[ 史向陽 ]——(2012-8-27) / 已閱11135次
《中華人民共和國物權(quán)法》已于2007年10月1日正式施行，該法在我國首次確立預(yù)告登記制度亦成為不容忽視的亮點(diǎn)。這一制度的確立無論是在維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利還是在保障不動產(chǎn)交易安全方面，都具有里程碑式的意義，是我國法治發(fā)展的一項(xiàng)進(jìn)步與突破。
一、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的概述及其意義
不動產(chǎn)預(yù)告登記制度發(fā)源于早期普魯士法規(guī)定的異議登記，而這種制度的正式確立，是從1896年的德國民法典開始的，以后相繼為瑞士的民法典、日本的不動產(chǎn)登記法所借鑒，成為不動產(chǎn)登記制度中的重要組成部分。我國2007年制定的《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，該法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“一物二賣”甚至“數(shù)賣”所產(chǎn)生的糾紛不斷增多，在房屋買賣中表現(xiàn)尤為明顯。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)具有保全預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動的目的，它對于維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序、保護(hù)不動產(chǎn)交易安全、促使當(dāng)事人遵守誠實(shí)信用原則、平衡不動產(chǎn)物權(quán)變動中各方當(dāng)事人的利益具有重大意義。
二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的法律性質(zhì)
不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)，在我國主要有三種觀點(diǎn)：
第一、債權(quán)擔(dān)保說。這一觀點(diǎn)認(rèn)為不動產(chǎn)預(yù)告登記還不是物權(quán)登記，而只是以保全不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的具有物權(quán)效力的法律手段。其不是獨(dú)立的權(quán)利，僅僅是賦予債權(quán)請求權(quán)得以對抗以后可能發(fā)生的物權(quán)變動第三人的一種特別手段；
第二、準(zhǔn)物權(quán)說。這一觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記使得納入登記的請求權(quán)具有物權(quán)的排他性，因此是一種介于債權(quán)與物權(quán)之間的權(quán)利，兼具債權(quán)和物權(quán)的性質(zhì)，故是一種準(zhǔn)物權(quán)；
第三、債權(quán)物權(quán)化說。這一觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記的本質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對可能發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相沖突的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，所以已經(jīng)是一種實(shí)在的物權(quán)。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)。事實(shí)上，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度既具有物權(quán)性質(zhì)又具有債權(quán)性質(zhì)，是法律特別規(guī)定的使債權(quán)物權(quán)化，以達(dá)到保護(hù)債權(quán)請求權(quán)目的的一項(xiàng)制度，是連接債權(quán)與物權(quán)的“過渡性橋梁”，具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。買受人擁有了請求未來一定時期發(fā)生物權(quán)的權(quán)利，通過履行預(yù)告登記的手續(xù)，其他人便不再擁有該項(xiàng)權(quán)利，從而由“對人權(quán)”轉(zhuǎn)化為“對世權(quán)”所以預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。
三、不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力
�。ㄒ唬┍Ｈ珯�(quán)利的效力。我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的目的就在于此，保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果將這種請求權(quán)依預(yù)告登記的方式進(jìn)行登記后，不動產(chǎn)的所有人違背預(yù)告登記所為的變更及處分不動產(chǎn)的行為就會無效，預(yù)告登記的目的就會實(shí)現(xiàn)。在預(yù)告登記制度中，較之其他效力，保全效力是最具價值的效力。不動產(chǎn)交易雙方在不動產(chǎn)交易合同成立后至不動產(chǎn)變更登記期間，原所有人不得處分不動產(chǎn)，否則處分行為無效。我國采絕對無效主義，即在預(yù)告登記后，在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)，所有人的處分行為一律無效；另一方面，登記權(quán)利人可以此預(yù)告登記對抗任何第三人的請求權(quán)。
（二）順位保全的效力。順位保全是指當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時，不動產(chǎn)物權(quán)的順位以預(yù)告登記的日期來確定，非依本登記的日期確定。為了預(yù)防未來可能發(fā)生的同一物上多項(xiàng)物權(quán)并存、競合的矛盾，通過預(yù)告登記，可以將各項(xiàng)權(quán)利按照時間的先后順序予以排列，并按照該順序?yàn)槊總�物權(quán)確定一個實(shí)現(xiàn)的順序。預(yù)告登記畢竟是暫時性的，或轉(zhuǎn)為本權(quán)利，或喪失效力。當(dāng)其能夠成功地轉(zhuǎn)為本登記的時候，其所具有的順位自然應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)歸為本登記順位，這樣才能更有效地保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。
�。ㄈ┢飘a(chǎn)保護(hù)的效力。破產(chǎn)保護(hù)是指當(dāng)不動產(chǎn)所有人進(jìn)入破產(chǎn)程序時，相應(yīng)的預(yù)告登記不動產(chǎn)并不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，這是由于對該項(xiàng)請求權(quán)進(jìn)行了登記公示，而使其具有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，是預(yù)告登記的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的保障。由此可見，不動產(chǎn)預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力，類似于擔(dān)保物權(quán)的效力，是一種優(yōu)先于債權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)。
�。ㄋ模╊A(yù)警效力。預(yù)警效力是針對第三人而言的，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，第三人必須受到預(yù)告登記的約束，不得實(shí)施有害于預(yù)告登記的行為。對第三人的預(yù)先警告的提示，即通過預(yù)告登記可以告知第三人，該不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立有排他性的權(quán)利，任何從事與之相沖突的物權(quán)變動行為將會被確定為無效。
四、完善我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議
我國《物權(quán)法》吸收了其他國家的立法成果，創(chuàng)設(shè)了不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度，雖然該項(xiàng)制度是我國物權(quán)立法方面的一項(xiàng)創(chuàng)新，但在實(shí)踐中不難發(fā)現(xiàn)我國《物權(quán)法》確立的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度還存在著某些缺陷。
第一、信息披露制度不健全。由于我國的信息公開機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后，所以在進(jìn)行不動產(chǎn)交易前，買受人或第三人很難查閱相關(guān)不動產(chǎn)預(yù)告的權(quán)屬登記狀況，因而導(dǎo)致買受人在對要購買的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況不了解的情況下與出賣人交易。這種情況下容易使出賣人規(guī)避法律，從而損害買受人或者第三人的利益。所以應(yīng)實(shí)行不動產(chǎn)登記信息的完全公開，完善不動產(chǎn)預(yù)告登記公示制度，維護(hù)市場交易秩序，保護(hù)買受人合法權(quán)益。
第二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度適用范圍狹窄。我國《物權(quán)法》將不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的范圍限定為房屋和其他不動產(chǎn)物權(quán)的買賣，而且發(fā)生債權(quán)請求權(quán)的原因也僅限為合同。雖然預(yù)告登記制度的主要功能在于杜絕對不動產(chǎn)的多頭買賣，特別是房屋買賣中的一物二賣。但這種對預(yù)告登記范圍的限制無疑消減了預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全的本來價值。筆者認(rèn)為在適用范圍、登記對象、請求權(quán)的原因三個方面都須擴(kuò)大，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、消滅、限制等方面也可納入適用范圍，并可考慮不動產(chǎn)的設(shè)定抵押、地上權(quán)的設(shè)定都屬于物權(quán)變動范疇。預(yù)告登記對于交易安全的保護(hù)，在很大程度上取決于預(yù)告登記適用范圍具有的廣泛性。所以，除了由合同可以啟動預(yù)告登記外，也可以因不當(dāng)?shù)美�、無因管理等啟動預(yù)告登記，還可以根據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定啟動，對于這些以非協(xié)議約定對物權(quán)的變更方式，也應(yīng)給予適用預(yù)告登記的足夠空間。
第三、申請預(yù)告登記方式不足。物權(quán)法規(guī)定當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。這是在私權(quán)自治的范疇內(nèi)對當(dāng)事人意思自治的一種尊重，是值得肯定的。然而如果預(yù)告登記的方式只能在雙方有“約定”才能到登記機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)買賣的預(yù)告登記，如果沒有“約定”好，則不能進(jìn)行預(yù)告登記。這就不利于保護(hù)買受人的利益。在房地產(chǎn)買賣情形下，不動產(chǎn)所有者即開發(fā)商常常處于賣方的強(qiáng)勢地位，若其故意不同意預(yù)告登記，那么預(yù)告登記就無法進(jìn)行，買受人的利益就無法得到保護(hù)，預(yù)告登記的設(shè)立就無法達(dá)到預(yù)期的目的。筆者建議，我國應(yīng)當(dāng)采取法律強(qiáng)制與當(dāng)事人自愿申請相結(jié)合的原則，這樣就有利于對登記權(quán)利人利益的保護(hù)。
第四、立法不統(tǒng)一，預(yù)告登記機(jī)關(guān)多。我國《物權(quán)法》并未對不動產(chǎn)預(yù)告登記機(jī)關(guān)作出明確規(guī)定，但建設(shè)部《房屋登記辦法》中規(guī)定，對房屋所有權(quán)及其他相關(guān)權(quán)利進(jìn)行預(yù)告登記的機(jī)關(guān)為房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)；國土資源部頒布的《土地登記辦法》規(guī)定，受理對土地轉(zhuǎn)讓申請預(yù)告登記的部門為國土資源行政主管部門；對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動產(chǎn)，擔(dān)保法又將其不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照不同的管理體制分列了五個部門之多。此外，還有司法解釋和地方性法規(guī)以及各種通知、決定、批復(fù)的有關(guān)規(guī)定。這種登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，在實(shí)踐上容易造成適用上的混亂，導(dǎo)致交易方不知去哪里查閱不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，加重了當(dāng)事人不合理的負(fù)擔(dān)，也有違市場經(jīng)濟(jì)的秩序要求。因此，有必要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)預(yù)告登記機(jī)構(gòu)，避免多頭登記多頭負(fù)責(zé)的局面，這樣既能保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，又不影響國家機(jī)關(guān)正常的工作，提高國家機(jī)關(guān)的辦事質(zhì)量和辦事效率。
總之，《物權(quán)法》確立的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，已在特定債權(quán)與物權(quán)之間架起了一座橋梁，債權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記后具有了物權(quán)保全的效力，使得以不動產(chǎn)買賣為目的的債權(quán)能夠順利推進(jìn)為物權(quán)。這必然會促進(jìn)我國不動產(chǎn)物權(quán)交易的有序化，有效保護(hù)債權(quán)人的利益，從而實(shí)現(xiàn)社會的公平和效益。因此，在實(shí)踐中不斷完善預(yù)告登記制度，對發(fā)揮其自身的作用，達(dá)到預(yù)期的立法目的有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
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