[ 劉輝明 ]——(2012-6-29) / 已閱5853次
試論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分
－－從商品房買(mǎi)賣(mài)的視角看
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！边@一規(guī)定確立了一個(gè)重要的區(qū)分原則，這個(gè)區(qū)分原則就是說(shuō)要區(qū)分登記的效力和合同的效力。沒(méi)有辦理登記，只能導(dǎo)致物權(quán)不能有效地設(shè)立和移轉(zhuǎn)，但是不應(yīng)當(dāng)影響合同的效力。我們把這種區(qū)分看成是原因與結(jié)果的區(qū)分——簽訂合同是原因，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)是結(jié)果。這一規(guī)定從根本上改變了過(guò)去司法實(shí)踐中把登記的效力與合同的效力混為一潭的局面，現(xiàn)就《物權(quán)法》第十五條將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的相關(guān)法律問(wèn)題談點(diǎn)個(gè)人看法。
一、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，是由債權(quán)與物權(quán)的性質(zhì)決定的。以商品房買(mǎi)賣(mài)為例。賣(mài)房者訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的是取得價(jià)款，而買(mǎi)房者的目的即在于取得商品房的所有權(quán)。這樣一來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同即成為房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，所有權(quán)移轉(zhuǎn)即為這一原因的結(jié)果。由于在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，兩種不同的權(quán)利變動(dòng)是在兩種不同的法律基礎(chǔ)上進(jìn)行的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立合同時(shí)達(dá)成合意，即產(chǎn)生債權(quán)法上的約束力。但由于物權(quán)和債權(quán)不同，物權(quán)是支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，其變動(dòng)必須經(jīng)公示（動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記），才能發(fā)生對(duì)世的效果，以保障交易的安全�？梢�(jiàn)，當(dāng)債權(quán)和物權(quán)在同一合同中并存時(shí)，合同作為原因其效力不以物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的公示（動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記）為要件。
現(xiàn)實(shí)中，以債權(quán)關(guān)系變動(dòng)作為原因的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除商品房買(mǎi)賣(mài)之外還大量存在。比如，當(dāng)事人為設(shè)立抵押權(quán)而訂立的抵押合同。訂立抵押合同的目的是為了設(shè)立抵押權(quán)，因此，訂立抵押合同便成為設(shè)立抵押權(quán)的原因。進(jìn)行抵押物登記則是訂立抵押合同的結(jié)果。抵押合同這一原因行為是否生效，并不取決于抵押物是否登記這一結(jié)果，而是取決于雙方當(dāng)事人簽訂的合同這一原因行為本身是否有效。
二、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，是由我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的模式?jīng)Q定的。按照通說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采用債權(quán)形式主義模式。[1] 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能移轉(zhuǎn)�！庇纱丝梢�(jiàn)，我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義的模式。
債權(quán)形式主義是指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系外，尚需履行登記或者交付的法定方式。一方面，要達(dá)到移轉(zhuǎn)物權(quán)的目的，首先當(dāng)事人雙方必須達(dá)成移轉(zhuǎn)物權(quán)的合意，而這種合意只是一種債權(quán)合同，而不是所謂的物權(quán)合同，因?yàn)橐_(dá)到物權(quán)移轉(zhuǎn)的目的，必須完成交付或登記的公示方法，否則光有移轉(zhuǎn)物權(quán)的合意也不能實(shí)現(xiàn)移轉(zhuǎn)物權(quán)的目的。另一方面，必須要通過(guò)一定的公示方法來(lái)完成物權(quán)的設(shè)定或者移轉(zhuǎn)。[2]關(guān)于我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采用債權(quán)形式主義模式的相關(guān)法律規(guī)定有：《民法通則》第七十二條規(guī)定，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此外，《合同法》第一百三十三條、《物權(quán)法》第九條、第二十三條，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房管理?xiàng)l例》等都明確了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。依債權(quán)形式主義模式，債權(quán)合同的效力不以登記為要件，只要符合《民法通則》第五十五條規(guī)定的條件，合同便為有效。
三、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，完全符合合同效力的理論。判斷合同是否有效應(yīng)當(dāng)依從《民法通則》第五十五條的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)合同只要具備以下三個(gè)條件：（1）行為人具有相應(yīng)的行為能力；（2）意思表示真實(shí)；（3）不違反法律或者社會(huì)公共利益便為有效合同。因此，合同是否有效，從簽訂之日便已確定，至于合同是否履行涉及的是當(dāng)事人是否違約的問(wèn)題，而與合同是否有效沒(méi)有法律上的關(guān)聯(lián)�！冻鞘兴接蟹课莨芾�?xiàng)l例》第7條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的房屋須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證。顯然買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必要證件，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明的。因此，通過(guò)是否辦理房屋所有權(quán)變更登記來(lái)決定房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的觀點(diǎn)，不符合人們的認(rèn)識(shí)規(guī)律。如果說(shuō)合同的效力以辦理物權(quán)登記為要件的話，那么合同的效力就被出讓方掌控。比如，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲時(shí)，出讓方為了獲取不當(dāng)利益，為了不履行合同，就不去辦理房地產(chǎn)過(guò)戶登記，結(jié)果就使合同無(wú)效了。相反，當(dāng)房地產(chǎn)貶值時(shí)，出讓方為了履行合同，就去辦理房地產(chǎn)過(guò)戶登記，結(jié)果就使合同有效了�？梢�(jiàn)，如果不將不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，便會(huì)出現(xiàn)由一方當(dāng)事人決定合同效力的情況，這不利于交易市場(chǎng)的穩(wěn)定和安全。
四、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，也是誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。誠(chéng)實(shí)信用原則是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠(chéng)實(shí)信用原則作民法特別是債法的“帝王規(guī)則”，對(duì)于規(guī)范民事活動(dòng)、維護(hù)交易秩序，都具有及其重要的作用。比如，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立了抵押合同之后，如果沒(méi)有辦理抵押登記的，不僅抵押權(quán)不能設(shè)立，抵押合同也是無(wú)效的。這一規(guī)定顯然存在很大的問(wèn)題，如果沒(méi)有辦抵押登記導(dǎo)致抵押合同無(wú)效，那銀行拿了這個(gè)抵押合同就沒(méi)有辦法再去找抵押人要求他繼續(xù)履行合同、辦理抵押登記，或者承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)于銀行是非常不利的，而且也會(huì)使那些不誠(chéng)實(shí)守信的抵押人或者債務(wù)人鉆了法律的空子。
參考文獻(xiàn)
[1]王利明：《關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無(wú)效與撤銷(xiāo)權(quán)的關(guān)系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年版。
[2]同上。
來(lái)源: 中國(guó)法院網(wǎng)泰和頻道
