[ 王海燕 ]——(2012-9-13) / 已閱4995次
隱瞞實(shí)情進(jìn)行房屋登記的司法處理
——黑龍江牡丹江中院判決王學(xué)士訴牡丹江房產(chǎn)局房屋行政登記案
裁判要旨
申請(qǐng)人在向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)故意隱瞞房屋真實(shí)情況，即使被訴房屋登記機(jī)關(guān)的房屋登記具體行政行為不違反法律規(guī)定，人民法院也要對(duì)被訴房屋登記行為進(jìn)行全面審查，在查明訴爭(zhēng)房屋真實(shí)情況的基礎(chǔ)上作出客觀、公正的判決。
案情
1997年劉家起因欠王學(xué)士貨款，被王學(xué)士起訴到牡丹江市郊區(qū)人民法院，牡丹江市郊區(qū)人民法院作出（1997）愛(ài)民初字第486號(hào)民事判決書(shū)。因劉家起沒(méi)有履行判決書(shū)中的義務(wù)，經(jīng)王學(xué)士申請(qǐng)執(zhí)行后，牡丹江市愛(ài)民區(qū)人民法院對(duì)劉家起購(gòu)買的但沒(méi)有辦理過(guò)戶的兩處房屋進(jìn)行執(zhí)行，其中一戶房屋所有權(quán)證上的所有權(quán)人是孫海，另一戶則為訴爭(zhēng)房屋（房屋登記的所有權(quán)人為孫明寶）。1998年8月5日，愛(ài)民區(qū)法院委托牡丹江市郊區(qū)房地產(chǎn)管理局，對(duì)兩戶房屋估價(jià)，經(jīng)評(píng)估，得出兩處房屋及批準(zhǔn)用地價(jià)值19392元，并于2006年10月31日作出（1998）愛(ài)執(zhí)字第56—2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定將孫海所有坐落在牡丹江市沿江鄉(xiāng)卡路黃花養(yǎng)路段北側(cè)的證號(hào)003029號(hào)，建筑面積64平方米的房屋變更為王學(xué)士所有。該裁定書(shū)生效后，王學(xué)士搬入訴爭(zhēng)房屋居住。2010年10月，王學(xué)士在訴爭(zhēng)房屋上開(kāi)始建房，劉家起的兒子劉長(zhǎng)軍領(lǐng)人拆王學(xué)士的在建新房，王學(xué)士向派出所報(bào)警，此時(shí)訴爭(zhēng)房屋已不存在。2011年6月23日，孫明寶持1987年11月30日牡丹江市郊區(qū)人民政府頒發(fā)的第0003028號(hào)房屋所有權(quán)證，向牡丹江市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)換發(fā)房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)局于2011年6月24日為孫明寶換發(fā)牡房權(quán)證溫春鎮(zhèn)字第730179號(hào)房屋所有權(quán)證。2011年6月27日，第三人孫明寶與鄧成雙持雙方簽訂的房屋買賣契約書(shū)等相關(guān)材料，向牡丹江市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，該房產(chǎn)局于2011年6月29日為第三人鄧成雙頒發(fā)了牡房權(quán)證溫春鎮(zhèn)字第730181號(hào)房屋所有權(quán)證。2011年7月，鄧成雙以王學(xué)士為被告，向牡丹江市西安區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求王學(xué)士遷出訴爭(zhēng)房屋。王學(xué)士在參與該案訴訟中得知鄧成雙取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證書(shū)后，即向西安區(qū)法院提起行政訴訟，要求撤銷被告為鄧成雙頒發(fā)的牡房權(quán)證溫春鎮(zhèn)字第730181號(hào)房屋所有權(quán)證，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
裁判
黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《房屋登記辦法》第四條的規(guī)定，被告牡丹江市房產(chǎn)管理局是牡丹江市轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)房屋登記工作的主管部門，具有辦理房屋登記的法定職權(quán)。第三人孫明寶和鄧成雙依據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定，向被告提交了申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需的全部材料，被告依照法定程序?qū)ι鲜霾牧线M(jìn)行審查后予以登記并頒證，盡到了形式上的審慎注意義務(wù)。第三人孫明寶故意隱瞞訴爭(zhēng)房屋已賣給案外人劉家起并已被法院執(zhí)行的事實(shí)，屬于申報(bào)不實(shí)，導(dǎo)致訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議。被告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)雖然盡到了形式上的審慎注意義務(wù)，但只能證明自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，并不等于其登記行為必然合法。由于訴爭(zhēng)房屋在第三人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)滅失，因此物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不存在，被告的登記行為不具有合法性，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
西安區(qū)法院判決：撤銷被告牡丹江市房產(chǎn)管理局于2011年6月29日為第三人鄧成雙頒發(fā)的牡房權(quán)證溫春鎮(zhèn)字第730181號(hào)房屋所有權(quán)證。
一審宣判后，第三人鄧成雙不服，向牡丹江市中級(jí)人民法院提起上訴。
牡丹江中院經(jīng)審理認(rèn)為，被上訴人牡丹江市房產(chǎn)管理局在為上訴人鄧成雙與孫明寶辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，該房屋早已倒塌不存在，且該房屋已經(jīng)司法程序執(zhí)行給被上訴人王學(xué)士，原審第三人孫明寶故意隱瞞訴爭(zhēng)房屋真相與上訴人鄧成雙辦理房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)予撤銷。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，上訴人鄧成雙的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
牡丹江中院判決：駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：被訴登記行為不違反法律規(guī)定，法院能否依據(jù)查明的房屋真實(shí)情況，判決撤銷被訴房屋登記行為？
對(duì)此案有兩種不同的處理意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告作出房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記具體行政行為時(shí)，依照物權(quán)法、《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行了審查，盡到了審慎的注意義務(wù)，其登記行為不違反法律法規(guī)的規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，雖然盡到了審慎的注意義務(wù)，但并不等于其登記行為合法，由于訴爭(zhēng)房屋已通過(guò)司法程序執(zhí)行給原告，且房屋在辦理轉(zhuǎn)移登記前已滅失，物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不存在，法院應(yīng)當(dāng)撤銷被訴房屋登記行為。
本院采納了第二種意見(jiàn)，理由是：本案被告雖然是按物權(quán)法、《房屋登記辦法》的相關(guān)程序辦理的房屋登記，但是登記程序合法并不必然表示登記結(jié)果正確�！斗课莸怯涋k法》第十九條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合�！币罁�(jù)此規(guī)定，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記無(wú)須實(shí)地查看，然而，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)如果審查更慎重一些，就有可能避免發(fā)生此次錯(cuò)誤登記，從而避免引發(fā)此次訴訟。本案訴爭(zhēng)房屋是一幢1986年建筑的磚木結(jié)構(gòu)平房，1987年11月30日孫明寶取得該房的房屋所有權(quán)證書(shū)。2011年6月23日孫明寶持1987年頒發(fā)的0003028號(hào)房屋所有權(quán)證書(shū)申請(qǐng)換發(fā)新證，房屋登記機(jī)構(gòu)為其換發(fā)新證后，第三人孫明寶與鄧成雙又于同年6月27日申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。本案訴爭(zhēng)房屋是一建成已有２５年的老舊平房，在取得房產(chǎn)證后一直沒(méi)有辦理任何變更登記，時(shí)隔２５年后突然既換證又辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，查明房屋是否存在？房屋是否進(jìn)行了翻新、擴(kuò)建或改建？房屋現(xiàn)在由誰(shuí)實(shí)際居��？登記機(jī)構(gòu)如果在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)更慎重些，對(duì)房屋的真實(shí)狀況進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)或者進(jìn)行實(shí)地查看，就有可能避免因此次登記結(jié)果錯(cuò)誤引發(fā)的行政訴訟。
總之，由于本案被告的登記行為侵犯了在先的司法執(zhí)行程序確定的物權(quán)歸屬，且訴爭(zhēng)房屋在辦理轉(zhuǎn)移登記前已滅失，物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不存在，故應(yīng)撤銷被訴房屋登記行為。
本案案號(hào)：（2011）牡西行初字第8號(hào)；（2012）牡行終字第25號(hào)
案例編寫(xiě)人：黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院 王海燕
