[ 程嘯 ]——(2012-1-12) / 已閱31398次
綜上所述，只有認(rèn)為異議登記沒有限制處分的效力，才能正確界定其與財產(chǎn)保全的關(guān)系：一方面，財產(chǎn)保全程序?qū)儆谒痉ǔ绦颍愖h登記程序是行政程序或非訟程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，財產(chǎn)保全具有限制處分的效力，而異議登記僅具有擊破登記簿公信力的效力。[42]
第五，之所以我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和規(guī)章認(rèn)為異議登記具有限制處分效力的觀點(diǎn)，一個重要的理由就是擔(dān)心異議登記后如果登記機(jī)構(gòu)仍可繼續(xù)辦理登記權(quán)利人的處分登記，萬一登記簿確實(shí)有錯誤，登記機(jī)構(gòu)將因此承擔(dān)承擔(dān)賠償責(zé)任。事實(shí)上，這種擔(dān)心是毫無必要的。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的一個重要前提就是“因登記錯誤，給他人造成損害(《物權(quán)法》第21條第2款)”。在登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯誤的情況下，他人因此遭受的損害基本上都是在出現(xiàn)了第三人善意取得的情況下發(fā)生。既然異議登記具有擊破登記簿公信力的效力，即便登記簿真的存在錯誤，第三人也不可能善意取得，就不存在登記機(jī)構(gòu)給他人造成損害的問題，登記機(jī)構(gòu)自然也不可能因此而承擔(dān)賠償責(zé)任。
最后，實(shí)務(wù)界有人認(rèn)為，從《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)關(guān)于“有爭議的財產(chǎn)”不得抵押的立法本意來看，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，對于那些有爭議的不動產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不能辦理相應(yīng)的處分登記。既然就某項(xiàng)不動產(chǎn)在登記簿上有異議登記，就說明該不動產(chǎn)屬于“有爭議的財產(chǎn)”，此時當(dāng)然要限制登記權(quán)利人的處分權(quán)。[43]筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》關(guān)于“有爭議的財產(chǎn)”禁止抵押的規(guī)定只是一種宣示性規(guī)定，并無實(shí)益。因?yàn)榧幢惝?dāng)事人真的以有爭議的財產(chǎn)進(jìn)行了抵押，也不意味著該當(dāng)事人就是無權(quán)處分，抵押權(quán)就一定無效。一方面，就不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，依據(jù)《物權(quán)法》第16條第1款，應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)。有爭議者在沒有證據(jù)推翻此種推定前，登記簿上記載的物權(quán)人就被推定為不動產(chǎn)的物權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)處分該不動產(chǎn)；另一方面，即便登記是錯誤的，也存在一個是否構(gòu)成善意取得的問題。正因如此，《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)的規(guī)定被司法界認(rèn)為“實(shí)踐中的操作性較差”、“很少被判決所引用”。[44]因此，以《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)為依據(jù)認(rèn)為異議登記具有限制效力也是沒有道理的。
二、異議登記的構(gòu)成要件
(一)異議登記的主體
1、只有利害關(guān)系人才能申請異議登記。我國《物權(quán)法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行異議登記，而是規(guī)定由當(dāng)事人申請異議登記。但是，該法第19條第2款僅規(guī)定了利害關(guān)系人可以申請異議登記，而沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請異議登記。但是，同條第1款第1句卻規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請更正登記。筆者認(rèn)為，產(chǎn)生這一差異的原因在于以下幾方面。
首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”是指其不動產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動產(chǎn)登記簿的人，即“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人”。盡管權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的記載事項(xiàng)之錯誤，如登記簿上對不動產(chǎn)坐落、界址、面積、權(quán)利人的姓名或住址的記載有錯誤。《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的“利害關(guān)系人”是指，登記簿上未將其不動產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯誤，而該錯誤對其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的“利害關(guān)系人”，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤申請更正登記。具體來說，利害關(guān)系人的“利害關(guān)系”體現(xiàn)在兩個方面：其一，如果不能及時消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人善意取得而致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤，利害關(guān)系人對不動產(chǎn)物權(quán)的處分就會受到限制。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[45]利害關(guān)系人則是指登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的、因登記記載錯誤會造成對自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動合同的第三人。[46]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不妥當(dāng)?shù)�。如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯誤，即便權(quán)利人沒有履行該物權(quán)變動合同，也只是違約的問題，債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒有必要申請異議登記，更無須申請更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來看，也可知利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的人，而非單純的債權(quán)人。
其次，利害關(guān)系人才是與登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤密切相關(guān)的主體。其通過更正登記要消除的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯誤。故此，在更正登記完成之前，利害關(guān)系人需要通過異議登記來暫時阻卻登記簿的公信力，以免因該權(quán)利事項(xiàng)錯誤而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被錯誤地登記為甲單獨(dú)所有。其中，甲為登記權(quán)利人，而乙為利害關(guān)系人。如果乙不能申請更正登記，并在更正登記完成前申請異議登記，那么在甲處分該房屋而將之轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)定他物權(quán)時，第三人就可以因善意而取得該房屋的所有權(quán)或他物權(quán)。至于權(quán)利人，雖然登記簿上存在錯誤，其可以申請更正登記。但是，由于該錯誤與物權(quán)的歸屬和內(nèi)容無關(guān)，不影響實(shí)體權(quán)利，其只是非權(quán)利事項(xiàng)的錯誤，權(quán)利人只需要申請更正登記即可，不能申請異議登記。因?yàn)榈怯洸旧吓c物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)記載錯誤并不會導(dǎo)致第三人的善意取得，[47]權(quán)利人沒有通過異議登記暫時阻卻登記簿公信力的必要性。所以《物權(quán)法》第19條第2款沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請異議登記。
2、申請人應(yīng)當(dāng)證明自己屬于利害關(guān)系人。由于異議登記完成后會擊破登記簿的公信力，因此在不動產(chǎn)交易頻繁的現(xiàn)代社會中該登記勢必會在一定程度上影響登記權(quán)利人的利益。例如，登記簿上登記為甲的A房屋因?yàn)橛辛吮漠愖h登記，從而使得原本正與甲協(xié)商購買該房的乙停止了交易磋商。故此，德國法上要求異議登記只能基于以下情形之一而做出： (1)登記同意，即更正請求權(quán)所指向的實(shí)際權(quán)利人或登記權(quán)利人的同意； (2)假處分，即《德國民事訴訟法》第935條以下規(guī)定的法官的命令； (3)登記官的職權(quán)限于《土地登記條例》第18條第2款、第53條規(guī)定的情形；(4)國家機(jī)關(guān)的囑托，如《土地交易法》第7條的規(guī)定； (5)所有權(quán)人依據(jù)《德國民法典》第1139條提出的申請。[48]
如前所述，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記的地方性規(guī)與部門規(guī)章不適當(dāng)?shù)刭x予了異議登記以限制處分的效力，此種情形下，倘若任由當(dāng)事人隨意申請異議登記，則更可能對登記權(quán)利人的合法權(quán)益造成損害。由于我國《物權(quán)法》并未如同德國法那樣要求異議登記必須依特定條件而為之，它只是在第19條第2款將要求異議登記的申請人限定在“利害關(guān)系人”。因此，申請人在提出異議登記申請時，必須證明自己就是利害關(guān)系人，而登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)審查申請人是否屬于利害關(guān)系人。目前的登記實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)一般是通過要求申請人提交登記簿記載錯誤的證明文件來確定申請人是否屬于利害關(guān)系人。例如，《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記�！痹偃�，《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定(試行)》第8條規(guī)定：“申請異議登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (一)申請書； (二)申請人身份證明； (三)證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯誤的證明材料； (四)證明申請人與申請更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料； (五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。申請人提交的材料符合前款規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以異議登記。”
需要注意的是，盡管在異議登記中申請人需要通過提交證明登記簿存在錯誤的證明材料來表明自己是利害關(guān)系人，但是這種證明材料不同于更正登記中證明登記確有錯誤的證據(jù)。因?yàn)槿绻咄耆嗤脑�，那么申請人只需要依�?jù)《物權(quán)法》第19條第1款直接申請更正登記即可，無須再申請異議登記。畢竟異議登記只是由于更正程序漫長而由法律設(shè)立的一種臨時性保護(hù)措施。能夠更正登記，這種臨時性的保護(hù)就沒有必要了。筆者認(rèn)為，異議登記申請人只需要提交初步證明登記簿可能存在錯誤的證據(jù)即可，即通過該證據(jù)在一定程度上支持申請人對登記簿正確性的質(zhì)疑。在這一點(diǎn)上，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第65條作出了比較科學(xué)的規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項(xiàng)有錯誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，且利害關(guān)系人不能提交行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項(xiàng)確有錯誤的，可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯誤的有關(guān)證據(jù)申請異議登記�！�
(二)異議登記的客體
1、異議登記的客體主要是登記簿上可能存在的權(quán)利事項(xiàng)錯誤。在德國法上，異議僅能針對登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯誤而提出。因?yàn)椋洹睹穹ǖ洹返?99條規(guī)定的異議登記與第894條規(guī)定的更正請求權(quán)緊密相聯(lián)，能夠申請異議登記的人必須是享有更正請求權(quán)之人。[49]所謂更正請求權(quán)是指，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致時，因該錯誤而使自己的物權(quán)受到妨害或損害之人請求因更正登記而涉及其權(quán)利的人作出“更正同意(Berichtigungsbewilligung)”的請求權(quán)。更正請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)(dinglicher Anspruch)，它具有從屬性，附隨于不動產(chǎn)物權(quán)。通過行使該請求權(quán)，權(quán)利人能夠重新獲得對其物權(quán)的正確登記。[50]依據(jù)《德國民法典》第894條，享有更正請求權(quán)的人是“其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物權(quán)被不正當(dāng)?shù)牡怯?即登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤所涉及)的人才享有更正請求權(quán)，才能申請異議登記。更正請求權(quán)人包括： (1)權(quán)利未被登記或未被正確登記的當(dāng)前的、真實(shí)的權(quán)利人； (2)在處分限制被不正確的記入登記簿的情況下，更正請求權(quán)人是指因該處分限制而受到損害的人； (3)如果登記簿的更正將改善其法律地位的話，則同一或后順位的權(quán)利人也享有更正請求權(quán)。[51]由于申請異議登記的人是更正請求權(quán)人，因此《德國民法典》第899條規(guī)定，更正請求權(quán)人可以通過法院發(fā)布的假處分命令或依據(jù)登記簿更正所涉及的權(quán)利人的同意而進(jìn)行異議登記。
在我國，盡管從《物權(quán)法》第19條第1款與第2款的表述來看，似乎只要是登記簿上記載的事項(xiàng)錯誤，當(dāng)事人都可以申請更正登記，并且在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時，利害關(guān)系人也可以申請異議登記。然而，如前所述，登記簿上與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)記載錯誤，并不會引起第三人的善意取得。只有在登記簿關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載錯誤時，才可能出現(xiàn)第三人因信賴該登記簿錯誤而善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的問題。而異議登記要擊破的就是這些具有公信力的登記簿記載的內(nèi)容。因此，只有在登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯誤時，申請人才屬于利害關(guān)系人，才能申請異議登記。
2、登記簿上的異議登記、查封登記與預(yù)告登記的錯誤能否作為異議登記的客體？
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