[ 王維永 ]——(2012-9-27) / 已閱6047次
裁判要旨
在房屋買賣交易中，不動產(chǎn)交付后尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，又再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的現(xiàn)象，比較多見。在這種情況下，合同附隨義務(wù)并不當(dāng)然免除，附隨義務(wù)人仍須履行合同附隨的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等義務(wù)。
案情
2000年5月2日，原告劉建軍與第三人吳云紅登記結(jié)婚。2002年9月16日，第三人吳云紅與被告付蘭平簽訂《房屋買賣合同》，約定由被告付蘭平將其位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人和街72號礦業(yè)公司6幢2單元住房一套賣給第三人吳云紅，房價款為82000元。同年9月20日，第三人吳云紅支付被告付蘭平全部價款，付蘭平為吳云紅出具了收條。原告劉建軍與第三人吳云紅隨后搬進(jìn)房屋居住。2006年4月25日，奉節(jié)縣人民法院以（2006）奉法民初字第45號民事判決書判決劉建軍、吳云紅離婚，該判決已發(fā)生法律效力。同年12月15日，原告劉建軍與第三人吳云紅達(dá)成《離婚后房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)議書》，約定2002年9月16日購買的被告付蘭平在礦業(yè)公司的住房一套，歸原告劉建軍所有。該房屋的產(chǎn)權(quán)證明已于2004年7月2日即已辦理完畢，但該房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一直未予辦理。原告劉建平多次要求被告付蘭平辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，但被告付平均予拒絕。
被告付蘭平原系奉節(jié)縣礦業(yè)公司職工，其所賣之房系其礦業(yè)公司集資建房。被告付立平與被告羅術(shù)瓊于2011年4月7日登記結(jié)婚。庭審中，被告付蘭平辯稱：其所屬房屋并非賣給第三人吳云紅，而是打牌輸給吳云紅的；被告羅術(shù)瓊辯稱，無論該房是賣了還是打牌輸給別人，她都對房屋享有產(chǎn)權(quán)，請求駁回原告的訴訟請求。第三人吳云紅述稱，吳云紅與劉建軍結(jié)婚后，于2002年9月16日與付蘭平簽訂合同購買房屋一套，同年9月20日將房價款82000元交給付蘭平，由付蘭平出具收條，并一同到礦業(yè)公司領(lǐng)取該房鑰匙并交給了吳云紅，交付房屋后隨即入住。后因法院判決離婚，即與劉建軍達(dá)成協(xié)議，將該房分給劉建軍所有。
裁判
奉節(jié)法院審理認(rèn)為，誠實信用是我國合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。被告付蘭平與第三人吳云紅簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，是雙方在平等、互利、自愿基礎(chǔ)上所達(dá)成的協(xié)議，根據(jù)合同法規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。第三人吳云紅簽訂合同后按照合同約定履行了給付被告方82000元房款的義務(wù)，被告付蘭平亦將吳云紅所購買的房屋予以交付，雙方買賣合同中約定的主要義務(wù)已經(jīng)履行，但依照法律規(guī)定，被告付蘭平在履行合同后還應(yīng)履行協(xié)助義務(wù)。第三人吳云紅系在與原告劉建軍夫妻關(guān)系存續(xù)期間購得房屋，故該房屋屬吳云紅、劉建軍的夫妻共同財產(chǎn)，原告系該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。后吳云紅、劉建軍離婚，并簽訂離婚后房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)議書，約定該房屋歸劉建軍所有，故房屋買賣中乙方吳云紅的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)至劉建軍，即在本案中被告付蘭平應(yīng)履行的協(xié)助義務(wù)就是協(xié)助原告劉建軍辦理房屋過戶手續(xù)。被告付蘭平自拿到該房屋產(chǎn)權(quán)證明書之后，未協(xié)助原告劉建軍辦理房屋過戶手續(xù)，違反了法律規(guī)定的合同附隨義務(wù)，對此付蘭平應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，原告劉建軍請求確認(rèn)2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同有效，并由被告付蘭平履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶協(xié)助義務(wù)的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
至于被告付蘭平庭審中辯解該房屋系打牌輸給第三人吳云紅，而不是賣給第三人吳云紅的抗辯意見，經(jīng)查，房屋買賣合同系被告付蘭平自愿簽訂，收條系被告付蘭平自愿出具給吳云紅，且被告付蘭平未提供證據(jù)證明自己的主張，故對該意見本院不予采納。被告羅術(shù)瓊提出自己與付蘭平2002年1月1日結(jié)婚，該房屋系夫妻共同財產(chǎn)，付蘭平出賣房屋時未告知自己，付蘭平系無權(quán)處分的意見，經(jīng)查，涉案房屋是付蘭平作為礦業(yè)公司職工所購的公司集資自建住房，具有一定的福利性質(zhì)，且被告羅術(shù)瓊與付蘭平系2011年4月7日登記結(jié)婚，故2002年簽訂房屋買賣合同時，該房應(yīng)系被告付蘭平的個人財產(chǎn)，該房屋的買賣系被告付蘭平對自己的個人財產(chǎn)進(jìn)行處分，并非無權(quán)處分。據(jù)此，被告羅術(shù)瓊的辯解意見，本院不予采納。遂判決：一，第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同有效；二，被告付蘭平在本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告劉建軍辦理位于重慶市奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人和街72號6幢2單元2-2號房屋一套的過戶手續(xù)。
宣判后，各方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
評析
1、合同的附隨義務(wù)不因合同約定義務(wù)的履行終結(jié)而自然免除
我國合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)�！痹摋l分兩款規(guī)定，第一款是指的合同約定的義務(wù)，第二款是指的合同未做約定的義務(wù)，亦即合同的附隨義務(wù)。根據(jù)合同法的該條規(guī)定，合同的附隨義務(wù)之法律含義應(yīng)作如下理解：
第一，合同的附隨義務(wù)系從誠實信用原則引伸而來。誠實信用原則被視為市場交易之帝王規(guī)則，因此合同法第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則�！痹撛瓌t要求當(dāng)事人在訂立、履行合同，以及合同終止后的全過程中，都要誠實，講信用，相互協(xié)作，具體包括：在訂立合同時，不得有欺詐或其他違背誠實信用的行為；在履行合同義務(wù)時，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行及時通知、協(xié)助、提供必要的條件、防止損失擴(kuò)大、保密等義務(wù)；合同終止后，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，此為后契約義務(wù)，亦稱合同附隨義務(wù)。
第二，合同的附隨義務(wù)以合同約定義務(wù)的全面履行為前提。按照古羅馬法的理解，“合同是一把法鎖�！逼湟饧粗负贤唤�(jīng)成立，就把雙方當(dāng)事人拷在了一起。這是因為，合同一經(jīng)簽訂成立，雙方當(dāng)事人已經(jīng)注定相互之間的關(guān)系為權(quán)利義務(wù)對等關(guān)系，誰也別想只享有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。因此，這就要求簽約的雙方都要互相信任，互相依賴，同心協(xié)力使雙方的約定付諸實現(xiàn)，達(dá)至雙方預(yù)想的合同目的。也就是說，雙方當(dāng)事人的約定，已將雙方的權(quán)利義務(wù)注定于合同之中，不全面履行各自的義務(wù)，將無法實現(xiàn)各自所享有的權(quán)利。從這個角度講，合同是一把法鎖，將雙方當(dāng)事人拷在了一起。而沒有合同約定的全面履行，就不可能談得上合同的附隨義務(wù)。
第三，合同的附隨義務(wù)并約定之義務(wù)，而系誠實信用原則所要求的義務(wù)。按照合同法第六十條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。這就表明，合同的附隨義務(wù)，是附隨于合同約定義務(wù)之履行所形成的義務(wù)，比如，車輛買賣合同所導(dǎo)致的車輛變更登記的協(xié)助配合義務(wù)，房屋買賣合同所導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)過戶登記的協(xié)助配合義務(wù)，皆屬于該類合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣所形成的合同附隨義務(wù)。即如本案中第三人吳云紅與被告付蘭平之間的房屋買賣，被告付蘭平不但應(yīng)履行合同約定的義務(wù)，也要履行合同未約定但依誠實信用原則應(yīng)當(dāng)履行的合同的附隨義務(wù)——協(xié)助原告劉建軍辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。被告沒有協(xié)助辦理，即違背了合同的附隨義務(wù)，法院判決其應(yīng)當(dāng)履行，無疑是正確的。
2、本案被告否定房屋買賣的效力構(gòu)成合同約定義務(wù)與合同附隨義務(wù)之雙重違反
一方面，從本案房屋買賣合同的簽訂情況看，按照合同法第一百三十條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付對價的合同。本案第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同，從形式到內(nèi)容均符合合同法關(guān)于買賣合同的要求：被告付蘭平將房屋交付給第三人吳云紅，完成了出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)；第三人給付了房屋價款并由付蘭平出具了收條，作為買受人的吳云紅履行了給付對價的義務(wù)。雙方從簽約到實際交付標(biāo)的物及給付標(biāo)的物價款，都體現(xiàn)了合同雙方的主觀自愿和平等協(xié)商，實現(xiàn)了雙方簽訂合同之目的。按照合同法第三章“合同的效力”規(guī)定，該合同系合法有效之合同。按照合同法第八條的規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
另一方面，從本案庭審中被告方提出的抗辯觀點看，無法改變依法成立的合同效力。理由之一，被告付蘭平辯解他的房屋系打牌輸給吳云紅，而不是賣給吳云紅的，該意見之所以未能獲得判決的支持，是因為被告付蘭平空口無憑，根本沒有提供證據(jù)來證實他的主張。按照常理推斷，假若真是付蘭平打牌輸?shù)袅俗约旱囊惶鬃》�，定會有參與賭博的人在場，甚至?xí)懈短m平向公安機(jī)關(guān)的報案登記，還有其他相關(guān)證人的證明。但被告付蘭平?jīng)]有這些證據(jù)，自然得不到法律的支持。理由之二，被告羅術(shù)瓊辯稱付蘭平出賣之房系其夫妻共同財產(chǎn)，但經(jīng)法庭審理查明，付蘭平與羅術(shù)瓊結(jié)婚登記的時間為2011年4月7日，而付蘭平出售房屋的時間為2002年9月16日，表明該出售之房乃系付蘭平在公司的集資建房，屬其婚前財產(chǎn)，何來夫妻共同財產(chǎn)之說？顯然不攻自破。
再一方面，從房屋買賣成交到尚未辦理過戶登記的時間跨度看，已長達(dá)9年之久，被告之所以未履行合同的附隨義務(wù)，僅僅是一種表面現(xiàn)象，最本質(zhì)的原因在于被告有意反悔房屋的買賣，以致原告方多次催促辦理過戶登記都被被告付蘭平及羅術(shù)瓊以種種理由推脫，直至拖到成訟后的法庭相見。這就表明，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了對買賣合同的約定義務(wù)及其合同的附隨義務(wù)之雙重違反。這一近10的時空跨度，表明被告方缺乏誠實守信。然而事實證明，凡不講誠實信用的人，最終的結(jié)果是“聰明反被聰明誤”，必然受到法律的約束與制裁。
（作者單位：重慶市奉節(jié)縣人民法院）
