[ 武志國(guó) ]——(2011-12-3) / 已閱23923次
商品房買賣當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的告知義務(wù)與購(gòu)房人的知情權(quán)
整理/武志國(guó) woo_eye@qq.com
告知義務(wù)，基于一般的誠(chéng)實(shí)信用原則，是一種法定的附隨義務(wù)，告知主要發(fā)生在合同訂立時(shí)，一般說來，告知義務(wù)的違反通常有兩種情形：一是應(yīng)該告知而沒有告知，包括隱瞞和遺漏；一是不真實(shí)告知，即誤告或錯(cuò)告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反告知義務(wù)，沒有將影響購(gòu)房人決定是否購(gòu)房或以何種價(jià)格購(gòu)房的事實(shí)和情況向購(gòu)房人如實(shí)告知，影響到購(gòu)房人人對(duì)該合同整體風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，為保護(hù)購(gòu)房人的利益，法律賦予購(gòu)房人相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利，比如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行重大告知義務(wù)時(shí)承擔(dān)嚴(yán)厲的懲罰性的賠償責(zé)任。
常見的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房人的事項(xiàng)，簡(jiǎn)單粗略歸納如下23個(gè)方面：
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主體信息
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況。
如：《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)重慶市商品房預(yù)售信息監(jiān)控管理規(guī)定的通知》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2009〕52號(hào) ）第六條規(guī)定，商品房預(yù)售信息監(jiān)控實(shí)行預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示達(dá)標(biāo)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的，其售房現(xiàn)場(chǎng)信息公示應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)： （一）設(shè)立證件公示欄，并公示如下證件和信息： 1、《商品房預(yù)售許可證》； 2、《房地產(chǎn)權(quán)證》； 3、《開發(fā)資質(zhì)證書》； 4、對(duì)購(gòu)房者的《特別提示》�！短貏e提示》由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制�！短貏e提示》包括如下信息：（1）購(gòu)房需要注意事項(xiàng)；（2）項(xiàng)目可否提供住房公積金貸款、公積金中心咨詢電話；（3）當(dāng)?shù)亟灰妆O(jiān)督管理部門監(jiān)督舉報(bào)電話。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，還應(yīng)在公示欄內(nèi)公示商品房銷售委托書、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。 （二）設(shè)立面積和價(jià)格公示欄。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將擬銷售每套商品房建筑面積、套內(nèi)面積、建面價(jià)格、套內(nèi)價(jià)格在售房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。 （三）設(shè)立信息查詢處。并提供如下信息查詢和設(shè)備服務(wù)：1、《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書》； 2、經(jīng)工商部門備案的商品房買賣合同格式文本及附加協(xié)議；3、設(shè)置商品房網(wǎng)上簽約或聯(lián)機(jī)備案查詢系統(tǒng)。已實(shí)行商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約或聯(lián)機(jī)備案的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售房現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置網(wǎng)上簽約或聯(lián)機(jī)備案網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，免費(fèi)為購(gòu)房者提供信息查詢服務(wù)，并進(jìn)行商品房銷售網(wǎng)上簽約或聯(lián)機(jī)備案。 4、項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖； 5、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》； 6、房地產(chǎn)管理部門規(guī)定其他需要提供查詢的信息。
二、商品房建設(shè)銷售依據(jù)信息
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須明示該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土地證復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證原件等。【如《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》】
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將商品住房預(yù)售方案等信息，在銷售現(xiàn)場(chǎng)清晰明示。商品住房預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》（建發(fā)[2010]632號(hào)）規(guī)定，商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落；土地用途；項(xiàng)目總規(guī)模；配套公建的名稱、位置、建筑面積；屬于業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的名稱、部位；物業(yè)服務(wù)用房的位置、建筑面積；物業(yè)管理區(qū)域劃分的詳細(xì)情況，包括規(guī)劃核準(zhǔn)的四至、樓棟號(hào)、建筑面積、占地面積等。
�。ǘ╉�(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度安排；本期預(yù)售樓棟的基礎(chǔ)完成時(shí)間；結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間；竣工交付時(shí)間；配套設(shè)施同步交付使用時(shí)間；預(yù)售樓棟目前的施工進(jìn)度。
（三）項(xiàng)目預(yù)售計(jì)劃：項(xiàng)目整體預(yù)售計(jì)劃，包括每期開盤時(shí)間、房屋套數(shù)、預(yù)售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時(shí)間、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員、開盤現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員等情況；預(yù)售流程，包括購(gòu)房客戶排號(hào)、選房、簽約流程；預(yù)售方式，包括電腦排號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)或先到先選等公開方式。
�。ㄋ模┍酒陬A(yù)售商品房情況：本次預(yù)售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對(duì)照表；本次預(yù)售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測(cè)繪成果；預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。
（五）本期自留商品房情況：開發(fā)企業(yè)自留商品房的樓號(hào)、房號(hào)、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積；開發(fā)企業(yè)需說明自留商品房的原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾；地下車庫(kù)用于自留的租賃車位和用于銷售車位的數(shù)量、位置、建筑面積。
�。╉�(xiàng)目開盤應(yīng)急預(yù)案：項(xiàng)目開盤活動(dòng)預(yù)計(jì)參加人數(shù)；開盤活動(dòng)方案是否已報(bào)相關(guān)部門備案；發(fā)生應(yīng)急事件的處置預(yù)案。
�。ㄆ撸╊A(yù)售資金監(jiān)管方案：按本市有關(guān)規(guī)定確定預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)事項(xiàng)的具體方案。
�。ò耍┥唐贩抠|(zhì)量問題投訴渠道：購(gòu)房人投訴房屋質(zhì)量問題的渠道、方式及投訴處理程序。
�。ň牛┥唐贩抠|(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。提供由資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)且在本市注冊(cè)的開發(fā)企業(yè)作為質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體出具的經(jīng)公證的擔(dān)保函，或通過商業(yè)保險(xiǎn)明確質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，提交工程質(zhì)量保險(xiǎn)合同或暫保單。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體按照《商品住宅保修規(guī)程》（DB11/641-2009）明確的住宅質(zhì)量保修范圍、期限及要求，履行保修責(zé)任。
�。ㄊ┳》磕茉聪闹笜�(biāo)和節(jié)能措施:商品房的采暖耗熱量指標(biāo)；外墻、屋面、外窗的傳熱系數(shù)，窗墻比；屋面及外墻保溫材料的種類、保溫層厚度；氣密性指標(biāo)；遮陽措施、其他節(jié)能措施、保溫工程保修期。
（十一）其他材料：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容）；臨時(shí)管理規(guī)約；項(xiàng)目建設(shè)方案及備案登記表；經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑物名稱核準(zhǔn)文件；商品房裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)附屬設(shè)備設(shè)施的交付使用情況等材料。
3、售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
4、《無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，除向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)(銷)售許可證》外，還應(yīng)出示商品房竣工驗(yàn)收合格證明和商品房初始登記證。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向商品房承購(gòu)人出示有關(guān)證明文件和商品房銷售委托合同。
三、房地權(quán)利限制信息
商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況�！尽蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》】
出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
四、房源信息
1、取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
2、對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格。
3、所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。
【《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166號(hào)）】
五、商品房?jī)r(jià)格信息
1、商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素：
（1）開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
（2）樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)�、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。
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