[ 張生貴 ]——(2011-12-7) / 已閱9134次
司法正義要求相同的事實得到相同的處理，這是基于“明確的法律規(guī)定具有公眾可獲取性”的法理，類似案件應(yīng)類似處理，北京市第二中級人民法院關(guān)于宋莊畫家村李某與馬某“農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛案”的審判案例，與本案的事實、證據(jù)、關(guān)系一致，宋莊畫家村案件的判決將合同無效后的處理明確告知買受人另案起訴，本案劉某某即未起訴又未反訴的情況下，法院替代劉某某作主判決損失，實際上是剝奪了劉某某的訴權(quán)。北京高院、北京二中法編著《房屋買賣案件裁判思路與操作》對合同無效后的處理問題有審判思路指導(dǎo)，“同案應(yīng)當(dāng)同判”的精神和裁判思路要保持一致。判決的公正只有通過理性考慮每一個案件的具體情況才能得到保障，否則就很難把握問題的本質(zhì)。對于具體問題必須尋找并發(fā)現(xiàn)適合于說明這一特殊問題的特殊方法，使法律成為整體生活井然有序的規(guī)則和紐帶。
結(jié)語：由農(nóng)村房屋買賣聯(lián)想小產(chǎn)權(quán)房交易
法院判決農(nóng)民私有房屋買賣合同無效，帶來一系列社會問題和法律問題，許多買賣已在幾年甚至十幾年前完成，賣方已實際交付房產(chǎn)，買方實際占有使用收益和處分該房產(chǎn)。這種事實已存續(xù)多年，社會秩序也是建立在這樣一種事實基礎(chǔ)之上。倘若判決此類合同無效將破壞已經(jīng)存續(xù)多年的穩(wěn)定關(guān)系，破壞人們對未來的預(yù)期和社會信用。此類交易除了沒有房產(chǎn)證以外，買賣本身符合合同的有效要件，因而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
住房建設(shè)分配和管理事關(guān)社會公平和群眾福祉，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，為了完善政策，國務(wù)院提出了住房保障工作目標(biāo)和原則。對諸如購買農(nóng)村房導(dǎo)致合同無效失去居住條件的劉某某，應(yīng)充分考慮他們的居住問題。農(nóng)村房屋買賣以及“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓問題質(zhì)疑聲不斷，但這不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成根本否定的理由。對農(nóng)村房屋或小產(chǎn)權(quán)房的指責(zé)源于對社會變遷和社會需求的漠視，源于對相關(guān)法律法規(guī)的誤解，源于對土地制度改革的意識形態(tài)化抵制。從切實保護公民的財產(chǎn)權(quán)以及基本居住權(quán)角度看，農(nóng)村房屋或小產(chǎn)權(quán)房的交易應(yīng)得到普遍承認(rèn)。
農(nóng)村房買賣或小產(chǎn)權(quán)房的興起有其深刻的社會經(jīng)濟背景，無視這種背景將加劇民生問題，住房制度急劇變革和城市化進程加快，城市房價節(jié)節(jié)攀升，人們購房經(jīng)濟負(fù)擔(dān)加重，這種情況下郊區(qū)農(nóng)民利用集體所有的土地建房，以相對低廉的價格出售給城市居民，這種交易使得無房的城市居民有了安身之所，農(nóng)民有了經(jīng)濟收益，此種自愿交易不損害任何人的利益，有助于解決民生問題，如果僅僅從行政管理方面確認(rèn)無效的作法有失公允。
法律打架問題也應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注，《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓”。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；而《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國某某所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！薄段餀�(quán)法》第三條明確規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”；第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”；第六十三條規(guī)定：“集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞”；《物權(quán)法》規(guī)定對于農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地可以行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，可見集體所有的土地與國家所有的土地應(yīng)享有同等的法律地位。因此《城市房地產(chǎn)管理法》第九條要求集體所有的土地須轉(zhuǎn)為國有土地后才可出讓的規(guī)定降低了“集體所有權(quán)”的法律地位，與《憲法》和《物權(quán)法》相抵觸。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”也違反《憲法》第十三條的規(guī)定和《物權(quán)法》第六十四條的規(guī)定。
農(nóng)村房屋及土地糾紛的增加表明當(dāng)前農(nóng)村土地制度亟需改革，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和農(nóng)村房屋出售中可能存在問題，但解決問題的思路不應(yīng)以開歷史倒車的方法強化國家對土地處分的壟斷地位。隨著人口的大規(guī)模流動和農(nóng)村房屋交易的頻繁，以成員資格和身份關(guān)系為基礎(chǔ)的土地集體所有制遇到了前所未有的挑戰(zhàn)和困難，市場經(jīng)濟確立平等的交易主體，要求打破阻礙交易的身份關(guān)系，農(nóng)民遷出其所在的村莊時自由交易自己的房屋和土地，如果限制其交易對象不僅徒增困難，還會導(dǎo)致農(nóng)民獲益降低。從事農(nóng)業(yè)的公民和從事任何其他職業(yè)的公民一樣都是理性人，是其自身利益的最佳判斷者，現(xiàn)實當(dāng)中那些出售房屋的農(nóng)民往往是在有了更好的居所之后才作出售房決定的，因此應(yīng)從社會變遷的實際出發(fā)，讓農(nóng)民自由決定房屋交易和交易的對象，只有這樣農(nóng)民的土地權(quán)利才能得到有效保護。
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