gè)環(huán)節(jié)，均存在大量的國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的適用�？梢哉f，對(duì)主體資格的限制和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的大量適用，使得建筑業(yè)的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)得到提高，為建設(shè)工程的質(zhì)量提供了制度上的保障。③合同責(zé)任的法定性。與通常的合同立法多任意性規(guī)范不同，關(guān)于建設(shè)工程合同的立法中強(qiáng)制性規(guī)范占了相當(dāng)?shù)谋壤喈?dāng)部分的合同責(zé)任因此成為法定責(zé)任，使得建設(shè)工程合同的主體責(zé)任呈現(xiàn)出較強(qiáng)的法定性。如關(guān)于施工開工前應(yīng)取得施工許可證的要求，合同訂立程序中的招標(biāo)發(fā)包規(guī)定，對(duì)承包人轉(zhuǎn)包的禁止性規(guī)定與分包的限制性規(guī)定，以及對(duì)承包人質(zhì)量保修責(zé)任的規(guī)定等，均帶有不同程度的強(qiáng)制性，從而部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。
建設(shè)工程施工合同的主要內(nèi)容：
在建設(shè)工程施工合同方面，目前適用的示范文本主要為建設(shè)部和原國家工商行政管理局于1999年頒布的《建設(shè)工程施工合同示范文本》（下稱示范合同），該版本是在1991年頒布的版本的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制定的，同時(shí)也參考了國際上最為通行的由國際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)（FIDIC）制定的《土木工程施工合同條件》的內(nèi)容，在合同內(nèi)容與形式上都相當(dāng)完善。中國的各類建設(shè)工程施工合同基本都采納了這一示范合同文本。示范合同分為三部分：協(xié)議書、通用條款與專用條款。協(xié)議書是對(duì)雙方就建設(shè)工程施工合同內(nèi)容達(dá)成合意的書面確認(rèn)，主要包括工程概況、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價(jià)款、合同文件的范圍等基本內(nèi)容。通用條款則是對(duì)雙方合同權(quán)利義務(wù)的詳細(xì)規(guī)定，可適用于各種不同的工程項(xiàng)目，具有相對(duì)固定性。專用條款則是合同雙方針對(duì)特定工程項(xiàng)目所作特別約定，為當(dāng)事人意思自治留下必要的空間。示范合同內(nèi)容相當(dāng)豐富，下面就建設(shè)工程施工合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容進(jìn)行介紹。1、當(dāng)事人條款合同應(yīng)明確發(fā)包人與承包人的名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況，承包人應(yīng)具備與合同工程相對(duì)應(yīng)的施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。2、工程名稱和范圍（標(biāo)的物條款）該條款主要用于明確合同所指向的建設(shè)工程的內(nèi)容和范圍。項(xiàng)目名稱、施工現(xiàn)場(chǎng)的位置、施工界區(qū)等都應(yīng)在合同中予以明確。3、施工準(zhǔn)備條款該部分條款主要對(duì)在工程施工前應(yīng)完成的工作進(jìn)行約定，主要包括施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件，土地平整、道路通暢及水電設(shè)施應(yīng)予完成；具備必要的施工合法性文件，其中最重要的文件即為施工許可證，依建筑法規(guī)定，未取得施工許可證的工程不能開工，當(dāng)然還包括其他如臨時(shí)用地、爆破作業(yè)等其他許可文件；施工場(chǎng)地地質(zhì)和地下管線資料及工程設(shè)計(jì)圖紙的交付，發(fā)包人并應(yīng)對(duì)其提供的資料和圖紙的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。4、施工組織設(shè)計(jì)和工期承包人應(yīng)提交施工組織設(shè)計(jì)和工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)發(fā)包人指定的監(jiān)理工程師或發(fā)包人駐場(chǎng)代表確認(rèn)后，承包人應(yīng)按進(jìn)度計(jì)劃組織施工，并接受監(jiān)理工程師或發(fā)包人駐場(chǎng)代表的檢查與監(jiān)督。合同應(yīng)明確工程開工與竣工日期，并對(duì)工期延誤及相關(guān)責(zé)任問題進(jìn)行約定。5、工程質(zhì)量和檢驗(yàn)條款承包人應(yīng)對(duì)工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作出承諾。按國家標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)按分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量評(píng)定均分為“合格”與“優(yōu)良”兩個(gè)等級(jí)，合同應(yīng)約定工程質(zhì)量需符合何種標(biāo)準(zhǔn)，以及當(dāng)雙方對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭議時(shí)的鑒定機(jī)構(gòu)及其程序。6、價(jià)款及其支付在建設(shè)工程合同實(shí)務(wù)中，價(jià)款問題產(chǎn)生的糾紛最為常見。建設(shè)工程尤其是大型工程的造價(jià)金額通常較大，合同履行期相對(duì)較長，其中可變因素較多，因此在客觀上也確實(shí)存在價(jià)款難以確定或其確定過程較復(fù)雜的情況。建設(shè)部2001年頒布的《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》規(guī)定了三種建設(shè)工程施工合同價(jià)款的方式：固定價(jià)，即合同總價(jià)或單價(jià)在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)不可調(diào)整；可調(diào)價(jià)，即合同約定工程價(jià)格在實(shí)施期間隨價(jià)格變化而調(diào)整；工程成本加酬金確定的價(jià)格。當(dāng)事人可在合同中約定其中一種計(jì)價(jià)方式。在工程款的支付方面，通常工程款可分為三部分：預(yù)付款、進(jìn)度款和結(jié)算款。預(yù)付款是指開工前由發(fā)包人向承包人支付的款項(xiàng)，款項(xiàng)用于承包人開工前期的準(zhǔn)備工作，該部分款項(xiàng)應(yīng)于開工后從發(fā)包人應(yīng)付工程款中扣除。進(jìn)度款則指發(fā)包人按合同約定的工程進(jìn)度逐筆支付的款項(xiàng)。由于建設(shè)工程施工合同的承攬合同性質(zhì)，勢(shì)不能要求承包人承擔(dān)墊付工程款的義務(wù)，因此根據(jù)工程進(jìn)度支付工程進(jìn)度款是建設(shè)工程施工合同的重要特點(diǎn)。結(jié)算款是指工程竣工后，雙方對(duì)工程總價(jià)進(jìn)行結(jié)算所確認(rèn)的工程款，對(duì)發(fā)包人已付工程款與結(jié)算款的差額部分，發(fā)包人應(yīng)予支付。材料及設(shè)備供應(yīng)建設(shè)工程涉及到大量的材料與設(shè)備，因此合同應(yīng)就材料與設(shè)備供應(yīng)主體、供應(yīng)范圍、供應(yīng)日期、驗(yàn)收程序及標(biāo)準(zhǔn)、保管責(zé)任等問題進(jìn)行約定。材料和設(shè)備既可由發(fā)包人提供，也可由承包人提供，提供方應(yīng)對(duì)材料與設(shè)備的合格性承擔(dān)責(zé)任，另一方有權(quán)對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)并提出質(zhì)量異議�？⒐を�(yàn)收與結(jié)算條款竣工驗(yàn)收與結(jié)算條款應(yīng)對(duì)驗(yàn)收和決算的程序進(jìn)行明確約定。在預(yù)計(jì)竣工日期之前的合理期限內(nèi)，承包人應(yīng)通知發(fā)包人準(zhǔn)備驗(yàn)收，并提供相關(guān)驗(yàn)收資料，發(fā)包人應(yīng)及時(shí)組織有關(guān)各方包括勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等與承包人共同進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并對(duì)存在的質(zhì)量問題提出修改意見，驗(yàn)收合格或經(jīng)修改后合格的，承包人應(yīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。發(fā)包人不組織驗(yàn)收的，應(yīng)承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果。竣工驗(yàn)收后，雙方應(yīng)按合同約定或法定程序進(jìn)行結(jié)算。建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》對(duì)工程竣工結(jié)算的程序規(guī)定如下：“工程竣工驗(yàn)收合格，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行竣工結(jié)算：①承包方應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收合格后的約定期限內(nèi)提交竣工結(jié)算文件；②發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可；③發(fā)包方對(duì)竣工結(jié)算文件有異議的，應(yīng)當(dāng)在答復(fù)期內(nèi)向承包方提出，并可以在提出之日起的約定期限內(nèi)與承包方協(xié)商；④發(fā)包方在協(xié)商期內(nèi)未與承包方協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商未能與承包方達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行竣工結(jié)算審核；⑤發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在協(xié)商期滿后的約定期限內(nèi)向承包方提出工程造價(jià)咨詢單位出具的竣工結(jié)算審核意見。發(fā)承包雙方在合同中對(duì)上述事項(xiàng)的期限沒有明確約定的，可認(rèn)為其約定期限均為28日。發(fā)承包雙方對(duì)工程造價(jià)咨詢單位出具的竣工結(jié)算審核意見仍有異議的，在接到該審核意見后一個(gè)月內(nèi)可以向縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。工程竣工結(jié)算文件經(jīng)發(fā)包方與承包方確認(rèn)即應(yīng)當(dāng)作為工程決算的依據(jù)�！比绠�(dāng)事人約定采取固定價(jià)格的方式，則在結(jié)算環(huán)節(jié)當(dāng)不易發(fā)生糾紛。但是，對(duì)大型工程項(xiàng)目而言，以固定價(jià)格方式計(jì)價(jià)并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槠陂g可變因素太多，如由此導(dǎo)致的造價(jià)差距太大，一方當(dāng)事人可以情事變更原則要求變更合同。此外，因發(fā)包人原因如設(shè)計(jì)變更等調(diào)整合同造價(jià)的情況也難以避免。需要注意的是，發(fā)包人并沒有權(quán)利對(duì)承包人提交的結(jié)算資料進(jìn)行隨意調(diào)整。除合同約定的內(nèi)容外，對(duì)工程施工過程中發(fā)包人或其代理人已確認(rèn)的部分工程價(jià)格，發(fā)包人應(yīng)予認(rèn)可。即便雙方委托或由法院或仲裁機(jī)構(gòu)委托價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行造價(jià)鑒定，其也不能脫離合同條款及當(dāng)事人在合同履行過程中已生成的合同文件的約定。因此，對(duì)承包人而言，合同履行過程中有關(guān)書面證據(jù)的保全有著極為重要的意義。違約責(zé)任及索賠條款發(fā)包人可能存在的主要違約事由為不依合同約定支付工程款，此外還存在著不提供必要的施工條件及資料、不按期組織各類驗(yàn)收等情形，合同應(yīng)對(duì)各種可能的違約情形的違約責(zé)任進(jìn)行規(guī)定，發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式為實(shí)際履行、賠償損失和解除合同。承包人可能存在的主要違約事由是未按期完工及完成的工程質(zhì)量不符合法定及約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及與之相對(duì)應(yīng)的不能提供必要的工程竣工資料。承包人承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式為修理或重作、賠償損失、解除合同。合同應(yīng)對(duì)履行過程中的索賠程序進(jìn)行約定，一旦出現(xiàn)索賠事由，守約方應(yīng)及時(shí)向違約方發(fā)出索賠通知，并提供相關(guān)證據(jù)，違約方應(yīng)按合同約定的期限進(jìn)行答復(fù)和處理。承包人保修責(zé)任承包人通常以簽訂質(zhì)量保修書的形式明確其保修責(zé)任。承包人的保修責(zé)任為法定責(zé)任，建筑法對(duì)此作出了原則性規(guī)定，并授權(quán)國務(wù)院對(duì)具體保修范圍和最低保修期限作出規(guī)定。國務(wù)院2000年頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；⑤其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算�！彪p方可在合同約定比前述最低保修期限較長的保修期，但不得短于法定最低保修期限。保修期間，由于承包人實(shí)施保修行為造成發(fā)包人損失的，應(yīng)予賠償。
建設(shè)工程勘察與設(shè)計(jì)合同的主要內(nèi)容，相較于建設(shè)工程施工合同，建設(shè)工程勘察與設(shè)計(jì)合同的內(nèi)容相對(duì)簡單，由此引發(fā)的糾紛也不多。在內(nèi)容方面，其當(dāng)事人條款、標(biāo)的物條款與前述施工合同并無不同。發(fā)包人的主要義務(wù)為明確勘察或設(shè)計(jì)要求，提供必要的勘察或設(shè)計(jì)資料，按期支付酬金�？辈烊嘶蛟O(shè)計(jì)人的主要義務(wù)為按合同要求完成任務(wù)，保證勘察成果資料和設(shè)計(jì)資料具有合同約定的質(zhì)量要求。在酬金方面，勘察與設(shè)計(jì)合同通常是以固定價(jià)格的方式進(jìn)行約定，如發(fā)包人對(duì)勘察或設(shè)計(jì)要求提出變更，則相應(yīng)調(diào)整酬金數(shù)額。支付方式則通常是按勘察或設(shè)計(jì)工作完成的階段分期付款。
其他重要內(nèi)容：
A、資質(zhì)問題：
1、發(fā)包人建設(shè)工程合同的發(fā)包人是指工程的建設(shè)單位，又稱業(yè)主，是合法擁有建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)的的合法權(quán)利人。對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，并不存在發(fā)包人的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其發(fā)包人專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或其他具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的主體�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第29條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件也作出了專門規(guī)定，具體包括注冊(cè)資本不得少于100萬元，有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員等，同時(shí)還授權(quán)行業(yè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行核定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)部于2000年頒布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，按自有流動(dòng)資金與注冊(cè)資本數(shù)量、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量與資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷、已開發(fā)竣工房屋面積等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為四級(jí)，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。
由上述規(guī)定可見，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求遠(yuǎn)較一般的企業(yè)法人嚴(yán)格，國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)行的是嚴(yán)格的資格準(zhǔn)入制度。在對(duì)合同主體資格的要件日漸放寬的今天，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的主體資格要求卻日趨嚴(yán)格。依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，除在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。雖然這一解釋的效力因合同法的施行而受到一定程度的質(zhì)疑，但立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體資格的嚴(yán)格要求應(yīng)屬無疑。成問題的是，如發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格，但并不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，即其資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營范圍小于其所發(fā)包項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，此時(shí)建設(shè)工程合同的效力是否受到影響呢？對(duì)此應(yīng)從寬判斷，不宜簡單地認(rèn)定合同無效。依合同法規(guī)定，只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才可導(dǎo)致合同無效，而前述法律和行政法規(guī)并未規(guī)定不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍，而是授權(quán)建設(shè)部進(jìn)行規(guī)定，而建設(shè)部的規(guī)定為行政規(guī)章，違反規(guī)章并不會(huì)導(dǎo)致合同無效的法律后果。只要發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，符合立法對(duì)土地使用權(quán)及資金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應(yīng)肯認(rèn)合同效力。至于因違反行政規(guī)章而產(chǎn)生的行政責(zé)任，則與合同效力無關(guān)。
2、承包人建設(shè)工程合同的承包人包括工程勘察單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位，立法對(duì)這類主體的資質(zhì)要求較之發(fā)包人更為嚴(yán)格。《建筑法》第12條規(guī)定：“從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有符合國家規(guī)定的注冊(cè)資本；（二）有與其從事的建筑活動(dòng)相適應(yīng)的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員；（三）有從事相關(guān)建筑活動(dòng)所應(yīng)有的技術(shù)裝備；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”。第13條規(guī)定應(yīng)按建筑企業(yè)的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的工程業(yè)績劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，在取得相應(yīng)資質(zhì)證書后，方可在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。建設(shè)部《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等行政規(guī)章對(duì)施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位及監(jiān)理單位的資質(zhì)管理進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，其中工程勘察資質(zhì)分為工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)、工程勘察勞務(wù)資質(zhì)；工程設(shè)計(jì)資質(zhì)分為工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)；施工企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個(gè)序列，各自評(píng)定不同等級(jí)，相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)只能在其資質(zhì)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程業(yè)務(wù)。對(duì)工程承包人違反資質(zhì)條件所簽訂的建設(shè)工程合同，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但立法對(duì)勘察、設(shè)計(jì)單位和施工單位的要求有所不同。從現(xiàn)行立法來看，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)單位而言，如具有工程勘察、設(shè)計(jì)資格但所承攬業(yè)務(wù)超出其資質(zhì)等級(jí)范圍的，如其實(shí)際上具備履行合同的能力，只是未經(jīng)主管部門核發(fā)相應(yīng)資質(zhì)證書，依《合同法》及相關(guān)司法解釋，也可認(rèn)定合同有效。但施工單位違反資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)所簽訂的合同則絕對(duì)無效。《建筑法》第26條第2款規(guī)定，禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。這樣嚴(yán)格的禁止性規(guī)定，在民事立法中是較為罕見的，也可見國家在建筑施工市場(chǎng)管理方面的嚴(yán)格立場(chǎng)。實(shí)務(wù)中不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工企業(yè)掛靠具備資質(zhì)等級(jí)的施工企業(yè)承攬業(yè)務(wù)的情況十分普遍，不少發(fā)包人事實(shí)上對(duì)此持黙許態(tài)度，一些地方行政主管部門對(duì)此也是視若無睹，基本采取放任的態(tài)度。在不發(fā)生糾紛的情況下，合同履行完畢后各自相安無事。一旦產(chǎn)生糾紛，則合同效力就成為當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題。法院在判決合同無效的情況下，基于對(duì)無效合同的處理原則，對(duì)合同實(shí)際履行人發(fā)生的直接間接費(fèi)用及稅金仍然予以支持。因此，反思現(xiàn)行建設(shè)工程承包人資質(zhì)管理制度，進(jìn)行行之有效的改革，從源頭杜絕掛靠施工情況，是當(dāng)前主管部門面臨的重大課題�？偟膩碚f，加強(qiáng)資質(zhì)管理的透明度，改審批制為核準(zhǔn)制，強(qiáng)化權(quán)威中介機(jī)構(gòu)的認(rèn)證功能、加強(qiáng)執(zhí)法等應(yīng)該是改革的方向。
B、招標(biāo)問題：
大量的建設(shè)工程系國有資本投資，因此建設(shè)工程領(lǐng)域的違規(guī)操作也層出不窮，幾成腐敗的溫床。為規(guī)范建設(shè)工程合同的簽訂行為，全國人大常委會(huì)于1999年頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》，該法第3條規(guī)定以下建設(shè)工程項(xiàng)目必須進(jìn)行招標(biāo)：①大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目；②全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；③使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。原國家計(jì)委于2000年頒布了《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，對(duì)《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定的必須進(jìn)行招標(biāo)的工程范圍進(jìn)行了明確界定。按《招標(biāo)投標(biāo)法》及國家計(jì)委的前述規(guī)定，需進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程范圍相當(dāng)廣泛，商品住宅，不論是否屬國有投資或國有投資控制，均需進(jìn)行招標(biāo)。而各省級(jí)地方政府往往又在國家計(jì)委規(guī)定的基礎(chǔ)上對(duì)應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)的工程范圍作出了進(jìn)一步規(guī)定。目前，建設(shè)行政主管部門主要是通過對(duì)施工許可證的管理來強(qiáng)制要求國有資本投資的項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，但這只是從行政管理的角度而言。依建筑法規(guī)定，獲頒發(fā)施工許可證的條件之一是確定了工程施工單位，也就是說，在施工許可證頒發(fā)之前建設(shè)工程合同通常已經(jīng)簽署，此時(shí)便可能存在對(duì)之前簽署的建設(shè)工程合同效力的認(rèn)定問題�！墩袠�(biāo)投標(biāo)法》關(guān)于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的工程范圍的規(guī)定應(yīng)屬強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定簽署的合同當(dāng)然無效。該法授權(quán)國家計(jì)委在國務(wù)院批準(zhǔn)的前提下制定具體范圍，因此國家計(jì)委的規(guī)定對(duì)合同效力具有約束力。但地方政府作出的超出國家計(jì)委規(guī)定范圍的應(yīng)予招標(biāo)的工程范圍規(guī)定，不能作為判斷合同效力的法律依據(jù)。對(duì)依法應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)的建設(shè)工程合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)認(rèn)定為存在過錯(cuò)，因雙方均應(yīng)具備了解相關(guān)規(guī)定的能力，也有義務(wù)遵守相關(guān)規(guī)定。
C、分包與轉(zhuǎn)包：
建設(shè)工程合同的履行尤其是大型建設(shè)工程的建設(shè)涉及眾多的專業(yè)技能，承包人往往并不具備實(shí)施全部工程業(yè)務(wù)的能力，尤其是一些專業(yè)工程，如安裝、電氣等，因此分包就在所難免。就其實(shí)質(zhì)而言，分包就是承包人將其合同義務(wù)部分轉(zhuǎn)讓予第三人的行為，但分包又不同于通常意義上所說的合同義務(wù)的部分轉(zhuǎn)讓，因?yàn)槌邪瞬⒉灰蚱浞职袨槎獬龑?duì)發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)的分包部分的合同義務(wù)。依建筑法及合同法的規(guī)定，承包人分包應(yīng)以發(fā)包人同意為條件，否則無效。分包后，承包人仍應(yīng)對(duì)其全部合同義務(wù)承擔(dān)責(zé)任，對(duì)分包部分，承包人與分包人對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。法律對(duì)承包人從事建設(shè)工程業(yè)務(wù)的資質(zhì)規(guī)定同樣適用于分包人，且禁止分包人將其分包的工程再分包。從合同相對(duì)性的角度來說，分包并不改變發(fā)包人與承包人之間合同相對(duì)人的關(guān)系，而分包合同的相對(duì)人則分別是承包人與分包人。至于承包人與分包人之間的連帶責(zé)任關(guān)系，則是一種突破合同相對(duì)性的法定責(zé)任。
轉(zhuǎn)包與分包的主要區(qū)別在于合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓的程度不同，轉(zhuǎn)包是承包人將其合同義務(wù)全部移轉(zhuǎn)予第三人的行為。依合同法總則的規(guī)定，一般合同義務(wù)的移轉(zhuǎn)應(yīng)以債權(quán)人同意為條件，但合同法分則建設(shè)工程合同部分則明確禁止承包人以各種名義進(jìn)行轉(zhuǎn)包。對(duì)承包人的轉(zhuǎn)包行為，無論發(fā)包人是否知情或同意，均應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)包合同無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)包在建設(shè)工程國際慣例中屬常見現(xiàn)象，中國立法之所以對(duì)建設(shè)工程領(lǐng)域的分包與轉(zhuǎn)包問題采嚴(yán)格的立場(chǎng)有其社會(huì)背景。多年來，中國建設(shè)工程領(lǐng)域出現(xiàn)的大量工程質(zhì)量問題與轉(zhuǎn)包和不規(guī)范的分包行為有著密切聯(lián)系，由于部分承包人在工程實(shí)施過程中進(jìn)行層層分包或轉(zhuǎn)包，最后的合同實(shí)際履行人收取的價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于最初的建設(shè)工程合同的約定，導(dǎo)致工程偷工減料現(xiàn)象大量存在，這一問題在施工合同中尤為明顯。為此，建筑法與合同法均對(duì)分包行為進(jìn)行嚴(yán)格限制，對(duì)轉(zhuǎn)包或以分包名義進(jìn)行的轉(zhuǎn)包則絕對(duì)禁止。
與轉(zhuǎn)包有些類似的行為便是掛靠：
所謂掛靠是指實(shí)際承包人以他人名義與發(fā)包人簽署建設(shè)工程合同的行為。實(shí)際承包人即掛靠人，由掛靠人以其名義簽署建設(shè)工程合同的名義承包人便是被掛靠人。掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)與中國對(duì)建設(shè)工程承包單位實(shí)施嚴(yán)格的資質(zhì)管理有關(guān)。一些民間施工隊(duì)具備建設(shè)工程施工能力，但又難以評(píng)選較高資質(zhì)，不能承接大型工程，只能采取掛靠形式承攬工程；而一些國有建筑企業(yè)有較高資質(zhì)卻因缺乏資金實(shí)力或不能有效控制成本等原因，在工程招標(biāo)中無優(yōu)勢(shì)可言，難以承攬工程，只能以出賣資質(zhì)的方式賺取利潤。掛靠也是被建筑法及相關(guān)行政法規(guī)嚴(yán)格禁止的行為，因此掛靠總是以分包或合作等形式出現(xiàn)，而且發(fā)包人與承包人通常對(duì)掛靠行為彼此心照不宣，故掛靠行為雖大量存在，但真正發(fā)生糾紛并訴諸法律的卻不多。對(duì)掛靠當(dāng)事人的法律責(zé)任，建筑法規(guī)定除應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任外，在民事賠償責(zé)任方面，掛靠人與被掛靠人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
D、帶資與墊資條款：
帶資與墊資進(jìn)行工程承包是中國建設(shè)工程施工領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象，并被稱為建設(shè)工程領(lǐng)域的“癌細(xì)胞”。所謂帶資承包與墊資施工，實(shí)質(zhì)上就是指在建設(shè)工程施工合同中，發(fā)包人不需向承包人先行支付工程款（預(yù)付款和進(jìn)度款），而由承包人自行負(fù)擔(dān)工程施工期間的資金。在國際上，帶資承包模式其實(shí)相當(dāng)普遍，BOT通常適用于政府公共工程項(xiàng)目，是政府吸引非官方資本加入基礎(chǔ)設(shè)施建造的一種融資、建造、特許經(jīng)營的項(xiàng)目實(shí)施模式。在中國，政府為控制基礎(chǔ)設(shè)施投資，防止無實(shí)力的開發(fā)商盲目進(jìn)行投資，破壞國家經(jīng)濟(jì)秩序，故除對(duì)外商投資建筑企業(yè)作例外規(guī)定外，對(duì)國內(nèi)施工企業(yè)的帶資與墊資行為一直予以禁止。建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部于1996年發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)禁帶資承包工程和墊資施工的通知》是現(xiàn)有規(guī)范帶資與墊資行為的主要規(guī)定。司法實(shí)踐中也一度將帶資與墊資條款認(rèn)定為無效。合同法施行后，對(duì)合同無效的認(rèn)定應(yīng)以違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù)，而前述《通知》顯然效力偏低，故以此認(rèn)定該類條款無效于法無據(jù)。最高人民法院于2000年10月在對(duì)昆明官房建筑經(jīng)營公司與昆明柏聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程合同糾紛申訴一案的答復(fù)中也表明了此一立場(chǎng)。該答復(fù)稱：人民法院在審理民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。前述《通知》不屬于行政法規(guī)，也不是部門規(guī)章。從其內(nèi)容看，主要以行政管理手段對(duì)建筑工程合同當(dāng)事人帶資承包進(jìn)行限制，并給予行政處罰，而對(duì)于當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，仍應(yīng)按照合同承擔(dān)責(zé)任。因此，不應(yīng)以當(dāng)事人約定了帶資承包條款，違反《通知》而認(rèn)定合同無效。但最高人民法院的這一答復(fù)僅針對(duì)個(gè)案，并非司法解釋，也未得到普遍適用。事實(shí)上，司法機(jī)關(guān)內(nèi)部對(duì)帶資與墊資行為的效力問題也存有不同意見。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見》即規(guī)定：“建設(shè)工程合同中帶資、墊資和墊款承包工程的條款應(yīng)確認(rèn)無效。對(duì)承包人已帶資、墊資和墊款承建的工程，發(fā)包人應(yīng)支付該款相應(yīng)的利息”。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，建設(shè)工程合同中的帶資與墊資條款，雖未抵觸法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但可其因違反法律關(guān)于企業(yè)之間不得借貸的禁止性規(guī)定而無效。從現(xiàn)有法律規(guī)定來判斷，帶資與墊資條款并非當(dāng)然無效，行政機(jī)關(guān)可依其職權(quán)對(duì)該種行為實(shí)施行政處罰，但在未有更高層次立法的情況下，法院不宜直接認(rèn)定其無效。事實(shí)上，雖然行政機(jī)關(guān)明文禁止，帶資與墊資行為還是難以遏制。由于建筑市場(chǎng)競爭激烈，有承包人為爭取工程承包合同，往往承諾帶資入場(chǎng)，以減輕發(fā)包人的資金壓力。在操作上，由于墊資屬禁止性行為，發(fā)包人與承包人通常不會(huì)將有關(guān)墊資的內(nèi)容寫入合同條款，而多采取相對(duì)隱晦的方式。由于建設(shè)工程合同的價(jià)款支付方式通常為按工程進(jìn)度付款，在發(fā)包人付款與工程進(jìn)度之間難免存在時(shí)間上的遲滯性，如雙方協(xié)議將付款時(shí)間遲延，或達(dá)成承包方事實(shí)上接受發(fā)包人遲延付款的默契，則很難判斷其是否屬于帶資、墊資行為。而且，即便帶資、墊資行為屬無效，也僅及于合同的價(jià)格支付條款，對(duì)合同其余部分的效力并無影響。
D、優(yōu)先受償權(quán)：
承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)：《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償�！痹摋l規(guī)定甫一出臺(tái)，立即引起民法學(xué)界和實(shí)務(wù)界的廣泛討論，爭議的焦點(diǎn)一時(shí)集中在本條規(guī)定的承包人權(quán)利的性質(zhì)方面。有認(rèn)為該權(quán)利是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)，有認(rèn)為該權(quán)利是一種法定優(yōu)先權(quán)，也有認(rèn)為是法定抵押權(quán)。留置權(quán)的標(biāo)的物只能是動(dòng)產(chǎn)，這是留置權(quán)的基本法律特征，因此留置權(quán)說難以成立。而優(yōu)先權(quán)說在權(quán)利性質(zhì)的界定上并不明確，優(yōu)先權(quán)是一種相對(duì)性的權(quán)利表述，只有與其他人的權(quán)利相比才具有意義，因此，說承包人依該條享有的權(quán)利是一種優(yōu)先權(quán)只是一種對(duì)該權(quán)利狀態(tài)的描述。無論是抵押權(quán)還是留置權(quán)，都具有優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)，因此以優(yōu)先權(quán)作為該權(quán)利的性質(zhì)認(rèn)定則難以成立。法定抵押權(quán)說符合該條規(guī)定的權(quán)利的基本特征，如標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)、優(yōu)先受償性等，較為準(zhǔn)確地界定了該權(quán)利的屬性，也較符合立法本意，故本文采此觀點(diǎn)。建設(shè)工程合同事實(shí)上，建設(shè)工程承包人對(duì)其完成之工程擁有法定抵押權(quán)并非中國立法所新創(chuàng)。中國臺(tái)灣地區(qū)民法第513條規(guī)定：承攬之工作物為建筑物或其他土地上之工作物或?yàn)榇说裙ぷ魑镏卮笮蘅樥�，承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán)，對(duì)于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)有抵押權(quán)。即為關(guān)于承攬人（承包人）法定抵押權(quán)的規(guī)定。此外，德國及日本等國民法均有類似規(guī)定，德國民法規(guī)定承攬人法定抵押權(quán)應(yīng)經(jīng)預(yù)告登記方為成立，日本民法稱之為先取特權(quán)，需經(jīng)登記始能對(duì)抗第三人。中國合同法第286條與臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定相似，不以登記為法定抵押權(quán)成立或?qū)沟谌说臈l件，而是直接基于法律的規(guī)定成立。最高人民法院于2002年6月20日發(fā)布法釋[2002]16號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，對(duì)合同法第286條的適用作出司法解釋，該解釋并未對(duì)該條所規(guī)定權(quán)利的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，只是將其描述性地稱為優(yōu)先受償權(quán)。解釋對(duì)該種權(quán)利的效力、范圍及行使期限作出了規(guī)定，大致內(nèi)容如下：①該優(yōu)先受償權(quán)的效力優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不能對(duì)抗已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者；②優(yōu)先受償權(quán)的受償債權(quán)范圍即建筑工程價(jià)款僅包括承包人的實(shí)際支出費(fèi)用，不包括因發(fā)包人違約所致?lián)p失；③行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。應(yīng)該說，司法解釋對(duì)該條款的適用給出了較為明確的指引。依前述合同法第286條及司法解釋的規(guī)定，承包人行使法定抵押權(quán)有如下條件：1、需是以工程為合同完成物的建設(shè)工程合同。
廣義上的建設(shè)工程合同，包括建設(shè)工程施工合同、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同、建設(shè)工程勘察合同，其中設(shè)計(jì)合同與勘察合同的完成物僅為設(shè)計(jì)成果與勘察成果，并不是工程本身，不屬第286條規(guī)定的“工程”范疇，因此只有建設(shè)工程施工合同的承包人才可行使這一權(quán)利。當(dāng)然，如是建設(shè)工程總承包合同，只要其中包括了工程施工的內(nèi)容，合同的履行可得出“工程”這一財(cái)產(chǎn)，則總承包人當(dāng)可行使該權(quán)利，而承包人行使該權(quán)利時(shí)求償?shù)膬?nèi)容自可包括總承包合同中設(shè)計(jì)部分與勘察部分的債權(quán)。2、需工程屬可折價(jià)、拍賣的性質(zhì)有學(xué)者主張不可折價(jià)、拍賣的工程包括法律上的禁止流通物，包括公有物與公用物，前者如國家機(jī)關(guān)辦公的房屋建筑物及軍事設(shè)施，后者如公共道路、橋梁、機(jī)場(chǎng)、港口、公共圖書館、公共博物館等。公有物與公用物是否均屬法律上的禁止流通物頗值討論。前述列舉的幾種物均是從其規(guī)劃功能的角度考慮，但建設(shè)工程作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)與所有權(quán)是可以分離的，公有物與公用物并非均屬禁止流通物，只能解釋為部分屬禁止流通物，而大部分事實(shí)上屬限制流通物，即其流通以不能影響其使用功能為前提�；旧�，可依法進(jìn)入市場(chǎng)并可帶來收益的公有物與公用物如機(jī)場(chǎng)、道路、公共圖書館等均可在不影響其使用功能的情況下進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，即便是國家機(jī)關(guān)辦公用房，只要其在功能上具有市場(chǎng)價(jià)值，也屬可折價(jià)或拍賣之列。只有依照法律規(guī)定或依其性質(zhì)不能產(chǎn)生收益的公有物與公用物才不可折價(jià)、拍賣，如城市公共綠化、市政工程等。除了前述不可折價(jià)或拍賣的部分公有物與公用物外，在性質(zhì)上不能折價(jià)或拍賣的還包括單獨(dú)的設(shè)備安裝或裝修裝飾工程。如與發(fā)包人單獨(dú)簽訂有施工合同的空調(diào)、電梯、玻璃幕墻等專業(yè)工程承包人或室內(nèi)裝飾裝修工程承包人等，在工程完成后，如發(fā)包人違約，該承包人應(yīng)不能對(duì)該部分工程行使法定抵押權(quán)，因其承包的工程在性質(zhì)上與主體工程已不可分割，如允許承包人將該部分工程單獨(dú)拍賣，一來在經(jīng)濟(jì)上極其不利益，二來也可能損害其他權(quán)利人的利益。但對(duì)總承包人而言，或前述專業(yè)施工合同的承包人與主體工程的承包人共同行使法定抵押權(quán)，則不受此限，因?yàn)樵诖饲闆r下，就該部分工程進(jìn)行折價(jià)或拍賣并優(yōu)先受償在法律上和經(jīng)濟(jì)上均可行。3、承包人需履行催告義務(wù)對(duì)發(fā)包人未依約履行支付價(jià)款義務(wù)的行為，承包人并不能徑行行使法定抵押權(quán)，應(yīng)在進(jìn)行催告并給予發(fā)包人合理履行期限之后才能行使該權(quán)利。催告的方式不限，合理期限應(yīng)根據(jù)合同的具體情況進(jìn)行判斷。這一規(guī)定與合同法第94條關(guān)于因一方逾期履約另一方單方解除合同前需進(jìn)行催告并給予對(duì)方合理履行期限的規(guī)定同出一轍。由于承包人行使法定抵押權(quán)對(duì)發(fā)包人影響巨大，應(yīng)對(duì)此設(shè)定一些程序性條件，允許發(fā)包人對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)救。4、建筑工程是否竣工不應(yīng)影響承包人法定抵押權(quán)的行使有學(xué)者認(rèn)為承包人法定抵押權(quán)的成立應(yīng)以建設(shè)工程竣工為條件，工程未竣工，則無法定抵押權(quán)。從權(quán)利義務(wù)平衡的角度來說，理應(yīng)對(duì)承包人行使法定抵押權(quán)施加一定的限制。由于建設(shè)工程合同的價(jià)款多為分期支付，如發(fā)包人在工期中的任一期付款遲延都可令承包人行使法定抵押權(quán)，對(duì)發(fā)包人過于不利。再者，未竣工工程的變現(xiàn)能力低，如因該條規(guī)定出現(xiàn)大量的在建工程進(jìn)入市場(chǎng)流通的情況，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將極為不利。但是，在建工程雖然變現(xiàn)能力低，卻并非不可變現(xiàn)，因此在建工程在性質(zhì)上不屬不宜折價(jià)、拍賣的工程，在操作層面上應(yīng)無障礙。從法律政策來看，立法設(shè)定法定抵押權(quán)的目的在于優(yōu)先保障承包人的債權(quán)尤其是其中的勞動(dòng)者工資，而工程是否竣工并不會(huì)影響承包人債權(quán)的性質(zhì)與效力，如由于發(fā)包人違約導(dǎo)致工程無法竣工而令承包人喪失法定抵押權(quán)，則該條的立法目的將無法實(shí)現(xiàn)。最高人民法院的司法解釋對(duì)此問題作了折衷的規(guī)定。解釋規(guī)定承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的六個(gè)月期限自工程竣工或合同約定的竣工日期起算。從文義上解釋可知，無論工程是否竣工，承包人均可行使法定抵押權(quán)，但其應(yīng)在工程竣工后或合同約定的竣工日期后才能行使該權(quán)利。問題在于，如在建設(shè)工程合同履行期間，發(fā)包人明確表示或以其行為表示將不再履行合同，或出現(xiàn)合同法第68條規(guī)定的對(duì)方當(dāng)事人可中止履行的情形，依該司法解釋，此時(shí)承包人不能行使法定抵押權(quán)。但如此理解似對(duì)承包人過于苛刻，不符立法本意。此外，在合同履行期間發(fā)包人破產(chǎn)，承包人是否可以法定抵押權(quán)對(duì)抗發(fā)包人的其他債權(quán)人，也是一個(gè)問題。對(duì)此下文將要論及。法定抵押權(quán)的行使不以工程是否竣工為條件，同理，工程是否交付使用也不應(yīng)影響法定抵押權(quán)的行使。建設(shè)工程合同的特點(diǎn)之一在于承包人基于合同約定占有施工場(chǎng)地及工程本身，這也是傳統(tǒng)上將其歸入承攬合同的原因，因此，對(duì)發(fā)包人不支付工程價(jià)款的行為，承包人通常可行使的抗辯權(quán)就是拒不將工程交付予發(fā)包人。故在通常情況下，承包人行使法定抵押權(quán)時(shí)其對(duì)工程是處于占有狀態(tài)，但合同法第286條及司法解釋并未規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)應(yīng)以占有建設(shè)工程為前提，因此依法不能將該條作此擴(kuò)大解釋。但是，由于法定抵押權(quán)不以登記為前提，該權(quán)利狀態(tài)缺乏有效且便利的公示手段，如工程已交付予發(fā)包人，在發(fā)包人為處分的情況下，相對(duì)人將因法定抵押權(quán)的不確定而在法律上處于相對(duì)不利的地位，且承包人法定抵押權(quán)的范圍界定也將存在一定難度。建設(shè)工程合同履行期通常較長，價(jià)款的支付也以分期支付為主，因此在工程移交后發(fā)包人通常仍有部分價(jià)款未予支付，如承包人在此情況下可不受限制地行使法定抵押權(quán)，將會(huì)使發(fā)包人及其他債權(quán)人的權(quán)利處于極不確定的狀態(tài)。依筆者理解，司法解釋規(guī)定承包人行使該權(quán)利的期限為六個(gè)月，其立意便是對(duì)承包人行使該權(quán)利施以一定限制，以保護(hù)發(fā)包人及其他權(quán)利人。就其效力而言，法定抵押權(quán)優(yōu)先于經(jīng)登記的約定抵押權(quán)與發(fā)包人的其他債權(quán)，此點(diǎn)殆無疑義，司法解釋對(duì)此也予以明確。問題在于，在所建設(shè)商品房已進(jìn)行預(yù)售或銷售的情況下，承包人與購房人之間的關(guān)系應(yīng)如何處理。我國的物權(quán)制度雖未臻完善，但物權(quán)法定的原則已經(jīng)基本確立，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為條件，與此相配套的還有商品房買賣（預(yù)售）合同的登記制度。經(jīng)登記的商品房買受人可對(duì)抗包括抵押權(quán)人在內(nèi)的其他債權(quán)人，但經(jīng)登記的商品房買受人是否可對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)則存有疑問。經(jīng)登記的商品房買受人對(duì)該商品房享有的權(quán)利是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，承包人法定抵押權(quán)雖可對(duì)抗抵押權(quán)及其他債權(quán)，但應(yīng)不具備對(duì)抗經(jīng)登記的買受人的效力。但未經(jīng)登記的買受人對(duì)該商品房享有的是純粹的債權(quán)，因此承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)登記的買受人的債權(quán)。
司法解釋規(guī)定法定抵押權(quán)不能對(duì)抗已支付全部或大部分購房款項(xiàng)的消費(fèi)者，這應(yīng)理解為基于利益衡量考慮對(duì)法條作出的限縮解釋。有學(xué)者指出，消費(fèi)者利益屬生存利益，應(yīng)優(yōu)先于承包人的經(jīng)營利益，因此應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行特殊保護(hù)。但是，對(duì)消費(fèi)者與一般商品房購買人的區(qū)別存在認(rèn)定上的問題。中國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者為生活需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”�？梢娏⒎ㄊ菑暮贤炗喌哪康膩砼袛嗍欠駥傧M(fèi)者，非為生活需要購買則不屬消費(fèi)者。這一點(diǎn)也是眾多法院不支持知假買假并索賠的“王海現(xiàn)象”的法律依據(jù)。從現(xiàn)實(shí)來看，房地產(chǎn)作為一種重要的投資方式，有相當(dāng)數(shù)量的購房人并不是為了生活需要而購房，其購房目的或是為了投資，或是為了經(jīng)商需要，這種現(xiàn)象在大中城市大量存在。在此情形承包人是否可以購房人不是消費(fèi)者為由進(jìn)行對(duì)抗呢？從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》上述規(guī)定來看，承包人應(yīng)可進(jìn)行對(duì)抗，但在舉證方面將面臨極大困難，而且合同法第286條規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)時(shí)并不需要進(jìn)行訴訟，因此當(dāng)購房人與承包人就此產(chǎn)生爭議時(shí)，也缺乏有效的司法救濟(jì)程序。對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)采取較為寬松的立場(chǎng)，購房者只需證明其與發(fā)包人存在購房合同且支付了全部或大部分購房款即可，如承包人有異議，應(yīng)由承包人承擔(dān)舉證責(zé)任。但對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)有如下標(biāo)準(zhǔn)：第一，消費(fèi)者應(yīng)為自然人，非自然人不能成為法律意義上的消費(fèi)者，個(gè)體工商戶等特殊自然人也可成為消費(fèi)者。第二，消費(fèi)者所購房屋規(guī)劃用途應(yīng)為住宅或住宅式公寓等用于居住的商品房，寫字樓、商鋪等商品房的購買者不能認(rèn)定為消費(fèi)者。需至少兩個(gè)條件同時(shí)滿足的商品房買受人才能對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)。但對(duì)經(jīng)登記或已辦理產(chǎn)權(quán)過戶的商品房買受人，無論是否屬消費(fèi)者，其均可對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)。承包人法定抵押權(quán)既是一種優(yōu)先受償權(quán)，在發(fā)包人破產(chǎn)時(shí)，其受償效力應(yīng)位于員工工資、福利及稅款之后，抵押權(quán)及其他債權(quán)之前。如發(fā)包人宣告破產(chǎn)于工程竣工或合同約定的工程竣工之前，由于承包人法定抵押權(quán)的產(chǎn)生系基于建設(shè)工程合同的行為，而非工程竣工的事實(shí)，因此承包人自可主張破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。合同法第286條并未規(guī)定承包人債權(quán)的范圍，只規(guī)定為“價(jià)款”。前述司法解釋將價(jià)款作了不同于擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)受償范圍的狹義解釋，僅包括為承包人為建設(shè)工程應(yīng)付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，包括其付墊資工程費(fèi)用，但不得包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。該司法解釋的出發(fā)點(diǎn)可能是出于對(duì)發(fā)包人其他債權(quán)人利益的保護(hù)，但其是否完全符合合同法的立法本意，則頗值商榷。該司法解釋在概念上至少不夠周延，在操作層面上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。建設(shè)工程合同約定的價(jià)款除承包人實(shí)際支出的工作人員報(bào)酬及材料款外，還包括承包人應(yīng)得利潤，而司法解釋并未明確承包人是否可就該部分主張優(yōu)先受償。此外，由于合同法規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)不需經(jīng)過訴訟程序，因此承包人的實(shí)際支出費(fèi)用數(shù)額的認(rèn)定也存在一定的困難，對(duì)其他債權(quán)人可能不利。即便對(duì)價(jià)款作狹義解釋，也應(yīng)包括承包人應(yīng)得利潤。如因發(fā)包人未按時(shí)支付價(jià)款而致工程未能在合同約定的工期完工，則承包人只能就其實(shí)際支出費(fèi)用主張優(yōu)先受償權(quán)尚在情理之中，在建設(shè)工程已完工的情況下，還要求承包人只能就實(shí)際支出費(fèi)用主張優(yōu)先受償則似與合同法立法本意相悖，此時(shí)承包人理應(yīng)可就建設(shè)工程合同約定的價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)。
承包人法定抵押權(quán)的行使方式：合同法第286條規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)有兩種方式，一為與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)，二為向法院申請(qǐng)拍賣。與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)的方式基于當(dāng)事人意思自治，與擔(dān)保法規(guī)定并無不同，但向法院申請(qǐng)拍賣的方式則完全不同于擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)行使的規(guī)定。依擔(dān)保法，在未能協(xié)商一致的情況下，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)須通過訴訟方式為之，而合同法第286條的規(guī)定則無需經(jīng)過訴訟，承包人可直接申請(qǐng)法院進(jìn)行拍賣。這一規(guī)定與擔(dān)保法關(guān)于留置權(quán)行使的方式相同。該規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)為簡化承包人行使權(quán)利的程序，避免因曠日持久的訴訟而致承包人損失擴(kuò)大。因此，在立法未對(duì)此程序進(jìn)行專門規(guī)定前，承包人可直接適用民事訴訟法規(guī)定的執(zhí)行程序請(qǐng)求法院拍賣建設(shè)工程，但此規(guī)定在充分保障了承包人權(quán)利的同時(shí)也使得發(fā)包人的權(quán)利缺乏法律程序上的救濟(jì)。建設(shè)工程與一般的留置物不同，通常其價(jià)值較大，而且雙方債權(quán)債務(wù)的確定也較復(fù)雜，缺乏有效的司法程序的救濟(jì)，的確存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如何才能在保障實(shí)體公正的同時(shí)保障程序公正，是立法及司法機(jī)關(guān)應(yīng)予慎重考慮的問題。法院在執(zhí)行程序中，應(yīng)充分保障各方當(dāng)事人的知情權(quán)與抗辯權(quán)，如應(yīng)及時(shí)通知、進(jìn)行公告，舉行必要的聽證會(huì)。對(duì)已簽署購房合同但未經(jīng)登記的買受人，應(yīng)界定是否消費(fèi)者，以便確定拍賣標(biāo)的物的范圍，對(duì)各方爭議應(yīng)以裁定方式進(jìn)行處理，但對(duì)發(fā)包人主張承包人法定抵押權(quán)不成立的異議，應(yīng)裁定終止執(zhí)行程序，由承包人另行提起確認(rèn)之訴。在拍賣時(shí)，建設(shè)工程可分割進(jìn)行拍賣的，應(yīng)在確定不屬于承包人優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的基礎(chǔ)上進(jìn)行拍賣，對(duì)不可分割的建設(shè)工程，應(yīng)進(jìn)行整體拍賣。對(duì)拍賣所得，如拍賣標(biāo)的物全部或部分設(shè)定有抵押權(quán)，在保障承包人的優(yōu)先受償權(quán)后，應(yīng)保證其他抵押權(quán)人在承包人之后的優(yōu)先權(quán)。
E、簽約陷阱：
1．在發(fā)包人和承包人條款方面陷阱：承包人不具備與工程相應(yīng)資質(zhì)和法人資格，填寫時(shí)，真正承包人將自己的上級(jí)單位且獨(dú)具法人資格的單位填為承包人，往往工程質(zhì)量保證不了。核對(duì)清楚承包人，且審查承包人的工程建設(shè)資格和等級(jí)。2．在委托書方面陷阱：不填寫委托書，或委托事項(xiàng)填寫不全、不清。3．在委托人義務(wù)條款方面陷阱：委托人的義務(wù)填寫不細(xì)、不具體、不全面，致使工程責(zé)任不好判定。4．在承包人義務(wù)條款方面陷阱：承包人的義務(wù)籠統(tǒng)，不細(xì)化，出現(xiàn)糾紛后，不宜追究承包人的責(zé)任。5．在糾紛解決方式條款方面陷阱：當(dāng)事人各自選擇有利于己方的糾紛解決方式和地域管轄。6．在合同簽字蓋章方面陷阱：合同最后只簽字不蓋章。7．在規(guī)定違約責(zé)任方面陷阱：承包人盡力減少違約責(zé)任事項(xiàng)，或盡量減弱違約責(zé)任程度，或減少違約責(zé)任額。8．在增補(bǔ)條款方面陷阱：只寫“經(jīng)雙方協(xié)商一致，增加補(bǔ)充下列項(xiàng)條款”而沒有增補(bǔ)以“空白”記入。
在簽訂建筑安裝工程承包合同中的陷阱。1．在發(fā)包人、承包人條款方面陷阱：承包人不具備與工程相應(yīng)資質(zhì)和法人資格，填寫時(shí)，真正承包人將自己的上級(jí)單位且獨(dú)具法人資格的單位填為承包人，往往工程質(zhì)量保證不了。2．在質(zhì)量條款方面陷阱：質(zhì)量條款籠統(tǒng)，不細(xì)化，出現(xiàn)糾紛后，不宜追究承包人的責(zé)任。3．簽訂違約責(zé)任條款方面陷阱：承包人盡力減少違約責(zé)任事項(xiàng)，或盡量減弱違約責(zé)任程度，或減少違約責(zé)任額。4．在糾紛解決方式條款方面陷阱：選擇有利于己方的糾紛解決方式和地域管轄。5．在簽字蓋章方面陷阱：只簽字不蓋章。
