[ 王林清 ]——(2012-8-29) / 已閱7020次
[案例]
某房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得了75.8畝商住用地的政府批文，簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，但未交齊土地出讓金，未取得土地使用權(quán)證。
2011年5月19日，張某、李某與房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議：張某、李某支付定金1200萬元。房地產(chǎn)公司收到定金一周內(nèi)，按照張某、李某指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理好土地過戶手續(xù)，或者將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給張某、李某。協(xié)議簽訂當(dāng)日，張某、李某支付了定金1200萬元。次日，房地產(chǎn)公司向張某、李某作出書面承諾：在一周內(nèi)補(bǔ)交土地出讓金，取得土地使用權(quán)證，并過戶到指定的具有開發(fā)資質(zhì)的公司名下。如果滿足過戶的法定條件確需時(shí)間的，主動(dòng)說明情況，請(qǐng)求延期。如果在確定辦理過戶手續(xù)無法短時(shí)間內(nèi)完成的情況下，要在一周之內(nèi)召集全體股東將公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某、李某。
房地產(chǎn)公司收到定金后，未履行協(xié)議和承諾，一個(gè)多月后將定金退回，單方解除了協(xié)議。經(jīng)查，該公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式私下將該項(xiàng)目高價(jià)轉(zhuǎn)讓給了他人。為此，張某、李某訴至法院，要求房地產(chǎn)公司賠付定金，并賠償損失。
[分歧]
本案存在三種意見：一是簽訂合同時(shí)直至起訴前，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效，對(duì)此雙方均有過錯(cuò)。因定金已退還，張某、李某的訴訟請(qǐng)求不予支持。二是本案是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的預(yù)約合同，合法有效，對(duì)雙方均有約束力。房地產(chǎn)公司私下將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了第三人，致使張某、李某利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。三是本案定金是立約定金，不受主合同效力制約。房地產(chǎn)公司拒絕與張某、李某訂立正式轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
[評(píng)析]
本案涉及到案由的認(rèn)定，預(yù)約合同的認(rèn)定、訂約定金的認(rèn)定以及誠實(shí)信用原則在司法實(shí)踐中的貫徹落實(shí)。
一、案由的認(rèn)定
合同性質(zhì)由合同內(nèi)容和目的所決定。本案合同內(nèi)容包括協(xié)議書和承諾書兩個(gè)部分，轉(zhuǎn)讓方是具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地資產(chǎn)是公司主要資產(chǎn)。雙方約定的轉(zhuǎn)讓方式有兩個(gè)：一是土地過戶，二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，具有選擇性。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，這兩種轉(zhuǎn)讓方式都是常見的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，已被司法認(rèn)可。本案中，雙方合同目的是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，兩種轉(zhuǎn)讓方式是實(shí)現(xiàn)合同目的的手段�？梢姡景覆皇菃渭兊耐恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓，也不是單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是包括兩種可選擇轉(zhuǎn)讓方式在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
合同性質(zhì)直接體現(xiàn)了案件當(dāng)事人之間實(shí)際存在的法律關(guān)系。正確認(rèn)定合同性質(zhì)，有助于理順當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系，確定案件案由，分配舉證責(zé)任，查明案件事實(shí)和選擇法律適用。因此，將本案案由確定為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，才是全面準(zhǔn)確的。
二、預(yù)約合同的認(rèn)定
預(yù)約合同是相對(duì)于本約合同而言的。它是指在訂立合同條件尚未成熟的情況下，當(dāng)事人雙方不愿意失去交易機(jī)會(huì)而進(jìn)行預(yù)約的合意。預(yù)約合同中賦予雙方一定的權(quán)利義務(wù)，其目的是在將來一定的期限內(nèi)簽訂本約合同。這種意思表示真實(shí)的合同行為，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量存在。為此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日實(shí)施的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確提出了預(yù)約合同的概念和處理規(guī)則。這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于預(yù)約合同的認(rèn)定和法律適用，具有指導(dǎo)意義。
在本案協(xié)議書中雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行了約定，但承諾書中對(duì)轉(zhuǎn)讓的條件和時(shí)間進(jìn)行了補(bǔ)充完善。在轉(zhuǎn)讓條件尚不完全具備的情況下，賦予房地產(chǎn)公司補(bǔ)交土地出讓金、取得土地使用權(quán)證或者召集股東會(huì)議等滿足法定轉(zhuǎn)讓條件的合同義務(wù)，并對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)間進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，是典型的預(yù)約合同。因此，本案當(dāng)事人之間的這種約定，充分體現(xiàn)了意思自治，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。
三、立約定金的認(rèn)定
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這是關(guān)于立約定金及其效力的規(guī)定�？梢姡⒓s定金不同于證約定金、成約定金、解約定金、違約定金等等。立約定金作為訂立主合同的擔(dān)保而獨(dú)立存在，具有與主合同相分離的特點(diǎn)。由于其設(shè)立不以主合同為基礎(chǔ)，所以不受主合同效力的制約。但主合同訂立與否將直接導(dǎo)致立約定金產(chǎn)生不同的法律后果。
從當(dāng)事人雙方的約定可以看出，本案定金是為了訂立正式的土地轉(zhuǎn)讓合同或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓目的而交納的定金，是立約定金。該定金合同自定金交付時(shí)生效，房地產(chǎn)公司收受定金后，以其私自轉(zhuǎn)讓他人的行為，表明了拒絕繼續(xù)合作的態(tài)度，符合司法解釋中的情形，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)然，約定的超過合同價(jià)款20%定金部分不應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
四、誠實(shí)信用角度的考量
作為民法理論中的“帝王”原則，誠實(shí)信用是法治社會(huì)中民事活動(dòng)的基本要求，也是評(píng)判案件處理效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)本案中預(yù)約合同和立約定金的認(rèn)定，確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的約定的合法性，判令違約方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，可以有效地維護(hù)雙方的利益平衡，引導(dǎo)誠實(shí)守信，進(jìn)一步提高人們的合同意識(shí)和法治觀念。
本案中，房地產(chǎn)公司收受定金后，不但沒有履行滿足法定轉(zhuǎn)讓條件的合同義務(wù)和承諾，而且私自將該項(xiàng)目高價(jià)轉(zhuǎn)讓給他人，致使合同相對(duì)方的訂約目的落空，期待利益受損，實(shí)際損失發(fā)生，這是不公平的。司法機(jī)關(guān)不應(yīng)縱容這種違約失信行為，更不應(yīng)保護(hù)該行為產(chǎn)生的非法利益。因此，個(gè)案審判應(yīng)當(dāng)對(duì)違約失信行為作出否定性評(píng)價(jià)，并責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，以此推動(dòng)誠實(shí)信用原則的落實(shí)和誠信社會(huì)的構(gòu)建。唯有如此，方能實(shí)現(xiàn)良好的辦案的法律效果和社會(huì)效果，這是民事司法的基本功能。
綜上所述，第一種觀點(diǎn)沒有全面審查合同內(nèi)容，沒有準(zhǔn)確確定合同案由，因而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤；第二種觀點(diǎn)和第三種觀點(diǎn)以承認(rèn)意思自治為基礎(chǔ)，將預(yù)約合同和立約定金方面的民法理論運(yùn)用于司法實(shí)踐，并且有明確的司法解釋作為依據(jù)，對(duì)案由、合同的性質(zhì)、定金的性質(zhì)的認(rèn)定是準(zhǔn)確的，因而法律的適用也是準(zhǔn)確無誤的。
（作者單位：最高人民法院）
