[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱6586次
一、 問(wèn)題的提出
《合同法》 第二百三十條：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持�！北緱l解釋的出臺(tái)，在司法解釋層面上規(guī)定了承租人在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，但對(duì)于承租人要求損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)及在何種情況下可以獲得賠償?shù)染鶝](méi)有明確規(guī)定，相關(guān)的法律法規(guī)缺乏對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害時(shí)的法律救濟(jì)手段的規(guī)定。該司法解釋雖然規(guī)定了承租人可以依法主張侵權(quán)的損害賠償，但是沒(méi)有規(guī)定賠償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)，因此缺乏實(shí)際操作性。如果承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)遭到侵害時(shí)，承租人要求房主以什么方式賠償？賠償數(shù)額如何計(jì)算？這些問(wèn)題還有待法律進(jìn)一步明確。故對(duì)該條解釋之規(guī)定，仍有討論之必要。
二、損害賠償之請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)
鑒于解釋已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)系債權(quán)，故本文不再討論承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)為物權(quán)或形成權(quán)時(shí)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，只討論在承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)時(shí)的不同觀點(diǎn)。
對(duì)損害賠償之請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，目前有不同的看法，主要有侵權(quán)責(zé)任說(shuō)、締約過(guò)失責(zé)任說(shuō)、違約責(zé)任說(shuō)和獨(dú)立責(zé)任說(shuō)等四種。
�。ㄒ唬┣謾�(quán)責(zé)任說(shuō)
《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！蓖ㄕf(shuō)認(rèn)為，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利，系法律賦予承租人的一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)。王澤鑒先生認(rèn)為，在法有明文規(guī)定強(qiáng)制締約的情形，該項(xiàng)法律系屬保護(hù)他人的法律，應(yīng)有第184條第2項(xiàng)適用。即侵害強(qiáng)制強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)的，應(yīng)屬于侵權(quán)行為，須通過(guò)侵權(quán)責(zé)任法來(lái)進(jìn)行保護(hù)。
�。ǘ┚喖s過(guò)失責(zé)任說(shuō)
王利明先生認(rèn)為，違反強(qiáng)制締約義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。其原因在于：一方面，違反強(qiáng)制訂約義務(wù)，發(fā)生在締約階段；另一方面，違反強(qiáng)制訂約義務(wù)也會(huì)造成信賴(lài)?yán)鎿p失。
�。ㄈ┻`約責(zé)任說(shuō)
梁慧星先生認(rèn)為，《合同法》第二百三十條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能是一種法定債權(quán)，不具有對(duì)抗租賃房屋買(mǎi)受人的效力。如果出租人未通知承租人而將租賃房屋賣(mài)給了別人并已辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，承租人以出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由向法院起訴，則法院只能根據(jù)合同法的規(guī)定追究出租人的違約責(zé)任。實(shí)務(wù)界也有人支持違約責(zé)任說(shuō)，認(rèn)為解釋第二十一條規(guī)定的損害賠償責(zé)任不屬于侵權(quán)責(zé)任和締約過(guò)失責(zé)任，而應(yīng)屬于合同責(zé)任。
�。ㄋ模┆�(dú)立責(zé)任說(shuō)
有學(xué)者認(rèn)為，強(qiáng)制締約不宜納入侵權(quán)責(zé)任體系，而應(yīng)將其定位在與締約過(guò)失責(zé)任、違約責(zé)任向并列的與合同相關(guān)的責(zé)任類(lèi)型。崔建遠(yuǎn)先生也認(rèn)為，站在立法論的立場(chǎng)，制定中國(guó)民法典或修訂合同法時(shí)，專(zhuān)設(shè)法律條文集中規(guī)定締約義務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕締約的法律后果，亦不失為一種可以接受的方案，在保持現(xiàn)行《合同法》第58條的前提下，尤其如此。
三、未經(jīng)起訴行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而直接起訴損害賠償?shù)奶幚?
出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買(mǎi)受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但某些情況下，為保護(hù)善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求將不被法院所支持。此時(shí)，承租人轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求給予損害賠償?shù)恼?qǐng)求，是合理的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?
然而，如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而賠償損失的，應(yīng)當(dāng)如何處理？
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思，且提供與買(mǎi)受人同等的交易條件時(shí)，才談得上其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯的問(wèn)題。經(jīng)法院審查房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)過(guò)戶(hù)且買(mǎi)受人為善意，駁回承租人的訴請(qǐng)后，承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償之訴。
問(wèn)題在于，如租賃合同并未經(jīng)過(guò)登記，承租人需要承擔(dān)買(mǎi)受人對(duì)房屋存在租賃或承租人并未放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)知情的舉證責(zé)任。當(dāng)承租人無(wú)法取得證據(jù)時(shí)，要求其先進(jìn)行一個(gè)基本無(wú)望取勝的訴訟，無(wú)疑對(duì)承租人不公，增加了當(dāng)事人的訴訟成本，也造成了司法資源的浪費(fèi)。
筆者認(rèn)為，在上述情況下，不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而一概駁回。法院應(yīng)當(dāng)首先追加買(mǎi)受人為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，經(jīng)過(guò)庭審查明買(mǎi)受人是否善意。如查明買(mǎi)受人為善意，承租人主張其有意行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并能證明其有能力提供同等條件，而出租人又無(wú)法舉證證明承租人已放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，當(dāng)可認(rèn)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)因出租人的過(guò)錯(cuò)而無(wú)法行使，支持承租人對(duì)出租人賠償損失的訴請(qǐng)。如果查明買(mǎi)受人為惡意，則應(yīng)當(dāng)向承租人進(jìn)行釋明，告知其變更訴請(qǐng)為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并追加買(mǎi)受人為被告。如承租人經(jīng)釋明后拒絕行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，可視為其無(wú)意行使該權(quán)利，則出租人不存在對(duì)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害，其主張出租人賠償損失的訴請(qǐng)也就應(yīng)當(dāng)不予支持。
四、對(duì)買(mǎi)受人是否善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
一般認(rèn)為，對(duì)買(mǎi)受人的善意與否，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同是否登記、買(mǎi)受人是否知曉租賃事實(shí)判斷。但筆者認(rèn)為，即使買(mǎi)受人知道房屋已經(jīng)租賃，其未必明知承租人有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意圖。承租房屋只是行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件，權(quán)利的真正行使尚取決于承租人的意思表示。故如買(mǎi)受人雖知道租賃事實(shí)存在，但善意地相信承租人已放棄或無(wú)力行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則其信賴(lài)?yán)婧徒灰装踩珣?yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
對(duì)于買(mǎi)受人是否知道租賃事實(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先取決于租賃合同是否登記，租賃合同經(jīng)過(guò)登記，則推定買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)知情。此外，根據(jù)交易習(xí)慣，購(gòu)買(mǎi)房屋之前買(mǎi)方必定要前往看房。對(duì)承租人居住使用的房屋，買(mǎi)受人在看房時(shí)是很有可能發(fā)現(xiàn)房屋已被承租的。如買(mǎi)受人未前往看房即進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)并過(guò)戶(hù)，則其與出租人串通的可能性較大，此時(shí)可推定買(mǎi)受人為惡意。當(dāng)然，如出租人克意隱瞞房屋租賃的事實(shí)，選擇承租人不在房屋內(nèi)的時(shí)機(jī)帶領(lǐng)買(mǎi)受人看房，或買(mǎi)受人在承租人占有房屋之前已經(jīng)看房完畢，或買(mǎi)受人過(guò)去就對(duì)房屋情況熟知而無(wú)需看房，則其可能無(wú)法發(fā)現(xiàn)房屋在交易時(shí)已被出租。對(duì)此，法院應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)、陳述細(xì)節(jié)上的邏輯性、是否符合常理等因素判斷原告是否經(jīng)過(guò)看房而對(duì)租賃事實(shí)知情。
對(duì)于已知租賃事實(shí)的買(mǎi)受人是否知道承租人有意行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，在已知房屋租賃的情況下，善意的買(mǎi)受人均應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)予以關(guān)注。因此，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)就其合理信賴(lài)承租人已放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承擔(dān)舉證責(zé)任。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)直接聯(lián)系承租人并征詢(xún)其意見(jiàn)，或至少曾對(duì)直接聯(lián)系進(jìn)行過(guò)合理的嘗試，方可證明為善意。但實(shí)踐中買(mǎi)受人往往缺乏直接聯(lián)系承租人的條件，其只能依據(jù)出租人的說(shuō)辭或提供的證明判斷承租人的態(tài)度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接聯(lián)系承租人與否作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以出租人是否曾向買(mǎi)受人提供可合理信賴(lài)的承租人表示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，來(lái)判斷買(mǎi)受人對(duì)此是否為善意。
五、損害賠償?shù)臄?shù)額確定
本文認(rèn)為，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使得承租人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍，應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：
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